文 | AI财经社 田晏林
编 | 鹿鸣
一条长江，造成了崇明区和上海其余的15个辖区隔绝的尴尬局面。
这个有着1400多岁的岛屿，在近年上海市统计局公布的数据里，除人均居住面积、城乡居民寿命、空气质量等指标排名靠前外，GDP、税收、房价等指标均不突出。
近日，AI财经社在微博上看到，有网友晒出崇明区某二手房的中介信息。上面显示，这些房子的均价在1-2万元/平米。对于一平米动辄5万+的上海新房均价而言，这几乎可以被视为极少的投资洼地。几十万的房屋总价，让不少置业者动心。
特别是今年4月12日，上海轨道交通崇明线选线专项规划开始公示。一条全长42.6公里，两次跨越长江的“轨道快线”，缩短了崇明和浦东新区的距离，也让崇明区未来的房价潜力被看好。
安居客官网数据显示，上海市崇明区2019年4月份新房的成交均价为25244元/平米，相较于上个月跌幅为1.2%。但在崇明新城、陈家镇、长兴岛等相对热门的楼盘，新房价格接近3万元/平米。
而在上海主城区，杨浦、长宁等区域的新房价格已经接近或突破了10万元/平米。二手房的均价也在6万元以上。这意味着，崇明的房价仅相当于主城区的1/5。
然而在一些业内人士看来，崇明相比上海其他的远郊区，区位和交通优势并不明显，投资的价值较为有限。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉AI财经社，房产投资不会只因为价格便宜，就选择购买。“像上海，典型的是看轨道交通和学区房的概念。崇明离市区实在太远，未来地铁也只有一根，房价上涨的机会相对较低。”
崇明难成“投资洼地”吗？
一直以来，崇明被诟病的主要原因是区位偏远、交通不便、工业产业受限等。一位上海当地居民告诉AI财经社，每年春节去崇明旅游，道路都是堵的，而且就算平常去的话，来回的交通成本也很高。这就是他不愿意去崇明买房的主要原因。
业内人士分析指出，刚需购房者多数是城市白领，然从地理位置上来看，崇明与上海主城区仅隔一条长江，但如果居住在崇明区，难免在通勤上不够便利。
AI财经社了解到，两地的通行方式分为陆路和水路。如果走陆路，通过上海长江隧道、隧桥，到崇明陈海公路，过桥费单程50元，往返100元。
而走水路的话，从上海出发到崇明有三个码头，分别是吴淞码头、宝杨码头、石洞口码头。以宝杨码头客船情况为例，高速轮所需时间约40分钟，价格23元左右；普通轮所需时间约1小时30分，价格16元和18元；高速轮平均30分钟一班，普通轮一天只有4班。
无论选择哪一种，对于在上海工作生活的人们来说，都需要付出较多的时间成本和交通成本。
目前，上海许多远郊区都在进行多条轨道交通的规划，比如宝山、闵行、浦东、奉贤等地在现有轨道的基础上，往末端进行延伸。AI财经社了解到，闵行区在建和将要建设的轨道交通项目共有7个；上海地铁15号线在宝山区内部有一段实现了双向贯通。这就导致只有一条崇明线的崇明岛，难以凭借轨道交通来和其他远郊区竞争。
回顾崇明区的发展进程，2005年发布的《崇明三岛总体规划（崇明县区域总体规划）2005-2020年》，明确了崇明现代化综合生态岛的总体定位。此后，为了建设世界级生态岛，上海市崇明区大部分工业产业发展受限制。
在以农业为主的崇明区，对加工制造业、纺织业等产业需求量低，劳动力的导入量相对较弱，因此居住的需求量也会相应减少。
贝壳研究院上海分院院长陈泽帅认为，崇明比较偏僻，住房自有率很高，同时空置率也高，房价自然也很难提升，“至少短时间内没有大涨的迹象。”
尽管没有得到业内人士的一致认可，但崇明还是受到了一家重量级房企的关注。
据上海市土地交易中心披露信息显示，今年4月1日，上海市崇明区城桥镇两宗住宅用地出让，最终被融创中国以总价11.55亿元拿下。有评论分析认为，融创此次在崇明拿下的地块，产权属于上海，或许能弥补融创在崇明岛的布局。
事实上，随着2016年崇明县撤县设区，房企开始抢夺上海“最后一块红利”，一度提升了崇明楼市的行情。AI财经社统计了安居客公布的崇明区近五年的新房房价数据，其高峰时段在2017年8月至2018年5月，当时的价位能达到每平米3-3.5万元左右。
另据搜狐焦点的统计，2017年崇明岛新房成交均价达到31274元/㎡。从2016年到2017年，板块房价涨幅约37%，高于此前几年的涨幅。
可在当前“房住不炒”的基调下，轨交铁路规划落地是否会和房价产生化学反应？卢文曦认为，“崇明现在的轨道交通对房价的拉动比较有限，如果要投资的话，应该关注长期的发展。”
崇明岛买房当“墓地”
虽然自住的投资价值尚待确定，但有些已经选择在崇明置业的购房者似乎希望的是自己的祖先能“住”的舒服。
早前，AI财经社曾报道过崇明出现“买房子藏骨灰”的情况。面对上海全市均价每平方米超6万元的墓地，部分当地居民算了一笔账：在崇明买的房子是70年的大产权，每平米价格有的不足万元。相比墓地只有使用权、20年后还要续租，选择以房代替墓地存放先人的骨灰，甚至还可以当作整个家族的墓园，十分划算。
房屋中介的信息显示，崇明更加偏远的地区，一套43平米的两室一厅，单价在7000元/平米左右，房屋总售价30万。
而2018年，福寿园墓穴的平均销售单价较2017年上升了7.5%。2017年,福寿园墓地的销售单价为10.24万元。墓地价格高企，购房者“张冠李戴”的变通方式实际上也存在很大风险。
2017年6月，江苏如皋江安镇一小区曾被爆出有上海炒房团来买房藏骨灰，业主拉横幅上门找开发商讨要说法。虽然被如皋公安局证实是谣言，但微博网友爆料，当时场面一度混乱，有打手，还有刀具。
卢文曦告诉AI财经社，崇明岛属于上海市，岛上的行政区是崇明区，但有一小部分是江苏省的启隆镇和海永镇，“那边的房价比崇明区更便宜，因此也听说有一些人选择在那边买房放骨灰。”
在法律上有个概念叫“公序良俗”。有评论认为，在目前的社会认知下，在生者居住的小区存放死者的骨灰，会被视作违背了公序良俗。
国家工商行政管理总局发布的《房地产广告发布规定》中明确规定：不得有悖社会良好风尚。也就是说，如果开发商或者房产中介有意识地促成此事，那么很有可能涉嫌侵犯其他有居住需求的业主的知情权。
閱讀更多 AI財經社 的文章
