近3月多城楼市出现这“两”不同寻常现象，买卖房关注3点很重要
中国房地产快速发展的二十来年以来，国内楼市发展还是有一些规律性东西可循。除去政策（不影响楼市长期发展）外，真正影响楼市，甚至房价的发展，就是楼市“三驾马车”，即货币、地价、人口。货币因素，笔者已经在此前文章多次阐述，本文不作分析，有兴趣的朋友可以翻一翻前面的文章。今天我们结合今年刚过去的3个月楼市现状，来分析一下有关地价和人口的事，从而给出买卖房有价值的参考。
现象一：逐步回暖的土地市场
之所以用“逐步回暖”，而不用“持续火爆”这个词，原因在于近期土地市场无论是热度还是价格，均未达到2016年的高度。但相比2018年全国近千宗土地流拍，现在的情况要好很多，从不断达到土地出让城市给出的最高限价来看，土地市场持续回暖的氛围已经形成。下面我们一起来看看近今年全国第一季度的土地市场。根据克而瑞研究中心发布的数据显示，主要体现如下：
土地溢价率较快回升。土地溢价率，简单的说，就是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比，土地溢价率高低反映了开发商对后市的态度。2019年第一季度环比2018年第四季度：
二线城市合肥土地平均溢价率增长42%，厦门增长37%，昆明增长24%，重庆增长22%，杭州、宁波、南京、沈阳、苏州、福州土地溢价率增长在17%-11%之间。
三四线城市嘉兴平均土地溢价率增长了23%，桐乡增长37%，海宁增长12%，湖州增长9%。
从克而瑞重点监测的城市来看，全国土地拍卖溢价率排名靠前的城市主要集中在二线城市，其次是三线城市，这与房企战略布局重点转移有关。土拍热点三线城市主要以环都市圈和城市群为主，说明开发商对这些地方房地产市场看好。
现象二：户籍全面放开，抢人大战白热化
近日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》中重点提出：
在此前基础上，城区常住人口100万-300万Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；
城区常住人口300万-500万Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；
超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目。
城市的发展离不开人才，但首先得有人。在城市卡位战中，一些城市已先知先觉，率先出击，并取得了丰硕成果。比如抢人大战胜出的明星城市西安，两年内七次降低落户门槛，在2018年抢得近80万人口落户。石家庄取消了“稳定住所、稳定就业”落户限制，成为首个零门槛落户的省会城市。兰州则提出全国在校的大中专院校学生均可迁入落户。还有深圳、上海
明确调整积分落户政策，增加落户人数，杭州进一步降低落户门槛，南京通过增加公共服务和降低落户门槛实现人口流入等等，相信后面还会有更多城市跟进。
近3月多城楼市出现这“两”不同寻常现象，买卖房关注3点很重要
从近期市场出现上面的两个现象来看，自2018年下半年楼市趋冷，甚至部分城市出现房价回调情况以来，随着今年春节以后，房地产市场开始出现回暖，无论是新房市场还是二手房市场，环比同比均快速回暖，被业界称之为楼市“小阳春”，加之土拍市场助力，楼市持续回暖是大概率。为此，买卖房应重点关注3点：
1.土地市场回暖，必将作用到楼市、房价。我们不少人可能陷入“温水煮青蛙”式的境况，什么意思呢？认为土地市场变热跟买卖房无关，那是开发商的游戏。事实上，作为拿出真金白银的开发商们，有强大的市场团队，他们敢于豪掷数十亿、上百亿的资金搏击土地市场，说明他们对后市看好。土地市场持续回温，不仅影响购房者预期，也影响到开发商对商品房的定价，还影响到周边二手房业主的挂牌价预期，甚至惜售。地价和房价互为作用的规律还会继续延续下去。所以，本轮楼市企稳和回暖以近来土地市场回暖为标志，大趋势已经形成。
2.重点城市群人口在落户政策作用下将继续增加，房地产市场还有较大空间。根据国家十三五规划，全国总共规划了19个城市群如下：
长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群、山东半岛城市群、中原城市群、长江中游城市群、关中平原城市群、黔中城市群、滇中城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、哈长城市群、宁夏沿黄城市群、山西中部城市群、北部湾城市群、呼包鄂榆城市群、兰西城市群、天山北坡城市群。
但从大数据识别的城市群中心聚合度来看，有两个城市群识别不出来，主要原因就在于发展程度太低，没有超大区域中心城市带动，次级城市辅助。所以，笔者认为，呼包鄂榆城市群和天山北坡城市群短期还不具备城市群基础。根据联合国预测，未来10年，我们还将有2亿人口实现城市化。那么这些新增的城市人口会流向哪里呢？
根据恒大研究院报告显示，未来这2亿新增城市人口将流入国家规划的这19个城市群，前7个城市群将接纳1.2亿，剩下0.8亿人口的一半将流入后12个城市群，笔者认为要撇除上面提到的两个城市群，事实上，主要流入10个城市群，平均每个城市群分得400万，还有0.4亿人口零散分布在其他各类城市。城市群人口的持续增长，将是未来十年楼市的关键支撑。
3.若有住房需求，买房就不能摇摆不定。在土地市场持续回温和落户政策全面放开的大背景下，本轮楼市调整已经宣告结束，将进入一个新的周期。在国家“房住不炒”的大原则下，房价短期大涨显然不可能，但你说涨多少是大涨呢？现在一个城市一年房价涨10-20%根本就看不出来，但对于普通购房者来说，这个幅度需要久的收入呢？所以，笔者认为，无论是刚需，还是有购买资格的保值改善购房者，都是属于有合理住房需求者，遇到性价比合适的房产，买房不能再犹豫不决。当然，从安全角度和最大化角度，还是建议在上面第二点提到的城市群内选择，对于在这些地方的已有房产，建议还是以持有或者置换为主。
閱讀更多 專聊房君 的文章
