惡意串通一房二賣合同無效，抵押無法解除買受人要求過戶法院不支持
——張某與某房產公司商品房預售合同糾紛（再審）法律解析
【關鍵詞】
商品房預售合同糾紛 惡意串通 一房二賣 損害第三人利益合同無效 房屋抵押 無力解除抵押 辦理過戶
【要點提示】
房產公司與買受人簽訂房屋買賣合同後，未及時將房屋轉移登記至買受人名下，而是與第三人串通將房屋登記至第三人名下，第三人將房屋進行了抵押。房產公司與第三人之間的合同因惡意串通損害買受人利益被認定無效 ，買受人無力解除抵押，請求法院判決房產公司辦理過戶，法院不予支持。
【當事人信息】
原告: 張某（買受人、上訴人、再審被申請人）
被告：某房產公司（出賣人、上訴人、再審申請人，簡稱房產公司）
被告：馬某（次買賣人、上訴人、再審被申請人）
【案情簡介】
2001年7月，某房產公司與張某簽訂《商品房買賣合同》，將102號房屋出售給買受人張某；買受人按一次性付款方式按期付款，出賣人交付房屋之日，買受人
付清全款802560元； 2003年4月房產公司開具付款人為張某的銷售不動產發票，付款發票為80萬元，張某於2007年6月從房產公司處取走該發票。上述發票於2003年4月底辦理退票，房產公司主張因張某沒有交納稅費故房產公司未給其辦理過戶，故開出發票後立即辦理了退票，當時辦理退票是為了不交當月的稅費。張某自2003年入住102號房屋至今。2001年12月房產公司與馬某簽訂《商品房買賣合同》，將102號房屋出售給馬某，並於2014年12月辦理所有權轉移登記。2014年10月，房產公司與馬某簽訂《房屋代持協議》，約定102號房屋雖登記在乙方名下，但該物業產權實際為甲方所有，乙方以自己名義為甲方代持。2015年1月，馬某以102號房屋為債務人北京某公司的債務設定抵押，抵押權人為興業銀行股份有限公司，最高債權數額為490萬元。房產公司與馬某主張該房屋
貸出的款項由房產公司使用並由該公司償還。2018年3月，張某訴至法院請求，1、確認房產公司與馬某簽訂的房屋買賣合同無效；2、確認102 號房屋歸其所有，房產公司與馬某協助其辦理房屋權屬過戶手續。
【法院判決】
【一審】：
一、房產公司與馬某簽訂的房屋買賣合同無效；
二、駁回張某的其他訴訟請求 。
【二審】：
駁回上訴，維持原判。
【再審】：
駁回房產公司的再審申請。
【案件解析】
1、惡意串通，一房二賣，損害第三人利益的合同無效。
房產公司與張某在自願基礎上籤訂房屋買賣合同，且合同並未違反法律、行政法規的強制性規定，現亦無證據顯示合同簽訂時違背雙方當事人的真實意思表示，故雙方簽訂的房屋買賣合同有效。
房產公司與馬某並不存在真實的房屋買賣關係，且馬某取得102號房屋並未支付相應對價，同時就102號房屋設定最高額抵押，故法院認為雙方系惡意串通，損害第三人張某的利益，判決確認房產公司與馬某簽訂的房屋買賣合同無效。2、抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
本案中，張某表示其無能力解除房屋抵押，故其要求房產公司與馬某辦理過戶不具備履行條件，法院對於張某要求辦理產權過戶手續及確認102號房屋歸其所有的訴訟請求不予支持。如張某認為102號房屋設立抵押給其造成損失，其可另行主張。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一） 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三） 以合法形式掩蓋非法目的；
（四） 損害社會公共利益；
（五） 違反法律、行政法規的強制性規定。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
《物權法》
第一百九十一條第二款 抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
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