“以房養老”保險本是國家推出的多元化養老方式的一種，如今卻被不法分子當成行騙的工具，導致不少老人“錢房兩空”——
如何讓“以房養老”健康發展崔曉麗
郭潤春
陳耀東
劉俊海
門診問題：
“以房養老”騙局高發的原因是什麼？被騙的老人如何要回自己的房產？如何避免類似事件的發生？
門診專家：
北京德和衡律師事務所 郭潤春
南開大學法學院教授 陳耀東
中國人民大學法學院教授 劉俊海
專家觀點：
◇“以房養老”經過了試點階段，迎合了社會的需求，但在具體操作中，缺乏相應部門的監管，給了犯罪分子可乘之機。因此，要從制度層面對監管機構予以明確。
◇一些公證機構給出的“便利”，也助推了“以房養老”騙局的展開。
◇如果老人能夠證明理財公司和出資方惡意串通，損害第三方的合法權益，或者存在欺詐，可以主張撤銷合同。但主張撤銷需要老人有足夠的證據，承擔舉證責任。
◇要嚴厲打擊犯罪行為。老年人也要時常警醒自己，遇事和年輕人多商量，諮詢律師，不要輕易去公證處這種和財產有緊密關係的地方簽訂不清楚的文件，要看好錢袋子。
自2014年7月，老年人住房反向抵押養老保險（即“以房養老”保險）試點以來，許多公司打著“以房養老”旗號從事金融詐騙，參與其中的老人，不僅沒拿到養老金，還失去了房屋。事件發生後，雖然一些涉事公司被追究刑事責任，但老人仍然面臨失去房屋的風險。
“溫馨”的以房養老詐騙套路
據《新京報》報道，2017年4月，59歲的吳嵐被中安民生（指北京中安民生資產管理有限公司及中安民生養老服務有限公司）位於北京市昌平區的養老一站式服務大廳開辦的免費聲樂課程吸引。每週一到週五，服務大廳內還有免費的民族舞、書法等課程。老人在參加課程的同時，登記身份證信息和電話號碼就會成為中安民生的會員，可免費參加公司組織的外出旅遊活動。被這些好處吸引，吳嵐註冊成了會員。
吳嵐稱，在外出旅遊的過程中，中安民生的業務員會經常組織學習瞭解“以房養老”理財項目。業務員平時在生活中也處處關心她，“有時比自家孩子還周到”。
一年的時間裡，禁不住業務員的宣傳誘惑，吳嵐和丈夫將北京的兩套房產抵押貸出471萬元，投進了中安民生所謂的“以房養老”理財項目，每月能拿2.3萬餘元的“養老金”。然而，原本答應向出資方還本付息的中安民生，2019年1月卻沒替他們還款。出資方通知吳嵐，如果還不上錢，按照二者的合同約定，房子可能被強制拍賣。吳嵐自己墊付了5.7萬餘元的利息後，從此惶惶不可終日。
據媒體的報道，中安民生共有600餘名抵押房產、換貸投資的客戶，涉及資金十多億元。
代理其中一名受害老人王明海（化名）案的北京德和衡律師事務所律師郭潤春告訴記者，中安民生以“以房養老”名義騙老人押房投資的行為已經形成了套路：
第一步，介紹“以房養老”項目的好處騙取老人信任。他們會告訴老人，房子閒著也是閒著，不如抵押出去借款，所得到的錢交給中安民生理財，中安民生負責給出資方還本付息，並按期支付給老人養老金，這樣既盤活了資產，又賺到了錢。
第二步，介紹出資方將老人房屋進行抵押。業務員在對房屋進行估值後，給老人介紹一個出資方，讓老人以公司週轉需要資金等理由，將房屋抵押出去，而這個價格明顯會低於市場價格。隨後，業務員會帶老人到房管局，將老人的房本辦理抵押。
第三步，簽署房屋抵押貸款合同，條款具體內容不告訴老人。老人和出資方簽署房屋抵押貸款合同，借款利息年化在12%到24%之間。而老人對此並不知情，甚至是在空白合同上簽字。出資方為了保證能收回借款，也要求老人在公證處辦理公證手續，如果到期不能還錢，自願拍賣房產抵債，有些老人根本不清楚條款的存在。
事實上，僅僅幾個月後，老人們的收益便不再到賬，更被出資方脅迫還款。“中安民生為老人繪製的‘以房養老’藍圖，更像一張無法兌現的空頭支票。”郭潤春說。
2019年4月9日，北京市公安局海淀分局發佈通告稱，針對群眾舉報稱其轄區內中安民生從事非法集資一事，經海淀警方偵查，對涉事公司實際控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。目前，公安機關仍在對該案進行偵查。
一路綠燈的“以房養老”騙局
根據規劃，“以房養老”政策是指老人把自有的產權房屋抵押給保險公司，繼續擁有對房屋的佔有、使用、收益及經抵押權人同意的處分權，居家養老直至身故；保險公司按合同規定，每月支付一定資金用於老年人養老，並在老年人去世後通過繼承人配合，處置抵押房產並收回前期支出成本，處置所得若有剩餘，歸繼承人所有。
據悉，“以房養老”保險試點推廣以來，只有四家保險公司獲得了資格。那些不具備資格的公司是如何打著“以房養老”的旗號行騙的？
“一聽有國家背景，就深信不疑了。尤其‘以房養老’又是近年來國家倡導的政策。”多位中安民生客戶接受媒體採訪時表示，中安民生自稱和中國老齡事業發展基金會老年健康基金管理委員會、恩派公益組織發展中心、中國社會福利基金會養老事業發展基金均有合作。記者注意到，在媒體報道中安民生涉嫌詐騙後，上述機構都通過媒體或官網發佈聲明，表示和中安民生無關，或者早已取消了相關合作。
公證處不嚴格操作公證程序，也助推了“以房養老”騙局的形成。近年來曝光的“以房養老”騙局中，出資方會和老人簽訂房屋抵押合同並進行公證，公證書中賦予了合同強制執行效力的條款，即老人在無法還本付息時，公證處可以開具強制執行證明，無需經過審判程序，法院可以直接拍賣房產，用賣房款還錢。有些老人還會和理財公司的業務員簽訂全權委託協議，他們可不經老人同意，代為查詢、簽署房產抵押、解押，代為出售房產並代收房款。受騙老人稱，合同中大量的專業內容他們根本不清楚，也沒人解釋就讓簽名，5分鐘就能辦一個公證。而這些公證等於將自己的權利全盤出讓，也成為日後維權的最大障礙。
在司法部發布的《關於公證執業“五不準”的通知》中，要求不準為未查核真實身份的公證申請人辦理公證，不準辦理非金融機構融資合同公證，不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證，不準辦理具有擔保性質的委託公證，不準未經實質審查出具公證書。2017年7月，在媒體陸續曝光“以房養老”詐騙問題後，司法部責成北京市司法局展開核查。同年8月，北京方正公證處因違規辦理“以房養老”公證被停業整頓半年。
事實上，“以房養老”的騙局不是第一次出現。記者查看裁判文書網發現，2015年以趙海佳為法定代表人的北京火星時空網絡科技有限公司，藉助“以房養老”的名義，至少讓17名老人上當受騙，涉案金額達3100萬元。北京市人民檢察院第一分院以涉嫌詐騙罪對其提起公訴後，趙海佳於2018年被判處無期徒刑。
被騙老人維權難
實施“以房養老”詐騙的人接受刑事處罰，固然讓受害者感受到司法正義，但如何保住抵押出去的房產，才是讓他們當下最焦慮的問題。
據《中國青年報》報道，2017年北京老人沈山在遭遇了“以房養老”騙局之後，房屋被出資方強行佔有，75歲的他帶著一家四口在街頭流浪半年。在中安民生的“以房養老”騙局中，手持房本的出資人收不到錢時，開始對老人進行各種催收。有的老人房屋門鎖已被換，有的鎖芯被堵了東西，還有的老人白天都不敢待在家裡，就怕催債的上門。
南開大學法學院教授陳耀東告訴記者，從民法上來說，在老人和出資方簽訂的房屋抵押合同中，抵押人是老人，抵押權利人是出資方，像中安民生這樣的公司在某種程度上只是起到了中介的作用。在老人無法還本付息的情況下，出資人可以要求老人騰挪房屋，甚至可以狀告老人。因為借貸關係是真實存在的。
“如果老人能夠證明理財公司和出資方惡意串通，損害第三方的合法權益，低價出售老人的房產，根據合同法的規定，房屋抵押合同就沒有效力，公證文書也應當撤銷，老人的房屋自然可以保留下來。”陳耀東說，從另一方面來說，如果理財公司和出資方存在欺詐行為，老人可以主張撤銷合同，自然也能保全房產。但合同撤銷有時間的限制，需要在合同簽訂的一年之內提出。而這兩種使合同失效的辦法，都需要老人有足夠的證據，承擔舉證責任。
郭潤春告訴記者，他目前正在幫他的當事人收集證據，表明出資方和中安民生構成惡意串通，以使合同無效。
在之前發生的類似案件中，老人追回房屋的情況其實並不樂觀。記者注意到，近日裁判文書網公佈的廣豔彬主導的“以房養老”詐騙案中，47戶老人中，截至2018年10月，只有2戶老人通過民事訴訟追回了房產。
抵押房產合同生效，過戶也是一道手續。郭潤春說，他到海淀區房管局反映了當事人出現的情況，工作人員告訴他可以先提起民事訴訟，幫助老人維護權益。如果將來出資人起訴老人拍賣房產的話，他們會密切關注此事，不會輕易拍賣。
專家：加強“以房養老”制度建設
“以房養老”保險本是國家推出的多元化養老方式的一種，如今卻被不法分子當成行騙的工具。多名專家學者呼籲，必須提高違法成本，加強“以房養老”制度建設。
陳耀東認為，“以房養老”經過了試點階段，到現在在全國推廣，迎合了社會的需求，但在具體的操作中，缺乏相應部門的監管，給了犯罪分子可乘之機，因此，要從制度層面對監管機構予以明確。
“這裡面還有一個深刻的法理問題。”陳耀東說，現有的法律規則只是對一般性的抵押進行規範，有著成熟的、標準化合同，但“以房養老”保險涉及的是房屋反向抵押問題，對於保險公司反向給老人錢的制度規定比較缺乏。“對於老人來說，他不清楚反向抵押的合同應該是什麼樣的，一些公司藉此鑽漏洞，造成現在市場上的混亂局面。”陳耀東建議，要及時出臺房屋反向抵押法律規定，形成一個成熟的合同文本供老人使用。
中國人民大學法學院教授劉俊海表示，一些公證處給出的“便利”，也助推了“以房養老”騙局的展開。這些單位要嚴格自律，禁止為不法行為背書。相關單位也要愛惜自己的羽毛，知曉自己的名譽被濫用後，要及時督促撤銷，並發表聲明告知外界。
對於有些“以房養老”詐騙案件，出資方和理財公司串通起來欺騙老人，公證處開“綠燈”的現象，劉俊海建議，要調查清楚詐騙的所有環節，確認不同的人在鏈條中扮演的角色和承擔的法律責任，依法嚴厲打擊。
“銀髮市場風險多發，老年人也要時常警醒自己，遇事和年輕人多商量，諮詢律師，不要輕易去公證處這種和財產有緊密關係的地方簽訂不清楚的文件，要看好錢袋子。”劉俊海建議，如果遇到“以房養老”騙局的行為，要第一時間去公安局報案，並存好證據，依法理性維權。
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