gzye
房产投资的关键在于房产增值和租金收益。房产增值看的是房价涨幅，租金收益看的是房价租金比，其归根结底都是来源于房产作为不动产，其占据的土地价值。
为什么北上广深的房价远远高于三四线县市？因为源源不断的人才涌向大城市，带动购房需求；因为蒸蒸日上的产业经济发展，支撑购买力提升；因为完善成熟的城市配套，令购房者趋之若鹜。
土地价值的关键核心在于人口、产业、城市配套。
杭州城市基本面优，具备房产增值源动力，适宜长线投资
人口：根据杭州市统计局公布的《杭州市人口主要数据公报》，截至2018年末，杭州全市常住人口为980.6万人，比2017年末增加33.8万人，增幅3.57%，净流入人口位居全国第四。且持续保持着高速增长的态势，加上落户政策的放宽，杭州人口迎来爆发，2019年人口有望突破千万，从特大城市成为超大城市。
产业：从经济增速来看，杭州GDP增速始终高于全国增速，以第三产业为绝对主导经济，已成为中国重要的高新技术产业基地、电子商务中心和区域性金融服务中心，也是互联网电商高度集聚发展的城市。且杭州市在“十三五”规划纲要中明确提出打造“1+6”产业集群，打造一大万亿信息产业集群和文化创意产业、旅游休闲产业、金融服务产业、健康产业、时尚产业、高端装备制造产业等六大千亿产业集群，未来杭州经济将加速实现高质量发展。
城市配套：交通地铁开挂，规划2022年亚运会前，建成12条轨道交通，基本形成杭州市域范围轨道交通网格局；商业、医疗、教育等布局优化，商业方面重点提升城西、滨江、富阳、临安、桐庐、建德、淳安等七大区域商业中心，促进运河新城、之江新城、城东新城、瓜沥新城、临浦新城、义蓬、瓶窑、老余杭、良渚、塘栖十大区域商业副中心建设；医疗方面建成主城区15分钟医疗卫生服务圈，主城区以外地区20分钟服务圈；教育方面建成高水平的、优质均衡和协调发展的杭州现代教育体系。
可见，从城市基本面看，杭州人口流入大、产业支撑强，基建配套加速完善，城市土地价值将持续提升，具备楼市发展的源动力，适合长线投资持有房产。
政策维稳、市场高位，短期房价想象空间小，非最佳投资时机
绝大部分房产投资者，更倾向于短期投资，关键指标还是投资回报比。从这个维度来看，杭州房产投资价值低于其他一二线城市，至少在2019年杭州房价没有想象空间。
首先，2019年杭州楼市发展的定位，核心是三个“稳”：稳地价、稳房价、稳预期。近期落户放宽、利率下调、土拍溢价锁定新规等均是稳定市场的结构性微调，并没有本质上的限购、限贷、限价等政策放松信号，政府对于房地产经济的调控方针不变，不具备上涨的宏观环境。
其次，从市场层面看。市场周期规律，杭州2014年9月开始的周期受政策调控影响，迟迟未进入调整期，大概率要进入轮动尾声。市场供需规律，2017-2018年排在全国前列的高土地供应陆续入市，房价短期内已基本实现翻番，对于市场购买力是巨大挑战。因此杭州房地产市场亟待调整，不具备上涨的市场支撑。
总结而言，短期内杭州房价基本稳定，涨幅有限，投资买房已不是最佳城市选择，不可能再如2015、2016年时闭着眼睛都能买。
价差红盘之外，超大城市发展趋势下，一环-中环-二环各有投资机遇
对于了解杭州楼市的房产投资客们来说，大家的首选当然是限购限价背景下，一二手房倒挂严重，价差明显的红盘，如万人摇西湖国际城、华夏四季等。这类项目地段、产品等具有均好性，主要因限价因素，投资回报可观；且一般拿地时间较早，交付时间可期，能实现较短时间的资本炒作，较为安全、高效。
但是摇号政策使得红盘竞争激烈，全靠人品。且明显红利价差的楼盘也显而易见地减少。那么回归房产投资关注的三要素人口、产业、城市配套，2019年投资客们如何抉择呢？
在回答这个问题之前，先让我们重新认识一下大杭州。
杭州主城区包含上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江；萧山、余杭于2001年相继划入杭州市区；富阳、临安分别于2014年、2017年撤市设区，杭州城市版图不断扩大，环杭发展已成为大势所趋。
目前杭州一环-中环-二环格局基本成形，一环为绕城高速，是杭州主城区；中环全线沟通了杭州义蓬、瓜沥、临浦、余杭、良渚、瓶窑等六大组团，以及临平副城、富阳区和嘉兴海宁、桐乡、绍兴柯桥，节点路段于2018年开工，力争2021年主要路段建成通车；二环是杭州都市经济圈环线，连接杭州、嘉兴、湖州、绍兴四个城市，预计2020年全线贯通。
一环：聚焦城市资源，尤其优质学区
主城区人口密集、产业稳定、城市配套完善，无疑是土地价值高点，同时也是高房价区域，投资门槛最高。从房产中介平台数据来看，在杭州整体楼市行情下行，郊区二手房下跌的情况下，主城区今年年初的二手房总体价格，非但没有下降，反而略高于楼市行情如火如荼的去年年初。这主要归因于主城区地段稀缺性，配套便利性。
因此主城区内虽然房产增值速度放缓，但长期稳定，投资客群可重点关注楼盘的交通、教育、商业、医疗资源，尤其是教育资源，优质学区可大大提高房产价值。
中环：聚焦产业、交通，关注进度
中环主要连接杭州市区余杭、萧山、临安、富阳和邻杭城市海宁、桐乡、柯桥。这些区域是杭州主城区人口外溢的桥头堡，交通是首要连接纽带，目前地铁、城轨等规划基本处于建设中，各个细分板块利好辐射程度不同，发展进度不一，房价水平梯队较大。
投资客群首先要了解板块，是产业驱动、交通驱动？
产业驱动型板块关注支柱产业发展基础、规划和竞争力，然后判断产业人口吸附力、人口收入水平，评估板块购房客户购买力是不是能支撑房价上涨，需要多久实现板块变革，再做投资决策。
交通驱动型板块关注人口流入流出方向，联动板块的房价走势水平，评估板块价格发展趋势，交通节点与房价节点关系，再做投资决策。
二环：聚焦交通利好，关注接壤板块
二环主要包括海宁、桐乡、柯桥、诸暨、德清、安吉6个邻杭城市，与杭州接壤或规划了城际铁路，承接杭州人口、产业外溢，未来融入杭州共生发展，区域价值仍有提升空间，目前房价水平多在1万+，长期房产增值空间可期。
邻杭城市的购房客户包括杭州外溢需求和地缘需求，而外溢客群往往比地缘客群更具支付实力。
因此邻杭城市的房产增值最首要的驱动利好还是交通，了解融入杭州发展的交通类型、交通进度、与杭州市区交通通勤时间，以及杭州与其接壤板块发展情况，再做投资决策。
七维住宅：在住宅领域，持续战略城研、项目可研等投资拓展，提供重难点项目的开发、运营跟踪服务，深入市场、客户、产品等专题研究，近期项目包含杭州城市及区域研究、杭州客户研究专题等，具备丰富的市场经验并提供拿地研判、项目定位、营销建议及运营管控等切实可行的解决方案。
