每每談起房地產，不少專業人士總是一股“迷之自信”，一會說城鎮化率至少還有20%的空間，一會又說接下來會有5億甚至6億的農民進城買房，更令人不解的理由是，買房是千百年來國人的傳統。
上世紀90年代房改之前咱們暫且不提，因為大部分都以福利分房和農民自建房為主，為什麼20多年以來，唯獨最近幾年買房突然成“傳統”了？為什麼過去這麼多年，購房者、房企、炒房客各類群體沒有對房子如此熱衷？
說白了，還是房產增值所帶來的“吸金”效應，使房產的投資乃至投機屬性大大提升，早已遠離自住的屬性，如果真的客觀看待目前的市場，我們必須要承認一點，房地產早就已經開始走“下坡路”了。
近日，城市化學者任榮榮在第十六屆（2019）藍籌地產年會評審會上指出，房地產行業在2013年的時候基本上已經到頂了。
也就是說，6年前，樓市開始走“下坡路”。
這個觀點跟經濟學家姜超不謀而合，此前姜超指出，從城鎮每千人新開工套數這個指標來看，我們的房地產巔峰期早在2013年就已經過去。
換個角度來看，2013年，其實是人口的買房需求和樓市的供給出現了反轉，也是供過於求的分水嶺。
數據方面也能支撐這個論斷，從人口角度來說，統計顯示，2013年以後，15到60歲的勞動力人口增速開始轉負，城鎮化水平也已經逼近60%，按國際標準的70%來看，未來空間顯然很有限。
除此之外，任榮榮還有一個觀點：從2016年以後，房地產市場有一個很奇怪的事，房價與收入開始背離了。
這句話其實很好理解，以前房價漲的時候人均收入增速跟著漲，趨勢很合理，但3年前開始，房價上漲速度遠遠超過了收入回升的速度。
看看最直觀的房價收入比吧，最新統計顯示，一個家庭想要在深圳買一套標準大小的房子，需要34.2年；在三亞需要29.8年，在北京需要25.4年，在上海需要26.1年，在廈門需要22.5年。
當然，這些城市可能不具備普遍性，畢竟人口眾多，收入也是參差不齊，用人均經濟總量參考房價可能會失真，不過，我們再看看小城市的房價形勢如何。
數據顯示，截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達8%，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平！
這個時候，難道我們還能肯定的說房價和收入沒有背離嗎？
事實上，無論是2013年還是2016年，只是大環境的變化，真正的臨界點是今年。
經濟學家林採宜此前公佈的數據顯示，2019年1季度居民槓桿率已經攀升到了53.4%，與此同時，30大中城市（樣本包括4個一線+19個二線+9個強三線，共32個）商品房成交面積增速快速反彈，1月僅為-11.2%，2月回升至8.3%，3月進一步上升到21.9%，是2016年9月以來的最高單月增速。
這說明什麼呢？在今年，購房者的潛力（槓桿）進一步被挖掘的情況下，實現了難得的商品房成交高增速，這就是樓市回暖的真相。
換句話說，這種靠加槓桿的方式，催動樓市前進的手段，已經到了該改變的時候了，2019年，就是一個難得的契機。
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