撰文=徐三刀
“五一”期间，属于购房集中时段，为了方便大家看房，解决购房问题。我们将在“五一”期间集中推出购房答疑。筛选当天购房提问，进行详细分析，与大家探讨！
刀哥回复：既然是价值排序，我们就需要把三个简单分析一下：
其一，保利·天悦，位于丈八宾馆背后，规划600亩，大致要六期开发，规划有洋房、高层，高层价格在1.8万/㎡左右，洋房价格在2万/㎡起步，高层价格始终比万科·翡翠国宾便宜1.0-2千/㎡，规划有教育用地，未确定品牌，也不承诺上学。
其二，金辉·世界城D区，属于曲江CCBD南区，目前，金辉大厦、金辉环球广场、交大大附小金辉分校、运动公园等均已兑现，是曲江二期商业消费中心，零距离地铁4号线。这个项目时机把握十分好，地铁四号线贯通，政府取消学区学位房，打造精装修交付，购物中心开业等等，集中在一起，房价竟然追赶高新一期。
其三，苏宁·云著御澜湾，位于软件园，规划70万方，商业占到35万方，产品包括大型购物中心、住宅、酒店、公寓等全业态规划。在商业规划上，计划引入苏宁易购云店、苏宁极物、苏宁影城、苏鲜生精品超市、红孩子母婴等众多品牌，可以参考万达ONE。还有就是苏宁项目就在楼面价1.3万/㎡地王之侧。
结论：1、如果从“产业支撑房价”的角度：保利·天悦＞苏宁·云著御澜湾（需要看价格，如果超过1.8万/㎡，另当别论）＞金辉·世界城；2、如果考虑“地铁+学校+商业+医院”的配套角度：金辉·世界城＞保利·天悦＞苏宁·云著御澜湾。
必须说明一点，投资就是要赚利差，目前苏宁项目价格未公示，如果价格具有极大优势，也可排第一。在地王之侧，如果价格较低，也是极为抢收手。
刀哥回复：诉求比较清晰“租房养贷”+“长线持有”，如果是这两个要求，就没有必要浪费一个名额，高性价比的公寓就能满足这一点。
其一，以房养贷，如果是单间公寓租赁，城南租金1500-1800元/㎡，打包租赁2000-2500元/㎡。以月租2500元/㎡为极限，40㎡单间来算一下，单价控制在12000元/㎡。
其二，长线持有，如果是成熟片区，虽然产业明确，配套丰富，但价格普遍较高。可以考虑一下还没有启动的板块，或者产业正在嵌入的区域，一个建筑周期左右能兑现的。
大概有四个例子：1、海亮·德文郡公寓，毛坯38㎡公寓，单价大致在9000元/㎡；2、华南城1668时代广场公寓，精装35㎡公寓，单价大致在9000元/㎡；3、中南青樾，精装30-65㎡公寓，单价大致在12000元/㎡；4、绿地IPARK，毛坯39-45㎡公寓，总价在50万/套左右。
刀哥回复：没有想到天地源曲江香都还有剩余地块，这一次项目推出，也是备受关注。但如果是考虑洋房，不妨多看几家，做一做对比。
天地源·大都会，位于公田五路与春临三路交汇处，属于曲江二期CCBD南区名盘，这次新推出的地块，规划36.8万方，总计27栋楼，总户数1542户，项目绿化率38%，容积率低2.98，包括超高层，高层，洋房，叠拼别墅，合院别墅。
其他可考虑的洋房产品有：1、公园上城，位于新植物园“豪宅圈”，精装6层洋房，均价在1.55万/㎡；2、康桥悦榕园、万科公园大道，航天城洋房产品可以关注一下，均价大致在1.4-1.5万/㎡；3、南湖七号，位于浐灞雁鸣湖三期半坡上，精装6层洋房，均价在1.35万/㎡。
刀哥回复：西安虽然城市开发四面出击，看似混乱不堪，其实还是有迹可循。
西安以“开发区造城”模式搞开发，因此，早期产业区规划“五区一港两基地”，所谓“五区”，高新，经开，曲江，浐灞，沣东；所谓“两基地”，航天城、航空基地；所谓“一港”，就是国际港务区。
港务区，属于一个创新，全国首个内陆港口。但因为孤悬一隅，处于浐灞之东，过去识别度不够，价值感不强。即便是一直有“长安号”IP，却始终不在西安楼市菜单之中。但随着第十四届全运会的确定，港务区发展终于进入了配套建设快增长阶段。
在2016年之前，港务区品牌开发商仅有高新、绿地、华南城、陆港、广汇。随着全运会的确定，拉动“会议经济”，土地成交增多，西安官方引进华润集团、绿城集团，一个搞区域商业开发+场馆运营，一个搞区域景观开发+全运村修建。
国际港务区开发时间较短，因此，积累不够，目前开发主要集中于港务西路以西区域，围绕着奥体中心搞建设。
刀哥回复：这个LOFT（世园大观）与绿地IPARK的LOFT产品不同，这种不同，不在于产品的面积、挑高、面宽，而在于规划不同，还有资源占有。
其一，绿地项目，处于“大西安新中心-中央文商区-启动区”（有时候也被写成“沣东新城XXX”），属于“大西安新中心新轴线”上的商务核心，因此，也被称为“第二个锦业路”，规划有绿地、华侨城等超高层写字楼。
其二，世园大观，处于浐灞六大园区之一，总部经济区核心位置，紧靠浐灞三角洲，临河修建。属于浐灞欧亚论坛永久会址的斜对面，对望艾美酒店。这个区域的景观资源，如河流，浐灞之眼，长桥，河岸，商务，属于独一份，无法复制。
因此，绿地IPARK的LOFT产品可以投资、自用办公；世园大观LOFT产品可以投资、自用（或者自住）、民宿，或者做临河LOFT酒店等等。
如何选择，就要看对哪一种有兴趣，对哪一种有理解。两个区域都属于开发区，绿地项目靠近高新，但产品入驻较慢；世园大观项目处于浐灞，产业已经引进。建议，如果确定不下来，去两个项目逛一圈，一目了然。
刀哥回复：为孩子考虑的太长远了，三十而立，四十不惑，关键还在自己。如果按照十年发展，房价一定向“产业+概念”聚集，因此，选项目就是选未来。
其一，沣东新城，大致有两种选择，一种是有房票的，可以看一下绿地兰亭公馆，近地铁，有大商，靠轻轨，属于入门级中产社区。一种是没房票的，可以看一下阳光城壹号，丝路能源金贸区附近，毗邻西咸管委会，如果有十年沉淀，区域开发能够起来。
其二，奥体中心，以港务西路划线，港务西路以西，有华润、绿城、高新地产，价格在1-1.2万/㎡，可以选择；港务西路以东，有绿地、广汇，价格在0.95-1万/㎡，可以选择。前者偏重于运动健康，后者偏重自贸商务。必须有房票。
60万首付，总价在200万，选择余地比较大，例如绿城全运村130㎡精装小高层四房，广汇·汇悦城145㎡毛坯高层四房等，如果资金宽裕，尽量选四房产品。
刀哥回复：泾河新城两个金辉项目，一个位于泾河新城底部，泾河边上，与恒大童世界隔河相望；一个处于泾河新城头部，崇文塔边上。
其一，金辉城，紧靠规划的泾河国家湿地公园，规划1046亩，总建筑面积约255万方，属于全产品线小区，如高层，小高，别墅均有，规划庞大，河景资源一流。
其二，金辉·崇文府，紧靠崇文塔以及规划的崇文湖，占地不过70亩，总建面只有11.6万方，容积率仅有1.8，整体由叠拼和高层组成，属于典型的低密度社区。
结论：1、体量上，金辉城更胜一筹，千亩之巨；2、交通上，金辉崇文府略好，紧靠西延高速，毗邻正阳大道；3、配套上，金辉崇文府紧靠崇文塔、210亩崇文湖；4、教育上，高新一中泾河国际学校落位于崇文塔板块。
刀哥回复：一个是初期开发，一无所有；另外一个是郊区发力，百废待兴，究竟哪个好？除了价格，就看规划。
其一，定位，泾河新城属于副省级单位旗下新城，泾渭属于经开与高陵联合开发。其二，配套，泾河新城荒漠化，一切靠招商引资和需求孕育；泾渭新城以原有市镇沉淀商业。其三，教育，泾河引进了黄冈学校、高新一中；泾渭却没有引进名校。其四，地铁，泾河新城规划有10号支线、16号线、17号线；泾渭地铁规划有10、17号线、22号线。
结论：从规划上来看，泾河新城要优越一些，但只要是规划，就有修正的地方，因此，既有广阔机遇，也有投资凶险，例如地铁修建遭遇墓葬群反杀，进展就会变得极慢。
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