【案情】
2009年，某縣永泰小區毛某的相鄰業主將本該用於放置空調外機的通風口封閉並搭建陽臺，導致毛某家空調外機無處放置。2014年7月1日，誠信物業公司進駐小區後要求涉事第三方業主拆除違章建築，該縣規劃建設局亦向該業主發出責令整改通知書，但該違章建築一直未拆除，毛某因此拒交物業費。
【分歧】
本案主要爭議焦點在於，物業服務企業未糾正管理區域內違章建築問題，業主能否以此為由拒絕支付物業管理費或減少支付物業管理費。
一種意見認為，物業公司未及時糾正解決管理區域內違章建築問題的行為違反了物業服務合同義務，沒有依法盡到物業服務職責，同時也違反了合同法第六十條規定的協助、注意等從義務或附隨義務，屬於物業管理不到位，業主有權要求減少支付物業管理費。
另一種意見認為，根據《物業管理條例》第四十六條規定，物業管理區域內發生屬於行政主管部門執法管理範疇的不當行為，應由行政主管部門責令整改或限期拆除。物業公司對違章建築無權自行處分時，不應認定為違反合同主從義務或附隨義務，業主應當支付相應物業管理費。
【評析】
筆者同意第二種意見。理由如下：
1.物業管理區域內違章建築問題屬於行政主管部門執法管理範疇
本案涉事第三方業主違章建築屬於擅自搭建型，即在已有的建築物基礎上未經審批而搭建附屬設施，擅自改變建築物的正常結構或者通常使用功能而形成的建築。根據城鄉規劃法第六十六條規定，個人未經批准進行建設的違章建築，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期拆除。
根據規定可知，違章建築在未得到相關部門批准之前不是合法建築，但對該違章建築只能通過法定程序由法律授權的相關部門處理，物業公司和毛某均不得擅自拆除、侵佔或毀損。拆除違章建築是行政主管部門的法定職責，屬於行政機關履行行政職責的行政執法管理範疇，因此，涉事第三方違章建築雖位屬於物業管理區域，但物業管理企業本身沒有違章建築的處罰權和強制拆除權，責令整改或限期拆除的決定依法應當由行政主管部門作出。
2.物業管理公司行為不應認定為違反合同主從義務或附隨義務
根據《物業管理條例》第四十六條的規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當及時制止，並及時向有關管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。本案中，涉事第三方業主搭建違章建築行為在誠信物業公司進駐小區前已實施完畢，且有關行政主管部門也已發出責令改正的通知。
誠信物業公司作為物業管理企業對小區內違章建築沒有強制拆除權，僅有向行政主管部門報告的義務。毛某作為相鄰受侵害住戶亦可直接向有關行政主管部門反映，但行政主管部門的執法行為並不取決於誠信物業公司。因此，誠信物業公司進駐小區後要求涉事第三方業主整改以及向行政主管部門報告已經履行了物業服務企業應盡的義務，並未違反合同義務和協助、注意等從義務或附隨義務。
3.業主對於違章建築可以通過提起相鄰權糾紛之訴的途徑進行救濟
根據物權法第八十三條的規定，業主應當遵守法律、法規以及管理規約，業主大會和業主委員會對違章搭建等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
本案中，涉事第三方業主搭建違章建築，物業公司進駐小區後採取主動措施試圖糾正違章建築問題，但涉事第三方業主仍未整改。此時，毛某除向有關行政主管部門舉報要求處理外，還可以直接向人民法院提起相鄰權糾紛之訴來維護自身合法權益。本案中，涉事第三方業主在收到行政主管部門責令整改通知後仍未拆除違章建築，且物業公司無權對其處分時，毛某可尋求其他法律途徑進行救濟。
綜上，誠信物業公司行為不構成違約，毛某不得以此為由拒絕支付物業管理費。
作者：李潔，單位為浙江省溫州市平陽縣人民法院；鄭永建，單位為浙江省溫州市平陽縣人民法院。
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