“起拍價80多萬，150多萬差不多應該能拿下，但最終結果卻還要高得多。”盯了兩三個月法拍房的朋友已經放棄了在此撿漏的想法。
一提到法拍房，很多人立刻就會聯想到“撿漏”。
動不動就六七折，如果200萬的房子，能便宜40-60萬，簡直讓人無法抵抗。可這是“真便宜”還是“假便宜”呢？
一般人看不透，更猜不透。
加價671次溢價率達551%，法拍房“低價不再”？
法拍房，即司法拍賣房，指被法院強制查封，執行拍賣變現的房產。法拍房的標的包括住宅用房、商業用房、工業用房和其他用房。
法拍房的投資優勢主要有兩點：一是會有一些“筍盤”，價格便宜且房源較新。二是絕大部分城市不受限購約束，凡具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可以競買，在熱點城市普遍限購的環境下不失為一種購置房產的新選擇。
一般來說，法拍房的起拍價為評估價的7-8折，成交價平均能達到8.5-9折。但在市場流動性較好的情況下，也可能會以高於評估價成交。
8月底，深圳一處法拍房產在經過671次加價後，以高達551.1%的溢價率成交。從溢價率和舉牌次數兩個角度作對比，該處房產可比深圳6月底的“史詩級”拍地精彩得多。
舉牌次數671次，激烈程度比開發商土拍還強。
許多法拍房專業人士表示，法拍房越來越透明瞭是好事，但隨著市場玩家不斷增加，法拍房不再像以前那麼“便宜”了。
小編翻閱了某土拍網站的房源，大家可以感受一下：
隨著法拍房市場透明度越來越高，越來越多人參與到這個市場中，法拍房的風險也成為越來越不可忽視的問題。
要知道法拍房之中的“操作”，是比購買普通住房要“複雜”的多。
法拍房的水究竟有多深？
賺大錢，都要悄悄的，一旦公開了，成了人人皆知的秘密，那基本就賺不到錢了。
法拍房就是這樣。“價格美麗”，往往是“法拍房”刺激消費者購買神經的關鍵性因素。但生活實踐告訴我們，唯價格論的消費者，大概率是不怎麼明智的消費者。
很多人可能不知道，看上去很“美”的“法拍房”背後，究竟會有多少你惹不起的雷。
舉個真實案例，2018年，有位深圳男子通過法拍的方式,買一套市價550萬的學區房。
原本以為只需要花369萬就能撿到的便宜，在計算稅費後，反而變成了超611萬的燙手山芋。
為什麼會出現這麼高的稅？原來這套房子原先由公司持有，登記總價不足5萬，與成交價相差太大，所以按差額的60%收取土地增值稅。一筆賬算下來，賠死了。
後悔了？不買了？那是有成本的，25萬保證金可不退。
法拍房表面上看著便宜，實際上隱含的東西太多。說真的，計稅這種事兒都不算事兒，最難的是前期的調查和後期的收房，因為法拍房這個產物生下來就是伴隨著風險。
法院一般會明確告知：
本院不負責過戶和騰空入住；
稅費等相關費用具體明細請自行前往相關單位查詢；
標的物以實物現狀為準，本院不承擔變賣標的瑕疵保證。
沒錯，法院就負責賣，其他一概不負責。
斥千萬競買，遇“老賴”租客
2013年，肖女士和葉先生通過司法拍賣程序購得深圳羅湖一小區配套市場18套房產，但麻煩事接踵而來。
該處房產是位於深圳市羅湖區蓮塘東片區的仙桐御景配套市場。因前產權人無力償還銀行貸款，被抵押的房產走上拍賣程序。
2013年2月26日，肖女士和葉先生通過深圳土地房產交易中心，以2000多萬元的價格拍得仙桐御景家園配套市場的這18套房產，順利辦下房產證。但當工作人員前去收房時，發現該房產被一公司以為期16年的租賃合同佔用。
經羅湖區人民法院多次採取強制執行措施，這18套房產被佔五年才終於交付。但即使有法院判決，肖女士還未拿到上千萬的佔用費，房屋消防通道至今無法收回。
△法院在競拍公告中明確不負責房屋交吉
市民黎先生通過深圳中級人民法院公開拍賣，以840萬的價格買下和平廣場一套房子，加上稅費總價約940萬。
黎先生收到法院確認書通知自行收房到管理處辦理手續時，才發現房子裡住著一位莊女士。對方自稱，丈夫與前業主在2015年簽了租賃合同，租期是10年。斥資近千萬，黎先生卻遭遇“老賴”租客，無法入住。
這些都是法拍房常見的貓膩，說一次性付了10年租金的，其實都是老賴設計的騙局，依據民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權後，不能對抗租客的租賃權。
最高法曾專門出臺過，唯一住房是否可執行的司法解釋，如果被執行人確實只有這一套房可住，就不能強制執行。
所以根本沒辦法趕租客走，除非支付鉅額違約金。
這樣的房子，即便買下也沒辦法實際佔有，打110都沒用，可以說是買法拍房最臭名昭著的風險。所以，最好不要碰非空置房。
法拍房常見六大風險
01如果有長期租約，則存在拿不到使用權的風險
拍賣的房產上存在有長期的租賃合同，依據民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權後，不能對抗租客的租賃權。
對租賃合同真實、合同簽訂於案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依據合同合法佔有案涉房屋的，租客的租賃權應得到法律的保護，此時競買人只有所有權，拿不到使用權。
02房產的所有權歸屬有爭議而產生糾紛
最大的殺手主要發生在夫妻雙方通過法院程序調解離婚，法院在調解書中確認房產歸不是登記權利人的一方所有的情況。
在法律上依據《物權法司法解釋一》第七條的規定，房產實際上已經變更了權利人，房產證已經不能準確地對外體現房產的真實權利人，競買人購買這樣的房產，生效的離婚調解書上確定的所有權人主張權利，競買人註定是竹籃打水一場空。
03原業主已和其他買家交易過
拍賣房裡面實際居住的如果是已經和原業主簽訂買賣合同並支付一定的購房款，還和原業主已經辦理正常交房手續的買家。
也會出現，競買人只能取得所有權不能取得佔有使用權的情況。
04房屋存在違法建築，相關責任由購買者承擔
由於法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調現房現狀拍賣，而對於現狀，僅能依據競買人現場短暫地觀察，可能出現未發現的房屋面積或質量存在隱蔽的瑕疵。
通過拍賣得來的房屋後，發現房屋存在加建偷面積或質量瑕疵問題，由於房屋原所有人和拍賣公司已經履行了瑕疵告知義務，此時競買人只能自己承擔這個不利的法律後果。
05原業主給其他特定關係人設定的有居住權限
比如有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產裡面居住生活，這些人是原業主設定的實際居住權利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產的佔有使用權，存在困難。
06不能正常解除抵押的情況
解除抵押登記手續受產權人和抵押權銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權，就存在麻煩。
設定的抵押是為賣家自己以外的人設定的抵押擔保，實際欠款人不同意提前還錢，另外一種就是賣家和其他人存在聯合抵押行為，也存在抵押權無法註銷的問題。
市場逐步透明化，法拍房“僧多粥少”
儘管法拍房存在一定風險，但得益於線上交易的普及和市場的不斷髮展，法拍房也在逐步透明化。
去年下半年，深圳法拍房房源數量達到有史以來的頂峰。
據中國房地產報報道，2018上半年，深圳法拍房數量保持著不溫不火的局面，維持在100-140套之間。8月過後深圳法拍房的數量開始直線增加，有3個月的數量甚至超過了200套。這一勢頭延續至今年年初，平均每天增加8套法拍房。
當時部分自媒體甚至誇張的發文叫囂深圳房價不行了怎樣怎樣。
但是今年過完年到現在，深圳法拍房房源數量是逐步減少的，六七月份尤甚，幾乎無房可拍。
法拍房市場“升溫”最直接的體現是，龍崗一處房產在兩次“悔拍”後，第三輪引來更多購房者參與競拍。
據瞭解，位於龍崗的春華四季園17棟一單元3A房分別在今年3月和5月成功被拍下，但兩次均因買家未履行導致房源再次進入拍賣環節。
可以理解為，買家在拍賣過程中競價成功後未及時付款，因此房源進入再次拍賣環節。
按法拍房的競買相關規定，成功拍下標的後未及時履行後續手續的買家會被扣除保證金，且不能進入下一輪的競買。
而該處房產前兩次保證金均高達70萬元，並不是一筆小金額，買家是何原因未履行相關手續仍是未知數，不得不引人懷疑是否因該處房產存在過多的風險。
儘管如此，該房產在第三次進行拍賣時卻引來更多競爭者。
據公眾號瑞房統計，春華四季園17棟一單元3A房前兩次拍賣參加人數分別為2人次和4人次；前後兩次的溢價率分別為31.3%和13.9%。
在8月3日該房產進行第三輪拍賣的的第一拍，以流拍落幕。
9月1日，該房產進行第三輪拍賣的的第二拍，共14人參加，競價次數高達83次，最後成交價格為875萬，溢價率為55.4%。
從參與人數和溢價率來看，該房產在第三拍的的數據比前兩次拍賣要高出不少。
隨著越來越多玩家的加入，法拍房也開始出現“僧多粥少”的局面。
“價高者得，利潤空間更小了”，馮明戈表示，由於參與競拍的人越來越多，直接導致的是出價頻率的上升，繼而抬升房源價格，使得房源價格逐步接近市場價甚至高於市場價，因此法拍房“便宜”的優勢正逐步淡化，利潤空間在縮小。
最後，對於法拍房的投資，小編的建議是，首先房住不炒，以改善居住體驗為主；其次端正心態，不要光想著撿漏；再次是選取優質房源，堅持價值投資；最後，要堅持多觀察研究市場行情，研究成交價格，等待時機。
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