10月9日，位于深圳南山西丽的金众麒麟公馆官方公示销售方案。
方案显示，金众麒麟公馆将推出6栋建筑面积约为100㎡—177㎡，共5种户型的854套住宅房源，项目将于10月9日—10月11日启动VIP登记。
另有消息称，项目最低预售单价在8.2万元/平方米，附加精装修费用为6500元/平方米，可一起算在合同总价里，预计开盘时间为10月12日。
主打“生态景观”牌
作为“银十”期间，深圳首个将入市的南山新盘，热度自然较高。
从项目本身的卖点来看，其主打周边生态景观环境以及较低的居住容积率。
金众麒麟公馆位于南山西丽湖片区，具体位置为西丽街道沁园二路资本学院南侧，距离地铁7号线“西丽湖”站直线距离约为500米。（百度地图测量）。
项目北侧为中国资本市场学院，北面为西丽湖度假中心以及麒麟山庄，项目南面为背靠清华大学深圳研究生院、哈工大深圳研究生院、北京大学深圳研究生院等18所高等学府的西丽大学城，西边为紫荆山庄以及西丽湖，东侧为野生动物园。
▲项目入口处“西丽湖”
▲项目北侧为“中国资本市场学院”
除此之外，根据审批中的深圳地铁四期方案，项目未来还将有7号地铁东延线“北大站”以及“学府医院”站通过该项目附近，此外，7号线东延段未来将与5号线 （前海湾—黄贝岭）、 27 号线 （前湾公园西—雪象南/ 观澜富士康） 共同承担深圳大学城地区交通服务功能，服务于西丽湖国际科教城。
▲地铁7号线东延线
根据规划，地铁7号线东延通车后，“北大”站将连通北大深圳研究生院，“学府医院”站则将设置在学苑大道上，除了利好项目本身以外，也将会给周边楼盘带来直接利好，如宝能城、华晖云门、塘朗城TOWN寓、京基•御景峯等。
公路自驾方面，项目还可通过丽水路以及丽山路接入沙河西路、留仙大道等城市主干道，考虑到沙河西路交通拥堵情况，项目南下科技园约需半小时左右。
配套及景观资源
金众麒麟公馆地块分为居住用地以及公建用地两部分，其中，公建用地面积约为1.04万㎡，地块西侧规划为2栋商业以及办公产品。
▲项目实拍（摄于2019年9月）
住宅则位于地块的东侧，建筑面积约为10万㎡，由6栋高层住宅围合而成，全为30层楼高，共有854套住宅，除了公共设施配套之外，项目还自带一所2000㎡6班制幼儿园，预计竣工时间为2020年12月。
▲在建项目实拍（摄于2019年9月）
根据地理位置图显示，项目分布的6栋住宅，北侧分布4栋、南侧分布2栋，均为30层楼高，其中，北侧靠西面的2栋、3栋为1层3户，为该项目的楼王单元，由2套建筑面积为175㎡——177㎡“4+1”房及1套建筑面积138㎡“3+1”房构成，而其余4栋住宅楼为1层6户，分配有建筑面积100㎡、110㎡以及111㎡各2户。
其中，住宅部分，4栋、5栋距离深圳野生动物园距离相对更近。7栋为3层6班制幼儿园，8栋为1层垃圾转运站，9栋、10栋为写字楼。
具体分布如下：
▲小区总体分布图
▲项目总平面分布图
稍远一点看， 在项目半径5公里内的西丽大学城板块，公共市政配套设施是比较充足的，例如西丽大学城体育中心、深圳大学总医院 和南方科技大学医院（原西丽医院）。
商业方面，有13.2万平㎡的宝能环球汇，6万㎡的塘朗城购物中心以及5万㎡的益田假日里，这跟西丽这几年如宝能城、塘朗城等新房密集入市不无关系，住宅入市也同时带来了购物中心的繁荣。
▲小区内景（摄于2019年9月）
最小户型建筑面积100㎡
金众麒麟公馆主推的户型建筑面积在100㎡、110㎡、111㎡、138㎡、177㎡，共有5种，户型结构为3-4房。从房型上看，主要定位于改善型购房者， 最低起步建筑面积为100㎡“2+1”房。
综合来看，建筑面积111㎡、138平方米以及177平方米的三种户型，体验感较好，可看西丽湖水库的有177㎡户型以及3栋、4栋、6栋的建筑面积110㎡的高层户型。
来分析下该楼盘户型段面积：
▲ A户型方正，东西向次卧偏小
▲ B户型方正，但阳台改次卧，采光不理想
▲ C 户型方正，无玄关设计，客厅朝北 ，且进深略小
▲ D户型方正，南北通透，客厅朝北
▲ E户型方正，三开间均朝南向
周边二手房价
近两年，西丽片区入市新盘多，不过给购房者更多感觉在于片区环境好，配套略显不足，仅靠景观支撑似乎显得底气不足。
据深圳链家APP显示，沿项目毗邻的深圳地铁7号线“西丽湖”站，小片区的价格在5.5万元/㎡—15万元/㎡不等，距离本项目较近的，如最高的西丽山庄（别墅）挂盘均价为15.1万元/㎡，片区楼盘较新的有楼盘如西湖林语、桑泰丹华等，挂牌单价在8.9万元/㎡——9万元/㎡，楼龄均为10年左右。
楼龄较老的如学城绿园，挂盘均价为5.5万元/㎡，丽岛名苑为6万元/㎡，德意名居一期为7万元/㎡，德意名居二期为7.6万元/㎡。
▲项目周边二手房价
附近周边竞品新盘如京基御景莑，均价在8万元/㎡左右（毛坯交房），宝能城均价为10万元/㎡等。
如果按照最低8.2万元/㎡价格来计算，该盘价格处于新盘中端价格。
楼评
优势：
1.项目拥有生态资源优势，周边高层建筑较少，项目西北侧可观塘朗山以及西丽湖，项目东南侧被野生动物园和高尔夫俱乐部环绕，有传野生动物园或搬迁至坪山，原址或规划为高校用地，但搬迁日期目前并无确切消息。
2.项目所在的西丽片区，为南山新兴发展区域，南面紧邻大学城板块，有深圳重点规划的西丽科教城利好，紧邻的北侧为资本市场学院，周边居住环境较为纯粹宜居，且附近无农民房、工厂，交通出行较为便捷。
3.相对深圳目前新建住宅，项目容积率3.18较低，绿化率30%，楼栋布局合理，楼间距尺度较为舒适，户型总体较为方正，开发商金众地产为深圳建工控股旗下子公司，作为金众地产首个高端产品系，楼盘品质较好。
劣势：
1.局部配套弱，项目除了底部配套5000㎡商业之外，附近3公里内几乎无大型商业超市，附近商品房供应较少，生活便利度较低，居住人气不足，产品更适合对居住环境有要求的改善型购房者。
2.学区配套方面，暂未确定学区范围，周边小学有南二外（集团）大磡小学，南二外（集团）平山小学，初中有丽湖实验学校，南山文理实验集团科创学校，其中，距离项目较近的丽湖实验学校在南山区初中部2019年排名约为20名，对学区配套有要求的置业者需考虑。
3.项目南侧为动物园公交总站，周末节假日为出行高峰，或给居住交通和环境带来一定影响，项目总体位于西丽北端，主打生态资源，高铁新城以及科教城的规划利好带动有限，加之商业氛围欠缺以及学区溢价，投资属性相对稍弱。
审读/马琳 戴士潮
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