今天咵房之前，老歡想先問問各位購房者。根據大家的看房經驗：
去看一個新盤，還沒有到營銷中心，就被路邊的“街霸”大媽攔住，一路轟炸；進入營銷中心，又被非項目的“置業顧問”要求登記，然後才有真正的置業顧問出來講解；帶看時，烏泱泱陸續湧進各大經紀公司的工作人員踩盤，你第一感覺，這個盤好賣還是不好賣？
一個項目，地處主城區二環邊，兩大主幹道交匯，緊臨兩個城市級商務區，附近還有生態旅遊區；周邊，包括施工中、規劃中的地鐵線一共有4條，自駕便利，生活配套齊全；最關鍵的是，毛坯均價1.76萬起，你覺得這個項目會不會熱銷？
根據老歡的踩盤經驗，一個項目又找“街霸”拉客，又合作各大中介分銷，多半是客源不足，銷售壓力大；而武漢中心城區二環邊，不論漢口漢陽武昌，1萬7左右的價格，幾乎都能成熱盤。
可是，老歡最近就看了一個這麼“矛盾”的項目——金科城。論品牌、論位置、論價格，不說成為上半年的“神盤”，起碼也能成為暢銷盤。可，就是這麼一個各方面條件看起來都不錯的純住宅項目，至今卻啟用了大量分銷，讓人感覺它是不是“賣不動”了。
當然，賣不賣的動，咱不能亂說。本著“凡事都要用辯證的眼光來看問題”的原則，老歡決定做個論證。究竟是為啥？
大武昌2.5環 這樣的項目需要做分銷？
一個項目幹嘛要找分銷？無外乎兩個原因：1、區位或地段不好，能夠自然到訪的客源太少；
2、周邊同類型競品太多，造成了客源的分流。
那麼，金科城是否屬於上面兩種情況呢？先來咵地段。
金科城位於友誼大道與仁和路交匯處，這個位置應該算是大武昌的二環和三環之間，是青山區與洪山區的交界處。整個項目地塊屬於大洲村A包，城中村項目開發。所以在行政劃分上還是歸屬於洪山區。
大區位上來看，項目往東是楊春湖高鐵商務區，以南是武漢5A級東湖旅遊生態區，西接二環線、二七長江大橋，北面為青山濱江商務區。
這樣的地理位置，在日常交通方面其實是很便利的。
項目距離仁和路大洲村站約100米，距工業路恩施街站步行約250米，距友誼大道大洲村站步行約400米。
同時周邊路網豐富，門口就是友誼大道與仁和路，往北面是和平大道，南面是團結大道，自駕能快速上二環線，走二七長江大橋去往武昌、漢口核心區域都很方便。
唯一美中不足的是，從位置圖上看，項目周邊雖然有好幾個地鐵站，但金科城卻並不是地鐵盤。項目距離規劃的12號線鋼都花園站、建設中的5號線和平公園站和已通車的4號線仁和路站均有將近1.5公里左右的直線距離。老歡說過，如果直線距離超過1公里，那都不叫地鐵盤了。
比如，距離項目最近的4號線仁和路站，直線距離1.2公里，乘坐公交也得兩站路，所以，談不上享受地鐵的便利。
據置業顧問介紹，金科城以後最近的地鐵站是規劃中的10號線鋼都花園站，距離項目約200米。但眾所周知，地鐵10號線的一期被砍，並不在第四期的建設規劃中。
周邊兩大競品項目對比 不是最好但也不差
既然地理位置不差，交通也算方便，那麼金科城需要分銷的原因是周邊競品太多嗎？
金科城對面是福星惠譽青城華府，目前二手房掛牌價在17000元/平左右；往北是一個純新盤項目方園，毛坯折後均價19200元/平；青山濱江商務區還有大華、中冶、招商等新盤在售；往南2公里內，有花樣年幸福萬象、金地自在城、福星惠譽東湖城。
這樣看來，項目最大的競品是方園和福星惠譽東湖城。
》》》位置對比 交通配套並不佔優
方園位於青山區工業路與黃洲街交匯處，屬於青山區114街坊，為原武鋼煤氣輸配所地塊。距離地鐵5號線和平公園站860米左右，步行時間15分鐘以內。
福星惠譽東湖到4號線園林路地鐵站大概670米，到羅家港站約620米，步行時間都在10分鐘以內。正地鐵口房，毛坯性價比高。處於武昌二環位置，區域內樓盤眾多，配套發展比較成熟。
所以，比較起來，金科城在位置和交通配套上沒什麼明顯優勢。
》》》體量對比 自帶商業日常生活有保障
方園開發體量不大，自身配套薄弱，業態過於豐富。項目不僅含一棟酒店，而且還有底商和回遷的農貿市場。
福星惠譽東湖城整個項目體量約120萬方，於2013年開始開發，由於開發週期長，所以商業、教育等各種公共配套都在逐步完善。所以很受武昌剛需的歡迎。
金科城總體量約70萬方，規劃總戶數5016戶，自帶2.5萬方的商業步行街，還預留了教育規劃用地和自建兩所幼兒園。可以說是三者中自身配套最完善的項目。
目前，東湖城四期上週開盤售罄，整個武昌的二環沿線已經沒什麼地塊，往東二環內4號線沿線的在售新房均價差不多在25000+；再往西往北就只能選擇青山，拋開臨江項目不談，老城區內只有方園和金科城在售，前者體量過小沒什麼自身配套，金科城毛坯銷售應該是有相當優勢的。
生活配套齊全 學區資源豐富卻難對口優質學校
既然不是地段和競品阻礙了金科城的熱銷之路，那麼我們再來看看項目本身。
總體上來說，項目的配套算得上齊全。不同於青山老城區內的老舊，項目所在地大洲村的城中村改造都已經基本完成，周邊生活環境也較好。
項目緊挨著武鋼體育公園，周圍環繞和平公園、青山公園，同時距離歡樂谷約2.5公里，公共生活設施十分齊全，居住環境比較適宜。
商業配套上，除了自帶的2.5萬方商業步行街，項目距離最近的是青山中百倉儲。往江邊方向一兩公里處就是武商眾圓廣場，周邊還有奧山世紀廣場、青山印象城等大型商業綜合體，商業配套豐富。
日常生活方面，距離項目步行10分鐘左右，往北江邊方向，舊鋼花商場周邊，還有菜市場和成熟的沿街小商鋪，可以滿足買菜、過早等生活所需。
項目距離三甲醫院華潤武鋼總醫院直線1.9公里。還有武漢市第九醫院、普仁醫院等也都在周邊。
金科城自帶兩所幼兒園，在旁邊有一處規劃教育用地，用來建設一所隸屬洪山區的公立小學，但目前還不確定會是哪所學校。
而雖然項目附近還有鋼城十七小、鋼花小學、鋼城第一小學，鋼城六中、武鋼三中、任家路中學、鋼花中學等教育資源，但由於項目歸屬洪山區，這些青山的學校並不確定能對口。
毛坯精裝任性切換 日光熱盤“熄了火”
在此，我們有必要了解一下金科城“坎坷多變”的銷售之路。
2018年5月首次開盤，毛坯均價約19200元/平，日光；同年6月份加推，毛坯均價18700元/平，降價約500元/平，再次日光；同年8月份，因為倍受前期熱銷鼓舞，金科城嘗試推出帶裝修房源，均價約21500元/平（含裝修3000元/平），去化情況一般。
此後，金科城就開啟了“精裝改毛坯—前期業主不答應—再改毛坯”的曲折之路。再加上10月份開始整個武漢市場環境迴歸“冷靜”，從此就再也沒能延續“日光”神話了。
2019年3月30日，加推10號樓毛坯房源，均價約19276元/平；2019年4月26日，加推11號樓毛坯房源，均價約19200元/平；2019年7月14日，加推15號樓毛坯房源，均價約19010元/平。
目前，項目在售13號樓112-140平戶型，毛坯出售，均價約19200元/平。同時，網上還有合作分銷商打出的折扣廣告。
再看看項目周邊，福星惠譽青城華府、鋼化南苑、星橋苑小區、中建開元公館等二手房掛牌均價1.6W-2.2W之間，華僑城在3W左右了。
可就算是毛坯新盤銷售，甚至目前在售起價17600元/平，比首開價還低了將近2000元/平，項目依然銷量平平。
戶型面積選擇較多 剛需首付需64.5萬起
金科城總佔地約14萬方，總建面約87萬方，共16棟樓，總戶數5031戶。物業公司是金科地產集團武漢有限公司，物業費3.2元/平/月。
項目整體設計為中式東方園林風格，從目前的實景示範區所呈現的效果來看，在區域內算是比較少有的類型。
項目分為K1、K2兩個地塊，規劃共計16棟樓。K2地塊為一、二期，共規劃有12棟樓；K1地塊為三期，包括3棟超高層和1棟高層。其中13號樓46層，14、16號樓47層、15號樓32層。
據介紹，項目一、二期已經全部售罄。9月10日開盤的是三期的13號樓，共47層，超高層，16、33層為避難層，6梯7戶，預計2021年下半年交房。
現場置業顧問介紹，三期的15、16號樓已經售罄。雖然前期有15號樓的開盤消息，但老歡卻並沒有查詢到16號的開售信息。
再結合前期的開盤節點來看，項目有部分房源“莫名失蹤”了。聯想到項目幾次開盤時拿到預售證的1、7、8、12號樓均未對外出售，據說是被內購了。同時，在現場看房的周邊社區工作人員告訴老歡，
該項目還有部分房源是大洲村拆遷的還建房，在靠近建一南路方向。至於具體樓棟詳情，如果介意的購房者可以在看房時留個心，進一步詢問下置業顧問。
項目整體採用外連廊式設計，13號樓為一個單元6梯7戶設計，一層架空處理，以後會作為業主專門的活動空間。本次共推出108、112、114、128、133、140平戶型，公攤24%，目前在售最小的為112平戶型。
其中1、2號房在邊戶，3、4、5、6號房北面對連廊，7號房為西邊戶。
B4戶型 三房兩廳兩衛
戶型為1號房，東邊掛角邊戶，相對獨立；
陽臺、主臥和1個次臥都朝東，唯一朝南向開窗的是主臥衛生間；
同時，還有一個次臥朝西開窗，有點不符合武漢人的生活習慣不說，估計夏天的西曬，這個房間會很熱，並太不實用。
B3戶型 三房兩廳兩衛
戶型為2號房，東邊邊戶；
陽臺和1個次臥朝東，主臥和1個次臥朝南；
進門即是L型廚房，窗戶朝東開在了操作檯對面，實際造成人在廚房活動時是背光的，油煙也很難順利排出去。
B1’、C2、C2’戶型 三室兩廳兩衛
這3個都為中間戶，正常南北向設計。但因為北面是連廊，採光和私密性都會受影響。
其中C2、C2’戶型主臥都設計了獨立的書房空間，套房結構，後期可以通過飄窗的改造實現空間的拓展。
D2戶型 四室兩廳兩衛
為本次推出的最大戶型，是西邊戶，電梯間相對獨立；
戶型南北向設計，三開間朝南，書房和一個次臥朝北；
主臥在樓棟最西邊，夏天房間溫度會相對較高，可在裝修材料上做出調節和改善；
南向次臥進門處形成了一個比較長的走道空間，並且不好改造利用，有一點浪費。
老歡綜合點評：
總體來說，金科城並不算一個有明顯缺陷的項目，身處大武昌2.5環的位置，雖然沒有地鐵加持，交通也算的上便利。
項目毛坯銷售，在區域內還有一定的價格優勢，比較適合改善自住人群。但因為在洪山和青山交界處，學區問題後期需要特別關注。
個人覺得，如果不是前期精裝改毛坯傷害到了部分業主，可能項目後期的口碑會更好些。項目計劃2021年三期一起整體交房，不知到時建築質量和園林實景、物業管理等方面能否為其挽回部分品牌“顏面”。
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