東莞整肅9大園區，官員喊話：幹不好實業就退出！
撰文 | 優秀
來源 | 選址960
本文3002字，閱讀約需5分鐘
堅持工業立市的東莞，各項產業政策的出臺與規範一直走在全國前列。
然而,產業地產常見的套利手法：拿工業地塊，建商鋪、寫字樓，終於惹怒了東莞市政府，表示「產業轉型升級示範基地政策廢止，不再新批，不再受理！對於已經批建的地塊，只有嚴格善後！」
東莞怒了 ！ 官方痛批產業項目房產化
5月5日，東莞市政府秘書長鄧濤在2019年市政府「一號文」《東莞市人民政府關於拓展優化城市發展空間 加快推動高質量發展的若干意見》發佈會上措辭嚴厲，強烈譴責套利行為：
「部分產業轉型升級示範基地，現在成了一些社會資本，一些不良商家套利的空間。拿工業地的地價，買了政府地塊，但是去幹商鋪、寫字樓的事情，攪亂了東莞的地價體系，擠壓優質孵化器企業的用地空間。」
在粵港澳大灣區的背景下，東莞發展關乎大局。東莞市政府「一號文」公佈40條新政，從土地收儲整備、城市更新、盤活整治、空間增容、集約提效等五大方面，全方位拓展城市的生產、生活和生態空間。
產業用地成為政策焦點，尤其強調當前產業轉型升級基地存在類房地產現象，對經營性用地市場造成衝擊。東莞後續將對產業轉型升級示範基地全程監管，在入駐企業知識產權、工業增加值等方面嚴格約束條件與剛性要求。直指「有關企業認清形勢，不要闖關」。
市政府秘書長鄧濤在回答記者提問時說： 「政府相關部門不會以違背法律底線、政策原則去做冒險的事情，相關的企業在這個問題上應該認清形勢，不要再來這裡闖關。想繼續做下去的，就必須按照省政府文件約束去辦實業、辦製造業、辦新型製造業，如果沒有能力按照約束條件去開發的，希望他們儘快賣盤轉手。」
涉及9個產業園區
所謂「產業轉型升級基地」是東莞2016年出臺的一項鼓勵高端產業集聚的政策。是指經東莞市政府認定，在工業用地或科研用地上建設以技術密集型、信息密集型、資金密集型為主，產權可分割銷售的現代工業產業和與之配套的生產性服務業用房的產業項目。
截至目前， 有9個項目曾被獲批為市級產業轉型升級基地：
1.松湖智谷產業園：松湖智谷隸屬於東莞市高盛科技園開發有限公司。松湖智谷總投資約200億元，總佔地1500畝，總面積180萬平方米。園區集高端生產、中試研發、總部辦公、生活配套、休閒娛樂於一體，藉助東莞產業升級轉型和松山湖高科技產業聚集的機遇，重點打造高端電子信息、智能裝備、大數據為主的東莞製造2025示範產業園。集超甲級產業大廈、產業研發中心、創新科技展廳、高端生產體驗和現代商務配套於一體。
2.鳳崗天安數碼城：園區佔地面積40萬平方米，總建築面積120萬平方米，投運後預計可入駐創新型企業1200家，實現年產值超500億元。項目規劃有甲級產業樓、總部樓、科技孵化器、多功能運營中心、T5創業大道、高端商務配套等產品形態，以產業、生態、科技、商務的極致融合，打造推動產業轉型升級的企業創新生態圈。
3.鳳崗都市麗人智能產業項目：投資方為廣東都市麗人實業有限公司，資金來源地為廣東。該項目擬建成以智能可穿戴設備產業為主，融合法律、投融資、人才管理、財稅支持、資質體系建設等配套服務，涵蓋相關上下游產業，並建立全球研發設計中心、統一的全球接單中心、統一的物流管理和配送中心、統一的採購及供應鏈中心、統一的結算中心的智能產業園。項目投產後預計實現年總產值約6.3億，土地產出比約1200萬元/畝，年納稅額約0.42億元，稅收貢獻率約80萬元/畝；項目的實施能夠直接解決2800多個就業崗位，並吸引2100個高素質人才到東莞創業和就業。
4.常平珠寶文化產業中心：由寶力集團斥資22億元開發，佔地202畝、建築面積達62萬平方米，分兩期開發。項目按照國際一流的珠寶產業平臺進行規劃設計，功能明確、配套完善，包括工業4.0生態環保廠區、保稅倉、汙水處理廠、一站式辦公大樓、珠寶展示區等功能板塊。
5.厚街黃金小鎮：由黃金珠寶行業企業信泰集團投資建設，總佔地約375畝，總建築面積約80萬平方米。黃金小鎮規劃有高層智能製造工廠、低密度企業獨棟工坊、研發設計中心、產業服務中心、配套辦公、配套風情商業街及珠寶主題廣場。預計項目年產值達千億元、年納稅額超億元。
6、北大匯豐智匯谷產學研基地項目：北大匯豐智匯谷產學研基地項目佔地約178畝，計劃分兩期建設，由深圳智匯谷集團有限公司投資、運營。目前已聚集6大高校產業平臺、30餘家國內外知名企業、60多個院士、教授等高端人才，以及3000多名實習、實訓、創業學生。此外，還有50多家創投機構，一條龍的創業孵化、科技成果轉化服務平臺。形成了以平臺聚集人才、資本、技術、項目的創新、創業生態。
7、力合雙清產學研項目基地：力合雙清創新基地項目位於東莞市清溪鎮青湖工業園內，總佔地面積約1200畝，總建設面積約140萬平方米，擬將建設產學研創新體系、國際教育培訓中心、清華大學珠三角校友總部活動基地、上市公司研發基地、生態科技產業園區、人才宜居社區等六個功能分區。項目總投資約70億元，擬將孵化高科技企業500家，加建企業100家，其中上市企業5-10家。項目建成後，將成為清溪鎮高級人才的交流平臺、產城融合的科技創新中心、國際一流的生態產業區，全部建設完成後預計能夠給東莞市帶來年總產值超過100億元、年創稅10億元的經濟效益。
8、茶山創富中心城：項目佔地50.31畝，規劃建築面積約26萬平方米。項目計劃總投資10億元，以德式集成產業基地為設計理念，打造出集創新型工業大廈、大型人才公寓，以及產業研發、生活配套為一體的新型產業綜合體。
9、碧桂園智造創新中心：該項目計劃投資約10億元，佔地面積約154畝，將建設成集研發中試、生產製造、檢驗檢測及配套服務等功能於一體的智造創新園區。
但就政策執行情況來看，部分項目存在類房地產問題，其中，天安數碼城與松湖智谷項目作為正面案例，在發佈會上被提及。其餘7個項目微妙，或將成為「嚴格善後的重點對象」。
有獎有罰：不做產業的都要趕出去
不再新批，那對這幾個舊項目怎樣善後？
東莞已釋放出「嚴格約束、嚴厲執行」的信號，及時糾正產業轉型升級基地出現的跑偏現象。想繼續做，就必須按照省政府文件約束去辦實業、辦製造業、辦新型製造業；如果沒有能力按照約束條件去開發的企業，希望儘快賣盤轉手。 對於抱有僥倖心理的項目開發者，東莞要將其趕出地界，3年內不準再來。
東莞指出，對已經批的產業轉型升級示範基地開發的進行全程監管，在容積率、建築高度、開間面積、最小分割單元面積以及入駐企業知識產權、研發投入佔比、工業增加值等方面，嚴格約束條件與剛性要求。這些措施包括：
對於履約考核或達產驗收未通過的項目，暫停分割轉讓和辦理不動產權登記。
產業用房二次轉讓，優先由政府按協議或約定價格進行回購，並嚴按規定和承諾上繳增值收益。
在履行約定義務之前，嚴控各類變相轉讓行為。
建立健全監管制度、巡查制度和舉報受理制度，依法嚴肅查處變相開發並以商鋪、公寓、住宅等用途進行宣傳推售、轉讓產業用房等違規行為。
對產業用地嚴格執行畝均效益，各項指數不達標則追究企業違約責任。違約企業3年內與東莞項目「絕緣」，相關方一同「連坐」。打擊以各種形式低價囤地再炒賣獲利的行為。
雖然叫停產業轉型升級基地項目，但對於有意向參與產業開發的空間載體，東莞仍有鼓勵政策。
試點建立產業用房分割轉讓比例獎勵機制，對市認定的重大項目，效益貢獻比獎勵線每增加100萬元/畝，可分割轉讓的產業用房比例在49%的基礎上再增加10%，最高不得超過項目總計容建築面積的68%。建立物業貢獻調整的觸發機制，效益貢獻比獎勵線每增加100萬元/畝，政府核減項目50%的貢獻物業。
東莞嚴管產業地產中的類房產項目，敲響了產業地產的套利警鐘。
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