這個五一，武漢樓市很忙
演唱會、吃蝦子、玩樂高、cos復聯四……
總之，怎麼有人氣怎麼來
那麼有一家樓盤做的活動，看起來不是很爆眼球,但某種程度上，他卻是唯一“跟你買的房子有關”的活動
這家樓盤，是金科城
項目實景圖
5月1日當天，示範區“正式”開放
這是一次很奇葩的開放
金科城已經賣了一年多
距離正式交付還有1年
就在這個前不著村後不著店的時間點
他開的哪門子示範區呢？
我們都知道，一個樓盤在營銷階段用來展示給用戶的生活場景有三個
售樓處+景觀示範區+樣板房
在這次開放前，金科城三大賣房要素都有
為什麼又莫名其妙開放一次示範區？
其實，你看實景圖就明白
項目實景圖
金科城所謂開放的示範區，本質上就是最終交付的樣子啊
這就很耐人尋味
理論上，金科城傳統“示範區”都有的
這次展示的實體段，完全可以1年後交付直接交給業主,根本沒必要“多此一舉”，在交付之前
過早把交付段“暴露”給客戶
也就是說，金科城打破武漢樓市最大的信息不對稱——
“客戶臨到交付，才能看到自己花幾百萬買的到底是個啥”
第二個，房地產傳統“示範區”有三大功能
好看 誇張 刺激
本質上，是愉悅客戶心情，和他最終買到的東西，是兩回事
開發商對示範區唯一要求就是營銷道具，甚至未來完全有可能全部拆除
但某種程度上，金科城的示範區，已經失去“示範”的意義
項目實景圖
因為本質上——
他把整個小區，都當成“示範區”來打造
這不僅僅意味著項目目前已經做到實景交付的標準，而且整體的場景打造，已經超過目前市場上所有的樣板段的標準
這應該是武漢樓市最稀缺的品質——
真實
01
房地產銷售基本靠猜。
不要說買房人，大部分置業顧問、開發商內部員工，也不知道未來成型，這玩意兒到底是個啥。
信息不對稱，差不多是樓市最大痛點。
所以傳統示範區的意義，是販賣美好生活的想象。
請注意，這是一種想象和憧憬。並不是現實。
至少短期內，房地產是不具備“現房銷售”可能性的。
項目實景圖
可見即所得，是房地產永遠很難觸及的高度。
所以從這個角度，金科城把未來實體段當做示範區打造和展示，第一次把產品判斷主動權，交給購房者自己。
當產品擺在你面前，不需要別人說話就可以讓你感知到未來生活場景的產品，那就是有力的產品。
其實透過金科城這次實體示範區的展示，我們基本上對未來金科城的呈現，八九不離十。
首先，商業街打造，社區板塊劃分，準確推演出社區未來的運營。
我們來看金科城整體佈局結構——
實際上，金科城，由兩宗地塊構成，被建二隔斷。
拿到這塊地，一般性的思維，商業應該沿仁和路或者建二排布。
原因有2：
1、 臨主幹道門面，好賣；
2、 商業佈置於項目邊緣，住/商隔離。
但金科城的呈現，沒走尋常路，他用一條商業街內嵌入社區的方式，連通建二、仁和路。把地塊又切一道，變成三組團。
一條主軸，三板塊鼎立。
為什麼這樣做？
Cosplay武漢地圖？
我們知道，金科城整體風格，是新東方。
景觀園林風，迴歸傳統，又不墨守成規，添加現代元素。
但是呢，社區應該和外部城市界面，和諧。
仁和路這個地區，猛然出現一個新東方，很怪。
而商業又要突出昭示性，放在仁和路沿街，凸顯新東方建築，就更怪。
於是，金科城把新東方風格商業街，內嵌入小區縱深。
項目實景圖
沿主幹道、項目外圍用高大灌木遮擋，將風格IP濃烈的建築，與外部城市形成區隔。
既保持項目整體風格高度統一，又實現與外部城市界面和諧。
所以從這個角度看，金科城未來整體規劃的呈現，基本能保持城市界面的統一與美觀。
02
金科城景觀整體視覺呈現，用心可見一斑。
目的，就是充分考慮小區景觀長期運營可能性，在接下來10年甚至更長的時間裡，保持景觀的高質量呈現。
作為東方元素無處不在的項目，古韻東方式園林景觀，核心有兩個：
1、 儀式感
2、 移步易景、步步繁華
通過這次示範區實體段開放，我們可以發現，金科城的景觀體系，總結四個字——
四進八苑。
其中，“四進”主要負責儀式感。
中國傳統居所，以“門進”多寡代指主人的階層地位。
金科城的四進，分別是入口門廊、二進訪庭、三遊私場和四轉徊院。
社區大門，雲起之時。
項目實景圖
這也是業主歸家第一道禮序，
高大門頭，尊榮畢顯。
進入大門之後，不能立馬出現建築，正是第二道禮序——訪庭。
項目實景圖
草地、階梯、靈動水池和照壁構築的第二重空間，以千轉回廊之勢，滿滿放鬆業主疲憊之身心。
再往裡走，進入遊私場。
風雨連廊形成口字型合院，正中央的草坪、硬景盆栽式花木，輔之以休閒涼亭、高凳，生活氣息逐漸濃烈。
項目實景圖
最後，再進入四轉徊院。
古香古色的屏風，石材鋪設的地面，兩邊是精心種植的花草，生成歸家最後一道風景線。
項目實景圖
這四道程序走完，還要啥儀式感？
我們看，每一塊地磚，每一顆古木，每一朵花草，一座涼亭，一座照壁，所有的東方元素，並非胡亂堆砌，張然有序之下，都是為日後業主的生活，呈現景觀視覺享受，方寸之間營造最佳東方古韻體驗。
03
最近武漢很多住宅項目，越來越重視生活與園林的互動。
不僅追求美，還重視園林的生活場景。
可以踩上去奔跑的草坪，取代樹木；
用業主可以種植、插花的花房，取代花壇；
用環形塑膠跑道，取代鵝暖石路面；……
金科城同樣如此。
有八大功能空間，承擔業主日常休閒、社交、建設和娛樂功能。
雛鳴苑、御禪苑、攬華苑、訪茗苑、戲暖苑、躍馬苑、碧霄苑和瓊枝苑。
項目實景圖
分散於項目三大組團之內。
這些景觀，是如何中看又中用呢？
比如園林景觀中的涼亭、茶具、高凳，
為翩翩君子、三五好友，創造暢聊愜意人生的社交空間。
呼朋喚友，桃林裡嬉戲，共看天邊雲捲雲舒，話庭前花開花落。
心安即是歸處的港灣。
走進樓棟，5.8米挑高星級酒店式的架空層，大氣上檔次。金科城將所有一樓全部架空，打造為八大特色泛會所。
比如，本次開放的以兒童為主題的會所，在天氣惡劣時，孩子在樓棟之內就能玩耍。
項目實景圖
樓棟之外的公共區域，將兒童娛樂場地年齡分級，滿足不同年齡兒童遊樂需要；
圍繞中心兒童活動樂園，利用消防場地佈置低齡兒童活動場地、兒童環步道、趣味識圖等
此外，與友鄰親朋躍馬爭鋒，競逐霄首的躍馬苑；有客來，攜友同遊，看風中梧桐的碧霄苑；日暮秋風起，蕭蕭楓樹林，獨處卻能移步易景叢現的瓊枝苑……
無不為業主，呈現一種與社區，與自然，與景觀和諧共生的生活方式。
04
哥以前說，金科城是大武昌“人民的樓盤”。
因為整個大武昌區域，主流地段，相對平民化的價位，大小適中的戶型，金科城的體量和規模，是中產階層為數不多的選擇之一。
現在在三環內，除了白沙洲以外，南湖、楊春湖、徐東這幾個可供選擇的地段，要麼主推大戶型，要麼定價非常高。
金科城靠近武昌二環核心，距離武昌核心中北路7站地鐵，距離徐東商圈、楊春湖商務區核心都比較近，地段上沒的說；
相比徐東少的可憐的供應量和楊春湖、東湖板塊的高價基因，金科城體量近70萬方、價格在2萬以內，是武漢對品質有要求的首改人群繞不過的一個項目。
金科這家開發商，本質上屬於上升期的開發商。
首進武漢，用一種很反常的“示範區開放”，也算對市場，交出一顆定心丸。
哥聽過一個段子，有一個人買房，從交資料到選房、付首付，全部線上進行，最後交房去了現場，才傻眼了。
其實大多數買金科的人，也是一樣懵逼。
去年5、6月兩次開盤，三棟樓開盤即罄。
我到底買的是什麼？
沒幾個人清楚。
那些靠想象購房的業主，你們的錢真的不是大風颳來的？
還好，金科城從展示的實體段來看，這裡就是未來交付的樣子，金科沒有辜負業主。
05
其實當下，因為武漢房價越來越高。
普通購房者開始出現一種傾向——
總價門檻的關注力，已經超越性價比。
為什麼大家都對白沙洲愛的深沉？
便宜。
2013年樣子，漢街豪宅第一次開盤賣1.6萬。
白沙洲最低不過5000塊。
相差足足3倍多。
現在呢？
漢街和白沙洲的價差，已經縮小到2.8倍以內。
核心地段房源越做越大，動不動總價上千萬，徹底對普通人關門。
其實單單從定價看，核心區域不動產的性價比，反而在升高。
但沒辦法，現在大部分人的實際購買力決定，最最關注的是總價門檻不是性價比。
比如白沙洲，不僅價格便宜，戶型設計也普遍是90-120的小三房，總價控制在150-200萬之間。
就是剛需首套私人定製啊。
白沙洲13000的時代，價低就是王道。
但是現在價格已然走過15000大關，再用剛需窪地作為賣點，做出來的房子毫無舒適度可言，就是開發商的不對了。
為了賣出更多房子，價格升高同時面積段變小，總價依然可以控制在150-200萬之間，還是有大批人會去買。
但歸根到底回到居住上來，“便宜”所帶來的邊際效用遞減，你會不會後悔，沒有多湊10萬選擇品質更好的房子？
價格和品質，在購房者這裡，本來就存在價值悖論。
我們來算一筆賬
200萬=白沙洲130平=南湖80平毛坯=金科城115平毛坯
同樣的房款，買到的是不一樣的生活。
在金科城之前，很多人覺得，品質這種虛無縹緲的東西，都是說給小白聽的。
但當它真實出現在你眼前，你才知道
性價比如何與品質並存，金科城已經給出了答案。
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