制約廣東舊改進度的終極原因？

業內人說：“做100箇舊改項目，能有一個成功的項目，也是非常值得驕傲的一件事情。專業上沒有問題，要麼是在前期工作和村民溝通失敗，要麼是政府審批環節通過不了，到底是什麼制約了廣東舊改的發展呢？”

珠海最大城中村翠微村拆違，廣州中心區最大城中村瀝滘村復建安置房開工，深圳最大的城中村之一白石洲動工……

今年上半年以來，隨著珠三角一大批停滯已久、規模巨大的城中村改造項目迎來突破性進展，廣東的城市更新工作也正式進入發展快車道。南方日報記者從日前公佈的廣東“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）中看到，到2021年，全省至少新增實施舊改23萬畝、完成15萬畝，其中超八成新增面積在珠三角。

不過，廣東省自然資源廳此前調研發現，不同主體利益協調難、未形成強大合力，依然制約著廣東舊改實施效率。為此，該部門已建立起系統性的激勵倒逼機制，以求為下一步的工作突破掃清路障。

利益錯綜複雜致舊改停滯多年

幾個月前，廣州正式批准《冼村地塊控制性詳細規劃》公佈實施，標誌著珠江新城最後一個城中村舊改項目進入全面攻堅階段。這座曾經被喻為羊城最難改造的城中村，自2010年啟動以來，至今仍有部分業主未能與開發商保利地產就補償安置問題達成共識，導致項目進展緩慢。

地處珠海繁華腹地、有著700多年曆史的翠微村，因為同樣的利益協調困難，項目從2000年開始一停便是十幾年。不過，比冼村幸運的是，2016年8月，該村簽約引進奧園集團作為前期合作企業以後，城市更新工作便一直有序開展。2018年8月，奧園正式成為翠微村城市更新項目開發企業，當年12月下旬，翠微啟動拆違工作。

記者瞭解到，作為珠海歷史最久、規模最大的城中村之一，翠微村的改造呼聲一直十分強烈，其佈局混亂、設施薄弱與環境惡化，已遠遠滯後於城市發展的步伐。

在廣州，類似的村莊則多達200多個。與舊廠房、舊城鎮項目不一樣的是，城中村違章、違規建築更多，產權更亂，利益主體更散。每一座城中村都可說是“髒亂差”的代名詞。對一座城中村進行改造更新，往往意味著高昂的綜合成本和不可確定的投資風險。像佔地面積達34.4萬平方米的珠海翠微村，總投資便高達150億元。

而根據廣東省有關部門的匡算，2019年至2021年，全省“三舊”改造項目需要投入資金高達5000億元以上，其中政府財政只能投入約15%，另約85%則要靠社會投資來解決。

不過，相比鉅額的投資成本，業內人士普遍認為最難的是妥善處理與舊改相關的那些錯綜複雜的利益。尤其是近幾年立項的這些舊村改造項目，幾乎每一個都是難啃的硬骨頭。

企業期盼政府繼續釋放政策紅利

有專家指出，政府對舊改項目“協議搬遷”過高的簽約比例要求，一直在拖城市舊改的“後腿”。儘管過去十年，廣東已經在城市更新領域探索出了多種創新合作開發模式，但仍未能攻克一些客觀存在的難點和堵點。

相比改造入庫門檻高、規劃調整難、稅費負擔重等問題，土地徵拆難似乎更能觸及開發商的痛點。在今年9月廣東“舊改”19條新政出爐之前，部分城市一直沿襲著舊屋權利人必須簽約率達到90%或100%才能啟動拆遷的規定，導致許多實力雄厚的房企面對村民的漫天要價，寧願選擇知難而退。

“實際上，在2018年以前，珠三角的舊改項目已處在一個進展相對緩慢的狀態。”一位廣州的幹部告訴記者。廣州共有城中村272個，居住人口達680多萬，約佔全市的1/3。2018年上半年全市已批舊村全面改造項目不到50個。截至去年底，真正有效動工的項目佔比並不算多。正因如此，

利益協調難、運營成本高，不僅容易讓項目難產或爛尾，還可能導致開發商對已經啟動的舊改村莊“挑肥揀瘦”，只把那些簽下來、經濟價值更高的地塊列入改造對象，剩下的邊邊角角則成為灰色的地帶繼續維持髒亂差的現狀。

當前，在新增用地指標日益緊張的背景下,以向存量要發展為目標的“三舊”改造，已經被納入粵港澳大灣區城市發展的重要議程。

“隨著行業進入存量時代，城市更新也成為房地產行業的重要戰場。奧園目前在大灣區及其他地區便擁有逾30個不同階段的城市更新項目，規劃總建築面積約1600萬平方米。”奧園集團相關負責人表示，城市更新實施上仍然存在差異性較大的歷史問題。政府一方面要加強民眾和金融機構等多方參與，另一方面也要以實施為導向，制定適配當地需求的“政策工具包”，提供關於公共利益平衡的實施路徑，充分調動實施主體的主觀能動性。

建立系統性的激勵倒逼機制，無疑已成為廣東舊改制度創新的必由之路。

系統性的激勵倒逼機制助舊改提速

根據廣東今年推出的舊改新政，從今年起，

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士便認為，新政出臺的一系列新機制，通過優化利益分配，對促進市場打破目前一些項目的僵局會有明顯作用，同時降低了項目的參與成本，也有利於鼓勵更多的社會資本進入參與城市更新。

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