在成都，購房者聽過最多的謊言就是：我們下個月就開盤。
這句話在華熙528藝術村這個項目上體現得淋漓盡致，出於對售樓部置業顧問的信任，成都大多數公眾號寫開盤報告的時候都要把這個盤拉出來遛一遛，讓本已對項目失去熱情的購房者再次看到希望的曙光。
不過這次，華熙528似乎是真的要來了。
▲置業顧問留言截圖
話已經撂出來了，恐怕想再次水大家也難了。
備受期待的網紅盤華熙528是否真如傳聞所言性價比極高，在眾多項目中能脫穎而出？
實地踩盤後，小全全認為，華熙528的確佔有優質的配套資源，但開盤價格可能會令一部分剛需群體失望，想憑藉剪刀差入手的購房者會減少，戶型改造費也是個不確定因素，華熙528成為下一個“萬人搖”項目的幾率較小，但它仍然具備自身的價值和賣點，想買入主城區的改善群體會是它的主要客群。
東三環熱門板塊三聖鄉
坐擁優質學區、商業、醫療和生態資源
錦江區三聖鄉板塊，今年可謂佔盡了風頭。
4月1日，首創嬌子一號以近4萬的清水價開盤，掀起成都市場軒然大波，在外界諸多非議的情況下，75套房源仍舊有91人報名。
5月10日，融創玖樾臺精裝價格12928-14579元/㎡，最低總價150萬起，284套房源，5642人登記，中籤率僅5.03%，“買到就是賺到”成為了融創玖樾臺的宣傳語。
5月16日，首進成都的禹洲地產以18400元/㎡的價格競得三聖鄉24畝宅地，成為今年成都的新地王，禹洲地產也一舉成名成為地產界新晉“黑馬”。
三聖鄉如此炙手可熱，離不開地段的成熟和區位核心價值，這也是華熙528受到廣大購房者青睞的原因。
交通方面，項目位於東三環外，在成龍大道與銀木街交匯處，開車上繞城和三環都比較方便，成龍大道向東延伸可到達天府國際機場，隨著機場距離投入使用的時間越來越近，這裡也將成為重要的交通幹線。另外，地鐵13號線在三聖鄉也規劃了站點：幸福梅林站和三聖花鄉站，項目距離已開通的地鐵2號線洪河站約2公里，目前周邊公交線路眾多，出行還算便捷。
▲三聖鄉區域情況
商業方面，項目旁邊就是自帶的商業綜合體華熙LIVE528，目前已經開業。整個商業規劃建設有多功能演藝中心M空間、華熙國際影城、成都時代美術館、華熙PARTY及融合了“一橋兩道三廣場”的特色商業街，實地考察部分區域還未完全開放，商場內人氣不足，但是基本的商業配套已完工。
▲華熙LIVE528
此外，周邊的卓錦曼購中心、伊藤洋華堂亞洲旗艦店、永輝超市等商業體完全可以輻射周邊消費群體。
教育方面，錦江區名校數量眾多，項目一側即為鹽道街小學（528校區），作為“5朵金花”其中的一朵，名氣自然不用說，另外成都七中育才學校（銀杏校區）與項目僅僅一街之隔。其他的學校還有錦江實驗外國語小學、樹德外國語學校、成都第三幼兒園（528園區）、成都市第一幼兒園、銀杏小學、三聖小學等。從幼兒園到高中，教育資源十分豐富，其中不乏名校，划進好學校的幾率也很大。
▲鹽道街小學
▲七中育才學校（銀杏校區）
醫療方面，周邊較為出名的醫院是四川大學華西第二醫院錦江院區，在成龍大道一側，離項目有400米的距離，目前已經正式投入運營，主要科室是婦科和兒科。作為華西分院，可以說是自帶光環的出身，也解決了錦江區很大部分的醫療問題。
生態方面，三聖鄉作為成都人的後花園，在生態方面有著天然的優勢。
有名的三聖花鄉佔地面積約14平方公里，由“花鄉農居”、“幸福梅林”、“江家菜地”、“荷塘月色”、“東籬菊園”五個主題景區組成，每個景區都各有特色之處。南鄰白鷺灣溼地，規劃面積達13.3平方公里，東靠1300畝的天鵝湖生態區，三聖鄉可以說是坐擁成都市的綠色之肺。
▲三聖鄉幸福梅林
踩盤期間，可以看到這裡慢節奏的悠閒生活，區域內居住氛圍濃厚，很具有煙火氣息，這也跟三聖鄉的自然環境有著密不可分的關係。
從區域上講，三聖鄉板塊的確佔據了優質的地段和配套資源 ，眾多購房者想要擠進區域內也就不足為奇。
佔地面積達528畝的改善大盤
預估開盤價並沒有傳聞那麼低
華熙528藝術村佔地面積528畝，項目容積率3.44，綠化率45%，項目將地產與文體產業結合，規劃有商業體、美術館、藝術家創意工作室、寫字樓、高層住宅、洋房、學校及其他服務設施，成為融合文化、體育、藝術、教育、生活設施為一體的一站式時尚生活綜合體。
▲商業綜合體
整個住宅區分為7個小區，分別是盈都、悅都、璽都、尚都、頤都、御都、錦都，目前盈都和悅都已售罄，錦都部分售罄，並已交房入住。售樓部距離推售地塊有300米左右，旁邊是部分樓棟已經交房的“錦都”小區。
▲錦都
本次推售的是“尚都”，分別是2#和3#，2#28層，3#26層，戶型面積為115—141㎡，共計208套房源，2梯4戶；已確定交付精裝房源，預計2020年3月交房，公攤面積16%，共計478個車位，物業費3.8元/平·月。
▲沙盤圖
即將推售的兩棟房源總面積約28103.9平米，其中117.87平米兩室兩廳兩衛25套，115平米兩室兩廳兩衛27套，140平米兩室兩廳兩衛52套，141平米三室兩廳兩衛104套。
目前項目外立面已經呈現，但小區內部還需要完善，風格跟之前交付的小區幾乎一樣。
▲小區外立面呈現
據置業顧問透露，精裝價格不會超過2萬，最低總價會控制在200萬以內，預估單價在1.7萬—1.8萬/平，並非傳聞所說清水1.5萬/平，所以購房人數並不會太過誇張。
戶型存在改造費問題
部分房間及景觀陽臺面積過小
關於戶型，值得一說的是，所有戶型都是需要改造的，因為以前設計的戶型陽臺都是屬於贈送面積，所以需要把陽臺打通才能改造成一個完整的房間，而中間產生的改造費將由業主承擔，而置業顧問目前也不清楚改造費的情況，所以這算是一個不確定因素。
■ 佈局
拋開改造問題，再來看改造後的戶型佈局，總體來看都比較中規中矩，戶型相對方正，浪費面積幾乎很少，佈局也比較合理，但基本都存在部分房間過小、陽臺偏小的問題。
▲115㎡A1戶型
115㎡套四，豎廳設計，四個房間都分佈在角落，浪費面積較少。
因為做了4個房間，所以公共活動區域的面積相對減少，客廳和餐廳的面積是33㎡，略顯擁擠，最小的房間是8.6㎡，適合做兒童房或客房。
另外，景觀陽臺僅有6㎡，朝向朝北，日照狀況會受到一定影響。
▲140㎡A4戶型
140㎡的戶型做到了動靜分區，主臥和公共區域有一定的空間感，但兩個次臥的面積仍然只有9個㎡，顯得過於狹小。
仍然存在景觀陽臺過小的情況，僅有7.6㎡，在140㎡的總面積上顯得有些小氣，不過朝向朝南，是朝向最好的一個戶型。
因為目前精裝標準還未公示，也無法查看樣板間，所以暫時不能看到實體交付情況。
寫在最後
1、三聖鄉板塊目前面臨周邊無房可售的狀況，首開龍湖天璞和融創玖樾臺住宅房源已售罄，綠島築開盤幾率很小（甚至不開），大部分二手房都是安置房或者是品質不高的商品房，所以本地具備改善需求的人群都應是華熙528項目的客群，另因為主城區內價格低於2萬/平的樓盤越來越少，11區改善人群也會加入競爭。
2、周邊的二手房價格不算太低，平均價格在2萬/平，板塊內品質較高的改善盤四海逸家已經達到4-5萬/平的價格，儘管項目贈送面積很大，實得單價並不算太高，但大部分購房者還是難以承受這個價格；加上禹洲地產在三聖鄉拿地1.8萬/平，綜合對比，雖然目前透露的預期售價信息使得華熙528項目即將開盤的這批次房源不太可能造成“萬人搖”的狀況，但1.7萬/平的價格在市場上性價比還算較高。
▲周邊二手房價格
▲四海逸家價格
3、項目周邊有優質的學區、醫院、商業體和生態資源，除了地鐵還需要時間兌現外其他的配套都已經成熟，況且以總價200萬的價格就能買入主城區，最低首付60萬，有一定的誘惑力。
4、華熙528藝術村作為區域內改善大盤，佔地528畝，體量超過很多主城區的項目，產品也打造得中規中矩，唯一不足的是存在改造費問題，並且由購房者買單。
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