文=聂海峰
前言 | Preface
毫无疑问，在很多西安人眼中，小寨商圈的地位已经超越了“老牌”的钟楼商圈。
这样的情况，也发生在重庆的观音桥商圈与解放碑商圈之间。不过，随着小寨多个百货店的撤离和早期市场的萧条等，很多人“高呼”小寨商圈怎么了？也有人说，“赛格国际”一荣周边损……
昨晚，《问政时刻》报道了小寨商圈话题。那么，创造单一商场销售额全国排名第五的小寨商圈，我们还对它有什么期许？
回顾 | 小寨商圈的那些事儿
从古代一个村落，成为今日城市中心区；从城市郊区的文教区，成为西安第二大商圈……位于中轴线的小寨商圈，是西安城市发展的缩影和见证。
五十年代，西安第一轮城市规划奠定了城市格局：中部城市、东部军工、西部工业、南部文教，成为主要城市商圈的诞生地。随后，西安城市的几度增容，基本上是以中轴龙脉展开——小寨成为西安最发达南部区域的商业中心，这是其崛起的基础。
从西安城市发展来看，钟楼、小寨、经开区和曲江等几个核心商圈，基本都在中轴一线。“定海神针”的中轴，决定着西安多组团多中心的布局。
二〇〇五年的小寨，赛格彼时还是红屋顶◎摄影/聂海峰
小寨商圈的发展历史，堪称是西安商业历史的“教科书”。简单梳理一下，我们认为它经历三个时代：
1.0时代——批发业态为主：包括百汇市场、海港城、飞炫广场等，带来后期诸多入西旅国际“格子铺”的规划设计。2.0时代——百货业态为主：包括百盛广场、金莎百货、金鹰百货、军人服务社等，商业面积基本上不超过5万平米。3.0时代——购物中心为主：以赛格国际购物中心为代表，形成“吃喝玩购娱商”等一体化的城市生活聚集地。这期间，人们的消费习惯也发生了巨大变化：物质需求→购物需求→休闲消费生活需求；这带来了商业的迭代升级：批发业态→百货业态→购物中心业态。
如今的商业时代，需要“购物+消费+饮食+娱乐”等一站式需求。城市发展，不以个人意志为转移。有人“缅怀”金鹰百货等退出，还发出“既留不住青春、也留不住金鹰”感慨。
本质上，这也是对商业发展、业态定位等了解不足的一种误解。
小寨那些曾经的商业体，无法满足市场需求◎摄影/牧野
曾经火爆的那些商业体，慢慢退出市场、被人们所淡忘，核心是业态单一、产品落后，无法满足人们消费的需求：
比如，西旅国际划分无数“鸽子笼”卖铺做法，从一开始就奠定了失败的结局；工人文化宫改造后的金莎百货，空间局促、业态匮乏……这些诞生在“草莽时代”的商业建筑，反而成了小寨商圈的“伤疤”。
所以，已经过去的百货时代，让金鹰和百盛们难以为继。这已不是个案，东大街和西大街发生的变化，已经说明了一切。
改变 | 赛格国际的启示录
对此，有人这样认为：“赛格国际一家独大，造成‘虹吸效应’，导致周边不少商业业态经营惨淡！”
这是一个伪命题：难道没有赛格，百汇市场、海港城、百盛百货就会变好？消费，是人们在“用脚投票”。如今，大家还会青睐百汇市场吗？所以，我们必须承认一个客观现实：
如果没有赛格国际，就没有如今小寨商圈的地位！很简单，成都的太古里和IFS（有著名的“熊猫”雕塑）直接升级了春熙路商圈。重庆的北城天街，成就了如今山城的第一商圈——观音桥商圈。
西安最大商业体，赛格成为一个里程碑◎来源/赛格国际
公开数据显示，赛格国际2018年日均接待量达17.8万，全年接超6000多万——这是什么概？相当于“兵马俑+袁家村+大唐芙蓉园+回坊”等旅游人数的总和，10%左右为游客。2018年，销售额实现70.86亿，实现西安商业在全国最高排名——第五位。
据相关部门数据显示，2018年上半年小寨商圈限上企业零售额为76.38亿。可以说，“一个赛格国际，半个小寨商圈”——没有赛格国际，哪来增长？
毫无疑问，这与产品迭代有直接关联。赛格国际商业面积总计二十多万平米，可容纳足够多人群的消费需求。超2000个停车位，相当于钟楼商圈所有商场、写字楼车位（合计不过2000个）。两条地铁线交汇，更是强化了到达性！
品牌方面，截止2018年赛格国际购物中心有742个品牌。其中，三百多个品牌，销售额位列中国前十。西安的消费力，由此可见一斑。
大悦城的轰动效应，验证了产品的魅力◎图/大悦城
除此之外，随着城市的发展和多中心的形成，近几年西安的购物中心出现了井喷式增长。值得关注的是：
2018年5月开业的西安SKP——这家以奢侈品著称的商业体，半年时间竟以24亿业绩超越了“老牌”的开元广场，名列西安第二。同样的，赛格国际两公里以外的西安大悦城——2018年12月6日开业当日，其客流量就突破28万！
西安大悦城的改造，成为全国商业综合体更新示范。此前，很多人认为大雁塔商圈已“塌陷”……所谓“虹吸效应”，其实是总结为优胜劣汰，互相竞争。
建言 | 我们给小寨商圈的提议
城市在裂变，商业格局随之裂变。谈论小寨商圈，不能“唱衰”或者“过誉”——市场不相信眼泪。
准确的对标，才能起到参照意义。拿西成渝来说，西安钟楼商圈相当于重庆解放碑，是城市最早的大规模商圈；小寨商圈，则相当于重庆观音桥商圈，是城市崛起后的新一代城市中心商圈。那么，小寨商圈下一步该如何走？
目前，重庆观音桥商圈拥有超大购物中心十余个、超大的写字楼集群、步行街区和公园等业态，日客流量达50-80万，已超过解放碑商圈。
重庆观音桥商圈，有国家4A级景区的步行街◎摄影/百慕大橘子
未来，小寨商圈的地面交通面临瘫痪，地铁交通“爆棚”。所以，小寨商圈严重的交通问题，我们下次将进行专题分析。
除去交通，小寨商圈最大的挑战是“三补”：第一，需要更准确的整体定位和更远大的规划；第二，空间亟待扩容，需要更多的赛格国际；第三、改变目前“有商业无商务”的现状，形成真正的商务商业中心区。
①补规划：小寨商圈需更准确的定位问题：1、RBD(游憩商务区)，不匹配小寨商圈未来；2、“西北第一品质商圈”，正确但毫无意义。
建议小寨商圈，有众多大学、寺庙、博物馆、购物中心等为一体的独特都市文化和资源优势，具备成为“都市文化区、城市会客厅、生活时尚地、购物新天堂”的都市旅游区和城市中心区。最繁华的城市中心区，是城市价值最高之地。所以，就需要从规划、定位、空间、文化、配套和服务上进行统筹。小寨商圈内的改造，必须要吸引全国性乃至世界性的资本进入，才能有更高的品质、更好的规划、更全的品牌、更有竞争力的业态组合，不辜负城市中心区的价值。
建议：立足西安中轴的绝对地位和聚集趋势，实现“南拓内优”，形成“丰”字型商业结构进行空间拓展，具体工作：加快推进东八里村、西八里村的改造，为小寨商圈至少增加30-50万平米左右的现代购物中心，突破现有商业体空间和业态的不足问题，从而形成一个真正辐射全城的购物中心集群。
建议：对比北京三里屯商圈、成都太古里商圈、重庆观音桥商圈等，西安小寨商圈缺乏完善的商务集群功能。让大学校园变成公园、文化和创意场所，为西安的第三产业增加足够的多的空间。在空间增容的基础上，并强化金融保险、文化创意、商务总部、信息科技、咨询服务等商务功能。
“无农不稳，无工不富，无商不活”。在工业北进、科创向南、商立中心的时代，城市中心区商业商务越发达，就越让城市充满动力。
实际上，政府营商环境有两种。一种是广义的营商环境——谋局：创造更好基础，让更多的人和商进来 ；第二是狭义的营商环境——做事：把每一件事情做对，把每一个细节做好。对于未来的“西安第一商圈”来说，“谋局”才是重中之重！
文=聂海峰
©版权声明：作者为『城记智库』首席顾问
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