姚振博

等額本金是可以的，但是銀行一般都推薦你選擇等額本息，因為這樣銀行在相同的貸款中可以賺取更多的利息，而且因為等額本金前期的月還款較大，很多人為了減少月供壓力接受了銀行的建議，所以市場上面很多人的還款方式都是等額本息。

等額本金和等額本息的概念

等額本息是指在還款期內，每月的還款額都相同，還款額=本金＋利息。

計算公式：每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數—1]

等額本息還款，本金和利息的分配比例會隨著還款期限的變化而變化，在還款的前半期，我們還款中利息佔比大於本金；在還款的後期，逐漸轉化為本金佔比大，利息佔比小。

等額本金是指在還款期內把貸款數總額等分，每月還款本金相同，還款利息不同。

計算公式：每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率

對於等額本金的還款方式，因為前期的月供分期中我們還了較多的本金，故此後期的生息本金就變少了，在整個還款期間需要償還給銀行的利息就會變少。

案例計算

我們用一個案例計算說明情況，貸款100萬，期限30年，利率為4.9%。

採用等額本金方式還款。等額本金是將貸款本金平均分攤到每一個月中，所以算下來每月需要償還的本金為100萬/360（月）=2777.78（元）。再來看看利息，第一個月需要償還的利息為100（萬）*（4.9%/12）=4083.33（元）。（注：月利率=年利率/12）

不管是使用等額本息還是等額本金方式還款，但是第一個月都會佔用銀行100萬，所以兩種方式在房貸利率不變的情況下，第一個月需要還款的金額都是一樣4083.33元。

在等額本息還款方式下，第二個月需要支出的利息為4078.34元；而等額本金還款方式下，第二個月需要支出的利息為4071.99元。從這一組數據中發現，第二個月等額本金比等額本息支出的利息少，而產生這一差異的主要原因就是已償還貸款本金的多少造成的。

從這兩張圖中可以清晰看出，等額本金的利息為737041.67元，而等額本息為910617元，兩者的利息相差還是挺大的。在等額本金的還款方式中，每個月支付的本金不變，利息逐步減少，每個月的還款金額先大後小，在等額本息中每個月的還款金額不變，但是本金的比例逐步增大。

我的建議

如果你已經有了正常的開支計劃、或對未來的收入不確定的話、或未來一段時間內會有有比較大資金壓力、或你的貸款期限短且數額不大，等額本息都是不錯的選擇。如果你當前收入較高，前期還款能力強，之後想減少利息的支出，那麼你可以選擇等額本金這種方式。

但是我有不同的看法，為什麼我們買房要貸款呢？一部分人是因為資金不夠被迫貸款，一部分是因為利用金融槓桿，在中國普通人除了房子很難再借到低息、長期的貸款了，在通貨膨脹的時代，用低成本的負債去投資，或者僅僅持有較為優質的資產，拉長時間都可以跑贏通脹。

所以我覺得在貸款利率不高的情況下，選擇較長時間的，慢現金流出的還款方式最好。

貧民窟的大富翁

首先是可以等額本金的！只是在某些情況下，對購房人來說，等額本金非常的不合算。比如我，就吃過等額本金的虧。

在我的購房經歷中，我的印象很深的是，銀行並不會限制購房人只能選擇等額本息。隨便選擇哪種，也就是說等額本金和等額本息，銀行都是會同意的。我的第一套房子，當年選的是等額本息，那個時候剛工作沒有多久，也是為了減輕按揭愚月供壓力。可是，後來沒有持有幾年賣掉了，後發現，前幾年還的利息多於本金，對於提前還款來說就非常不經濟，畢竟等額本息，是按照最開始簽訂的購房借款合同的年限來算的利息，所以，一旦提前還款，則前面幾年的“月供”還銀行的錢裡面，支出的利息高（實際是把未來的沒有借款的利息分攤到前面來了），還的本金少。

所以，後來買房子的時候，我就採用等額本金的月供還款方式，同等銀行利率的情況下，我首付5成30年和那些首付3成30年按照等額本息還款方式的月供差不多。但是別人前期壓力不大，然後又可以拿錢出來再次去投資房產。

所以，在房價看漲的趨勢下，選擇等額本息最合算，這樣可以買更大的單位；與全款買房不合算是一個道理的。除非你非常的確認，你貸款3-5年，之後要提前還款，在這種情況下，等額本金的還款方式，最終支付的利息少許多。這裡本可以公式可以計算比較的，但是公式一般人很難心算，就不上公式了。

在房市不看漲的情況下，或房價進入下行週期，等額本金就是合算的，畢竟提前還款的話，支出利息更少。

錢道財經

貸款買房銀行一般都是提供兩種還款方式供客戶選擇，一種是等額本息，另一種是等額本金，題目說的銀行貸款買房不容許使用等額本金，原因在於等額本金的總利息是小於等額本息的，使用等額本息，銀行的利息收入多，使用等額本金，銀行的收入少，對於我們貸款人來說，等額本金和等額本息哪個更好？每個人的情況不一樣，兩種相比沒有誰最好，合適自己的是最好的。下面列一下兩種還款方式的優劣，供大家選擇。

• 提前還款的貸款人，適合等額本金

• 月供負擔大的貸款人，適合等額本息

• 對利息敏感的貸款人，適合等額本金

假設貸款利率在基準利率上浮10%，期限30年，貸款金額100萬。

1、對利息敏感的貸款人，適合等額本金

等額本息總利息為1,019,264.23，等額本金總利息810,745.83，總利息看等額本金更划算，所以銀行更願意讓貸款人使用等額本息，因為銀行的利潤高。等額本金適合對利息敏感的貸款人

2、月供負擔大的貸款人，適合等額本息

等額本息每個月等額月供，為5,609.07元，等額本金首頁月供7,269.44元，每個月遞減12.48元，1期到134期，等額本息每個月還款金額小於等額本金；135期到260期，等額本息還款金額大約等額本金。所以說等額本息剛開始還貸壓力小，適合剛買完房，還款有壓力的朋友。

3、提前還款的貸款人，適合等額本金

假設還10年提前還款。

• 等額本息已還10年情況

已還總金額為684,306.21元，已還本金為181,016.42元，每還款1元對應的本金為0.26元。

• 等額本金已還10年情況

已還總金額為794,780.58元，已還本金為338,888.89元，每還款1元對應的本金為0.42元。

相同還款金額下，等額本金還款的本金比等額本息多，等額本息還的利息多。故如果打算提前還款，等額本金比等額本息划算。

互金圈

貸款買房可以分為兩種還款方式：等額本金和等額本息。要知道選擇哪一種還款方式是客戶的自由，銀行是沒有權利拒絕的！不過，如果客戶不作選擇（或不提前告知、或意願不強烈），銀行會默認，採用等額本息的還款方式！

銀行為何會優先推薦等額本息

1. 等額本息，同等貸款條件下，客戶所支付的利息更多，對銀行更為有利，自然會優先推薦咯！
   

2. 等額本息，月還款額固定，月供壓力較小，貸款更容易獲批！很多人，第一次買房，六個錢包湊首付，月供壓力很大，而自身收入又很有限。採用，等額本息的方式，相對而言，月還款額較少、對於銀行流水、收入證明要求比較低，貸款更容易獲批！

   
   

• 等額本息，月供3715元，總支付的利息63.74萬元。
  

• 等額本金，首月還款4803元，每月遞減7.94元，總利息約為51.59萬元。
  

• 兩者對比，同樣的貸款、同樣的利率、同樣的期限，等額本息月供比等額本金少1108元，支付的總利息卻要多12.15萬元。
  

作為銀行，自然更喜歡，利息更多的咯！這也正是，銀行主推等額本息的主要原因之一！

該如何選擇何種貸款方式，一般基於以下幾個原則：

1. 是否提前還款，如果考慮提前還款，則等額本金更划算！
   

2. 如果想少支出點利息、省點錢，選擇等額本金準沒錯！
   

3. 對於年輕人、月供壓力較大，建議選擇等額本息！
   

4. 如果考慮短期內賣房變現（5年之內），可選等額本息！
   

特別注意：一旦選擇了哪種還款方式，在貸款期限內，一般是不允許改變的。所以，辦理貸款之前，一定要結合自身情況考慮清楚才行！

總之，等額本息、更有利於銀行，當然是銀行主要推薦的一種貸款方式！不過，如果客戶強烈要求，自然也是可以選擇等額本金的！

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財經者思

正如大家都知道的，很多人買房都會申請貸款，雖然支付了很多利息，但過高的房價還是讓很多人做出了無奈的選擇。為了解決大家的還貸問題，銀行在還款方式上也推陳出新，提供等額本息和等額本金兩種還款方式，做為借款人，到底該選擇哪種還款方式呢？

我的觀點是選擇等額本息就對了，下面來詳細說一下原因。

01

首先我們先看下房貸利息的計算方式：

無論貸20年還是30年，每個月都要支付月供，房貸利息實際是按月計算的，你可以理解成貸款240個月或360個月，而產生利息的基數實際是剩餘本金，兩種還款方式是在此方面沒有區別。

圖中顯示，貸款30年，借款額100萬元，第一個月還款的利息是相同的，都是4083元，因為第一個月的本金是一樣的，都是100萬元。

等額本金還款方式，前期月供中本金還的更多（第一個月還了2778元），剩餘的本金更少

雖然總利息方面“吃了虧“，但那是30年的事兒。

從還款第一年的月供來看，等額本金比等額本息需要多還17897元，相當於多還了3個多月的月供，這對於普通購房者來講鴨梨山大。

結論1：如果家庭收入不高，沒有足夠的還款能力，即便總利息高點，也只能選擇等額本息。

02

總有一些人是父母口裡別人家的孩子，學習好，工作也好，收入更好，月供自然不在話下，是不是要選擇等額本金呢？

NO~

我們再算一下，以每月可以支撐月供15000元，基準利率4.9%，總借款200萬來計算：

等額本金可以申請最長24年（288個月），總利息118萬元。

等額本息可以申請最長16年（192個月），總利息89萬元。

等額本金還款方式的月供是前多後少，而銀行批貸肯定是從嚴原則，以月供最高的月份來計算，同樣月供15000元，貸款200萬，等額本金要比等額本息長8年。

這意味著，等額本金方式使用銀行借款的時間更長，故產生的利息也就更多，最終兩者相差29萬。

結論2：有足夠的還款能力，同樣可以選擇等額本息，通過縮短貸款時間的方式節省利息

03

有人說，等額本息前期還的大部分都是利息，這不利於提前還款啊，如果我有提前還款的規劃，選擇等額本息豈不是虧了嗎？

錯。

還是上面貸款200萬的來說，16年等額本息方式，還款6個月後剩餘本金1958285.99元，已經開始低於24年的等額本金。

等額本息月供中本金佔比越來越多，而等額本金的月供本金是相同的，也就是說，隨著時間的增加，等額本息的剩餘本金會越來越少，這意味著，在相同的借款時間內，等額本息產生的利息也會越來越少。

除非是剛剛貸款6個月以內就提前還，這個時候等額本金確實有優勢，但一年內就提前還款是有違約金的，否則還是等額本息更划算。

結論3：未來有提前還款規劃，初始貸款時選擇好貸款年限，等額本息更適合。

04

選擇等額本息還款方式的最大好處就是還款的自由度更大，我們來看一個還款模型。

第一種，最低月還款額100元

第二種，最低月還款額80元，可以選擇多還款20元。

毫無疑問，第二種還款方式更好，由於最低還款額的優勢，借款人可以更合理的安排自己的資金

許多朋友可能已經發現了，沒錯，第一種就是等額本金，初期還款額更高，壓力更大；第二種是等額本息，而可選項20元就是提前還款。

以第一個貸款100萬的例子來說，前12個月，等額本金還款方式要多還17897元，這個錢是必需還給銀行的，我們就失去了這部分錢的支配權。

如果此時我們有一個收益高於貸款利率的項目，由於手裡沒有錢了，就失去了用這17897元創造價值的機會。

如果選擇的是等額本息還款方式，這筆錢還在我們的手裡，我們就可以創造更高的價值。

當然，如果理財收益低於房貸，那也沒問題，直接選擇提前還款就可以了，很多銀行一年後提前還款是不收違約金的（各銀行不一樣，籤合同時清楚），僅需要提前一個月和銀行預約就可以了，沒有其他成本。

結論4：等額本息還款方式可以更好的支配自己的資金，使收益最大化。

綜上所述

家庭還款能力高低，是否提前還款，都不影響還款方式的選擇，正確的做法都是選擇等額本息，只是需要在貸款年限，提前還款時間的上做好規劃，讓手頭的錢產生最大的收益。

小崔聊房

貸款買房為什麼不能等額本金？貸款買房只有等額本金和等額本息兩種還款方式，兩者之間雖然有差別，但不存在那種還款方式更好的說法，各有優劣勢，下面冷眼詳細分享一下等額本金還款方式的劣勢：

一、同樣月供情況下，等額本金貸款金額比等額本息少30%；如果房價上漲，等額本金購置房產總收益比等額本息低30%。

在同樣月供的條件之下，等額本金貸款金額比等額本息少30%，因此購置房產的總價值就低30%。如果房價上漲，等額本金購置的房產總收益肯定是低於等額本息30%。

我簡單舉個例子，便於大家理解。首先假設購房者只能承擔7300元左右的月供，房價是1萬元一平米。

等額本金：如果房價上漲1000元/平米，總收益10萬元

按照7300元的月供計算：購房者可以貸款100萬資金，按照1萬元一平米計算，房貸購置房產面積是100平米，如果房價上漲了1000元/平米，總收益增加了10萬元

等額本息：如果房價上漲1000元/平米，總收益13萬元

按照7300元的月供計算：購房者可以貸款130萬資金，按照1萬元一平米計算，貸款購置房產面積是130平米，如果房價上漲了1000元/平米，總收益增加了13萬元

通過上面例子的對比，我們可以發現由於等額本金資金槓桿能力低30%，所以總收益永遠低等額本息30%。

二、在貨幣貶值週期，等額本金償還資金的貶值率低。

1、目前中國處於貶值週期，按照年均4%的貨幣貶值率計算，200萬三十年年之後實際價值只有61萬

從各個國家的發展經驗來看，一個經濟正常的國家將長期保持在貨幣貶值週期內。中國目前處於經濟快速發展期，未來貨幣將長期處於貶值狀態。

目前中國貨幣貶值率在4%-6%之間徘徊，我們保守的按照4%進行測算，200萬貨幣十年之後真實價值是139萬，二十年之後真實價值是92萬，三十年之後真實價值是61萬。

按照貨幣貶值理論，房產貸款越遲還越得益，房產貸款前期還的越少越好。

2、等額本金前期償還金額多，因此償還資金的貨幣貶值率低。

等額本息採用每月還款金額一樣的還款模式，等額本金採用的越還越少的還款方式。按照時間越長，貨幣的真實價值越低的理論，等額本金償還資金的整體貶值率肯定是遠遠低於等額本息的。

我做個簡單的計算：

等額本息需要償還100萬資金，前期需要五十萬，隨著物價的貶值後期50萬資金真實價值只有25萬，最終等額本息償還資金的真實價值只有75萬。

等額本金需要償還100萬資金，但是由於是越還越少的模式，前期資金償還了60萬，後期資金40萬雖然貶值需要償還20萬，但最終償還金額是80萬。

通過上面例子的對比，等額本金由於前期償還金額過多，整體償還資金的貶值率遠遠低於等額本息。

三、如果貸款總額一致情況下，等額本金的月供比等額本息高出30%。十一年後（134個月）以後月供水平才能降低到等額本息。

雖然等額本金的月供是在逐月降低的，但是降低幅度是非常低的，每月只有十幾塊錢的波動，幾年之內幾乎可以忽略不計。因此相比等額本息而言，等額本金需要承擔巨大的月供壓力。

舉例：假設購房者同樣貸款100萬，5.39%房貸利率、貸款30年進行測算：等額本息月供只有5609元/月，等額本金卻要7269元/月，高出等額本息30%，並且在幾年之內月供不會減少多少，一直到十一年以後，也就是134個月以後，等額本金的月供才能和等額本息持平。

我是資深房地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。 如果您喜歡這篇文章，請大家點個贊，以示鼓勵。謝謝。部分圖片來自網絡採集，如有侵權請儘快聯繫，我將在第一時間刪除。

冷眼看地產

貸款買房，沒有說不能選等額本金的還款方式，只是說大部分人選擇等額本息，如果不選擇的話，銀行默認的是等額本息的還款方式。

等額本金與等額本息還款

等額本金即貸款金額在還款期內，每個月還的本金是等額的，這樣的話隨著本金的減少，利息也會逐步減少，前期月供金額較高，後期月供金額較小。而本等本息的話則是將所有本金和利息分均攤至還款期，每個月還款金相同。

以100萬貸款，20年期，4.9%的基準利率為例來看一下，如果用等額本金，則首月還款8250元，次月依次減少，實際支付總利息為49.2萬元：

再以等額本息來看一下，每月還款金額骨為6544.44元，實際支付利息款為57.06萬元同，顯然等額本息的還款方式比等額本金還款方式所支付寶的總利息要高7.86萬元。

兩種還款方式熟優熟劣？

既然等額本金還款比等額本息還款利率要多，為什麼大家不選擇等額本金而是選擇等額骨本息呢？

其實兩種方式，並不一定說等額本金就更好。它們是各有優劣的，等額本金雖然總利息更少，但前期還款壓力大，如果收入不高，一方面還款後生活負責會很重，另一方面，如果月收入不高，根據收入能力，銀行也不會批等額本金的還款方式。

再者，主要還是需要看自己的資金利用能力，房貸利率實際並不高，與各類消費貸、小額貸款等比，利率還是較低的，如果自己生財能力比較強，可以獲得比房貸利率更高的收益率，那麼實際上等額本息前期可以省下更多月供款獲得更高的收益。

因此，具體選擇等額本金還是等額本息，還是需要根據自己的實際情況來定，並不是說誰就一定是最好的。如果收入比較高，且有提前還款計劃，選擇等額本金；如果是收入一般，選擇等額本身的話前期還貸壓力會比較輕，而假如是公積金貸款，利率很低，選擇等額本息可以讓自己有更多可投資資金反而是優勢。

財經宋建文

等額本金是我們日常貸款買房常用的還款方式，另一種還款方式是等額本息。

同樣貸款金額，貸款利率以及還款期限下，等額本金還款方式利息支出要遠低於等額本息，很多人為了節省利息支出，會首選等額本金還款為自己的還款方式。

但是很多時候，我們申請房貸，銀行卻不讓我們選擇等額本金還款，並不是不能，而是我們條件達不到。並且選擇等額本息，能給銀行創造更多的利息收入，因此等額本息也是銀行首推的還款方式。

還記得公元辦理的首套房貸款，當時公元月工資收入3000元，公積金貸款25萬20年，卻不能採取等額本金還款，最終用的等額本息。

因為25萬貸20年，以等額本金還款方式，首月還款金額是1719元，我的月工資收入的一半為1500元，根據當地公積金貸款管理規定，工資收入的一半必須大於每月還款金額，因此公元當時的薪資水平達不到等額本金的還款要求，只能退而求其次，選擇了等額本息還款，每月還款金額1418元，剛好沒超過1500元的門檻。

當然，如果按照公元如今的工資水平，月薪8000元以上，即使選的等額本金，首月還款即使在3000元，公元的條件也能滿足，當然是可以選擇等額本金還款的。

所以，不是不能選等額本金，大多數時候是因為我們達不到等額本金還款的標準。

綜合來看，辦理房貸選擇等額本金還款，更多的是為了節省貸款利息支出。如果我們收入穩定，還款無壓力，還是可以優先選擇等額本金還款的。

財富公元

現在就這個問題，爭議很大，其實大家記住三句話就行了，最後再看下結論，對比自己情況，就有最優選擇！

舉個例子，看兩者直觀的數額差別

100萬房貸款，20年共計付出利息多少錢？按照統計數字，之前20年平均房貸利率為6.35%，我們以此來計算房貸利息。

按照等額本息6.35%計算，20年需要共付出利息為76.82萬元。

按照等額本金6.35%計算，20年需要共付出利息為63.76萬元。

兩者相差13萬元，從銀行選擇角度，自然希望大家選用等額本息，名義收入會增加。但是對於房貸借款人，是不是選用等額本金更好呢？

等額本金和等額本息，從再投資複利計算，其實是一樣的：

1 僅僅是外在表現不一樣而已，最後趨同一致。

等額本息是每月還款額一致，前期是每期還款中息多本少，後期是每期中本多息少。

等額本金是每月還款額不一致，本金是固定額，利息先多後少，這樣每月還款額會逐漸減少。

2.如果結論是等額本息不划算，等額本金更划算，其實有失偏薄。因為

兩者出現數值計算差額的核心原因：在於缺少對於再投資複利的計算。

再投資複利就是手中得回來的錢不斷再投資產生的收益回報，等額本金前期會多還，每期多出來的錢如果不歸還，我們去做4.85%回報的投資（也就是目前房貸款利率），最後再加回去同等額本息完全相同。

購房人在資金寬鬆和緊張的不同條件下，可以做出最優選擇

在購房時和預計購房後，購房人的收入會預測發生變化，那麼按照手中資金的松和緊，可以採用不同的貸款選擇方法。

前期資金寬鬆而且本人平時理財理念保守，選用等額本金。

理財觀念保守，即使有餘錢，也很少會做風險大，可能收益大的投資，在這種情況下，選用等額本金，也省去了自己再投資的煩惱，確實是對的。

前期資金緊張且本人理財理念大膽，肯定是選用等額本息。

理財觀念大膽，將資金留在自己手中，去做更多投資，只要能賺到比房貸利率更高的回報，那就是多賺了。

如果未來要縮短借款期限，等額本息更划算些。

舉例說明：

上例子還是100萬房貸款，按照現在基準利率4.9%進行計算，假如在辦理貸款後，將房貸期限從30年變化為25年：

在等額本息情況下，原月還款額為5307元，而還款額為5788，增加了481元，增加幅度約為9%。

在等額本金情況下，原月還款額為6861元（以約11元進行遞減），而現在還款額為7416（每月以約13元進行遞減），增加了555元，增加的變動幅度約為8%。

如果考慮通貨膨脹，那麼肯定是借款越多越好，前期還款越少越好，自然會選擇等額本息。

這個假設，大家都明白，20年後的100萬元，應該同現在100萬差別很大。但是大家都知道，在經濟高速增長國家，通貨膨脹反而是個客觀現象。

做各類長期貸款其實就是銀行幫助大家衝抵了通貨膨脹的風險。購房者得到了現在價值的資產，對沖了未來貨幣的變相貶值風險。

總的結論就是：其實無所謂好壞的選擇，更多是對比自己的情況，尤其是資金的寬鬆和理財觀念的不同，以及未來是否會提前還的考慮。這樣就好做選擇了。

勻楓財技大兜底

不是不能等額本金，只是說等額本金相對等額本息來說，前期壓力比較大。如果你打算按揭個30年的情況下，肯定等額本息比較划算。

那什麼情況下等額本金呢？

1.從利息角度考慮，等額本金的總利息的支出比等額本息要少很多。

假設貸款20年，200萬，利率4.9%。

等額本金：需要支付利息98.41萬元。

等額本息：需要支付利息114.13萬元。

2.從家庭支出考慮。

如果家裡每個月支出比較多，而工作不穩定，或工資比較少的話。最好不要選擇等額本金，雖然利息少，但前期還的本金多。

因此，如果把自己每個月的壓力弄得太大，會造成家庭抗風險能力降低，並且降低自己的生活水品。

所以，處於這種情況的購房者，最好是選擇等額本息！減少每個月的壓力。投資客，手上不缺錢的，就可以選擇等額本金。

關鍵字: 房產 本息 等額