最高法院:在建工程抵押權範圍包括尚未建造的建築物?

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最高人民法院

除另有約定外，在建工程抵押權的抵押物範圍包括規劃許可範圍內已經建造的和尚未建造的建築物

裁判要旨

在建工程抵押權作為一種單獨的抵押權類型，除當事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物範圍不僅包括現有建設用地使用權，還包括規劃許可範圍內已經建造的和尚未建造的建築物。

案情簡介

一、2014年3月10日，金匯信託公司與三聯集團公司簽訂《信託貸款合同》，約定金匯信託公司向三聯集團公司提供1.95億元的貸款。

二、後雙方簽署了編號分別為浙金信（抵）字HY-2014-016號-1、浙金信（抵）字HY-2014-016號-3的《抵押合同》，約定將三聯集團公司開發建設的桂語山居項目(二期)在建工程以及該部分在建工程所對應的土地使用權[2014）第103-02695號《國有土地使用權證》]抵押給金匯信託公司。《抵押合同》中約定，本合同項下的抵押物是指，抵押物具體信息見合同附件之“抵押物清單”。“抵押物清單”中分別列明瞭99套房產和17套房產。

三、嗣後，雙方共同向登記機關申請辦理“在建工程抵押”的抵押登記手續，登記機關為“抵押物清單”上記載的99套房產和17套房產分別頒發了《在建工程抵押登記證明》。

四、三聯集團公司分別於2014年3月至5月期間，向金匯信託公司提交《解除抵押申請》，以銷售合同需要去房管局進行備案等為由，申請金匯信託公司對桂語山居二期項目中179套房屋（不侷限於已經列入抵押物清單中的房屋）出具解押證明。金匯信託公司向金華市房地產交易辦證中心出具解押證明，據此金華市房地產交易辦證中心允許上述179套房屋進行銷售。

五、2015年1月15日，金匯信託公司向杭州中院提起訴訟，請求判令三聯集團公司歸還借款本息，金匯信託公司有權就抵押物優先受償。

六、本案的一個爭議焦點為，金匯信託公司的抵押權範圍，是僅限於已經發放《在建工程抵押登記證明》的“抵押物清單”中所記載的部分，還是包括抵押合同所約定的土地使用權及其上已經建造和尚未建造的部分。

七、本案經杭州中院一審，浙江高院二審，均認定金匯信託公司的抵押權範圍僅限於“抵押物清單”中載明的房屋。

八、金匯信託公司不服，向最高人民法院申請再審。再審期間，金匯信託公司作出書面確認，對2014年3月12日辦理抵押登記前已經售出的23套房屋及辦理抵押登記後經其同意解封的179套房屋，不再主張優先受償權。因其中一套房屋同時列在登記前已售出和嗣後同意解封的179套房屋之中，故金匯信託公司放棄優先受償權的房屋共計201套。

九、最高人民法院再審認為，金匯信託公司的抵押權範圍包括案涉《國有土地使用權證》項下的全部國有土地使用權及其上在建工程，改判確認浙商金匯信託股份有限公司在254,867,898.2元債務範圍內對浙江三聯集團有限公司提供的案涉《建設工程規劃許可證》項下已經建造和將要建造的建築物以及案涉《國有土地使用權證》項下的國有土地使用權，扣除201套房屋及對應的土地使用權後的剩餘部分折價或以拍賣、變賣該財產的價款享有優先受償權。

裁判要點

本案中，最高人民法院認定金匯信託公司的在建工程抵押權所支配的抵押物範圍，應當以抵押合同約定內容作為確定權利範圍的依據，而非以《在建工程抵押登記證明》的內容作為確定權利範圍的依據，其原因是：

首先，完成不動產物權公示的是不動產登記，登記機關為案涉116套房產分別頒發《在建工程抵押登記證明》的法律效果，是使得金匯信託公司取得了證明其權利狀況的權屬證。因此，不能以頒發的《在建工程抵押登記證明》作為判斷案涉在建工程抵押辦理抵押登記手續的依據。

其次，在建工程抵押權作為一種單獨的抵押權類型，除當事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物範圍不僅包括國有建設用地使用權，還包括規劃許可範圍內已經建造的和尚未建造的建築物。在登記機關未設立房屋登記簿、亦未明確在抵押合同上記載在建工程抵押登記方法的情況下，因前述抵押合同及相關登記申請材料和登記機關出具的收件單等文件均已載明登記類型為在建工程抵押登記，這些資料是登記機關存檔備查的登記資料，利害關係人可通過查詢檔案資料的內容來獲悉抵押物上的權利負擔，故應當認定登記機關在收件、審核時將此項業務作為在建工程抵押登記業務加以辦理的行為，即完成了“記載”在建工程抵押登記的工作，在建工程抵押權即已依法設立。

實務經驗總結

前事不忘，後事之師，為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

一、在建工程抵押權的抵押物範圍原則上不僅包括現有建設用地使用權，還包括規劃許可範圍內已經建造的和尚未建造的建築物。如當事人同意抵押權的範圍不包括尚未建造的建築物，必須要在抵押合同中另行作出約定。

二、不動產權屬證書記載的事項，與不動產登記簿記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。據此，當事人不僅應關注不動產權屬證書的內容，更應關注不動產登記簿的記載內容。

相關法律法規

《物權法》

第十六條　不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

第十七條　不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》

第四十七條 以依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。

《房屋登記辦法》

第六十條 申請在建工程抵押權設立登記的，應當提交登記申請書、申請人的身份證明、抵押合同、主債權合同、建設用地使用權證書或者記載土地使用權狀況的房地產權證書、建設工程規劃許可證，以及其他必要的材料。

《城市房地產抵押管理辦法》

第三條第五款 本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

第三十四條第二款 以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。

第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

法院判決

關於案涉在建工程抵押權是否依法設立及其抵押物範圍的問題。

本案中，金匯信託公司與三聯集團公司簽訂的浙金信（抵）字HY-2014-016號-1、-3《抵押合同》中均明確約定，本合同項下的抵押物是指目標項目項下位於金華安地鎮安地村地塊的土地使用權及其上在建工程，抵押物具體信息見合同附件之“抵押物清單”。前述《抵押合同》後附的“抵押物清單”中分別列明瞭99套房產和17套房產。嗣後，雙方共同向登記機關申請辦理“在建工程抵押”的抵押登記手續，並提交了國有土地使用權證、土地未抵押未查封證明、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、施工許可證等辦理在建工程抵押所需要的文件資料。登記機關受理後，為“抵押物清單”上記載的99套房產和17套房產分別頒發了《在建工程抵押登記證明》。《中華人民共和國物權法》第一百八十七條規定，以正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。由此，

登記機關為案涉在建工程抵押權所辦理的抵押登記手續，是僅限於其已經發放《在建工程抵押登記證明》的“抵押物清單”中所記載的部分，還是包括抵押合同所約定的土地使用權及其上已經建造和尚未建造的部分，成為本案中認定抵押物範圍所必須解決的關鍵問題。

……

本院注意到，在案涉在建工程抵押登記辦理之時，作為登記機關的浙江省金華市房地產交易辦證中心並未實行房屋登記簿制度，且對在建工程抵押應當採用何種方法在抵押合同上記載亦不明確。本案中，浙江省金華市房地產交易辦證中心在受理金匯信託公司和三聯集團公司的在建工程抵押登記申請後，是根據浙江省住房和城鄉建設廳、中國人民銀行杭州中心支行、中國銀行業監督管理委員會浙江監管局下發的《關於進一步做好在建工程抵押權登記工作的若干意見》（浙建房〔2012〕28號）的要求，採用“抵押物清單”的方式，將在建工程抵押物的範圍限定在已完工部分或可售部分，併為在建工程中已完工部分或可售部分的每套房屋單獨辦理《在建工程抵押登記證明》。但這種登記方法並不能得出登記機關認為在建工程抵押物的範圍僅限於已完工部分或可售部分這一結論。從登記機關對案涉179套房屋銷售的解押登記手續辦理情況來看，無論三聯集團公司銷售的房屋是否已經列入抵押物清單中，登記機關均要求三聯集團公司取得金匯信託公司的同意證明。由此可見，

本案中登記機關對在建工程抵押權的標的物範圍的認識在邏輯上並不能一以貫之，其所理解的抵押物限定為在建工程完工部分或者可售部分，更多地是出於登記手段或技術的考量，隨著工程建設階段的發展，在建工程抵押權的抵押物範圍隨著完工部分或可售部分的增加而得到擴張。

本院認為，《中華人民共和國物權法》第五條規定：“物權的種類和內容，由法律規定”。在建工程抵押權作為《中華人民共和國物權法》所規定的民事權利，屬於《中華人民共和國立法法》第八條第八項所規定的法律保留事項，其民事權利的內容不因任何他人的不當限制或錯誤理解而減損。從立法沿革的角度，在《中華人民共和國物權法》第一百八十條第一款第五項、第一百八十七條對“正在建造的建築物”沒有做出相反定義的情況下，應當遵從此前規範性文件中對“在建工程抵押”的理解。在《中華人民共和國物權法》頒行之前，《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》第四十七條規定：“以依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”。《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款亦規定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。據此，

在建工程抵押權作為一種單獨的抵押權類型，除當事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物範圍不僅包括國有建設用地使用權，還包括規劃許可範圍內已經建造的和尚未建造的建築物。

本案中，浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》第1.2條約定，本合同項下的抵押物是指目標項目項下位於金華安地鎮安地村地塊的土地使用權及其上在建工程。第1.5條約定，除法律另有明確規定外，抵押期間抵押物上新增建築物應列入本合同項下抵押物範圍。前述抵押合同的約定內容，符合司法解釋和行政規章的規定。在登記機關未設立房屋登記簿、亦未明確在抵押合同上記載在建工程抵押登記方法的情況下，因前述抵押合同及相關登記申請材料和登記機關出具的收件單等文件均已載明登記類型為在建工程抵押登記，這些資料是登記機關存檔備查的登記資料，利害關係人可通過查詢檔案資料的內容來獲悉抵押物上的權利負擔，故應當認定登記機關在收件、審核時將此項業務作為在建工程抵押登記業務加以辦理的行為，即完成了“記載”在建工程抵押登記的工作，在建工程抵押權即已依法設立。

至於登記機關嗣後是否向抵押權人發放權利證明，以及發放權利證明的時間、方式等事實，均不能成為判斷抵押權人的權利是否依法成立的依據。

且在本案中，三聯集團公司作為抵押人，本身並非不動產物權公示制度的保護對象。不動產登記制度的規範趣旨，是為了保護以該不動產為交易客體的第三人的信賴利益和交易安全。三聯集團公司破產管理人在接管之後，試圖利用登記實務中的不同理解否定三聯集團公司此前在自身財產上所設定的權利負擔，明顯有違誠信原則。

綜上，本院認定，本案中金匯信託公司的在建工程抵押權已經依法設立，該抵押權所支配的抵押物範圍，應當以抵押合同約定內容作為確定權利範圍的依據。申請人金匯信託公司關於其在建工程抵押權的範圍除在辦理抵押登記前已經出售的房屋和辦理抵押登記後經其同意出售的179套房屋及相應的土地使用權外，應當包括金市國用（2014）第103-02695號《國有土地使用權證》項下的其餘國有土地使用權及其上在建工程，包括未完工的部分的申請理由成立，本院予以支持。被申請人三聯集團公司關於案涉在建工程抵押權僅限於辦理了《在建工程抵押登記證明》的50套房屋及其相應的土地使用權的訴訟理由，並無相應的事實和法律依據，本院不予支持。三聯集團公司關於金匯信託公司的在建工程抵押權與其他購房戶的權利相沖突，以及破產管理人接管後新增的建築物不屬於抵押權範圍的訴訟主張，因不屬於本案的審理範圍，本院在本案中不予理涉。

順予指出，根據本案的實際情況，案涉浙金信（抵）字HY-2014-016號-3《抵押合同》將擔保範圍限於1.95億元中的17,172,900元並列明17套房屋作為抵押財產的做法，是基於該17套房屋已經符合登記實務中的抵押物能夠特定化的要求而為，在本院已經認定金匯信託公司根據浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》的約定，有權就信託貸款合同項下全部債權對案涉土地上規劃許可建設的全部工程享有優先受償權的情況下，該項登記構成重複抵押，不影響本案中對金匯信託公司的在建工程抵押權的標的物範圍、優先受償的主債權範圍的認定。

案件來源

浙商金匯信託股份有限公司、浙江三聯集團有限公司金融借款合同糾紛再審民事判決書，[最高人民法院（2018）最高法民再19號]

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