作為全球最貴房地產市場之一，根據官方數據，今年1月香港島一套60平方米的公寓平均售價為1014萬港元。全港最貴租值的2幢大屋，大陸富豪絲寶集團主席梁亮勝、騰訊主席馬化騰旗下豪宅，每個月租值過百萬元。
香港人的人均居住面積不過16平方米！
一半是火焰！一半是海水。香港計劃投資6240億港元（約合5335.6億元人民幣），建設“明日大嶼”人工島，興建約15萬至26萬個住宅單位，可供70萬～110萬人居住。
本文兩篇文章一起看，更有全面性。
壹
香港最貴租豪宅排名…前2名宅主都是內地富豪！
◣近日，香港差餉物業估價署公佈了2019至20年度全港物業租值估價(即假設物業出租時每年可得的租金)。全港最貴租值的3幢大屋，頭兩位排名不變，繼續由有“湖北首富”之稱的絲寶集團主席梁亮勝旗下淺水灣道89號，及騰訊主席馬化騰旗下石澳大浪灣道13號蟬聯，每個月租值過百萬元。而第三名則由“香港首富”李嘉誠旗下深水灣道79號大宅奪得，取代山頂Mount Nicholson重入三甲。而阿里巴巴的馬雲、順豐的王衛等多位內地富豪的大宅亦同列香港最高租值豪宅之一。
什麼是差餉租值？
差餉是香港政府向香港境內房地產業主徵收的一種間接稅，港府於1845年開始徵收差餉。而要徵收差餉，就需要一個差餉估值，根據這個估值來徵收。具體定義則是估計物業在指定估價依據日期作出租用途時，可取得的合理年租金。
應課差餉租值是參考同區類似物業於估價期間租金的市價，按照物業的面積、位置、設施、質素及管理水平等進行調整而計算。假如樓價上升，租金會跟隨上升，應課差餉租值也會隨之而上升。所以換句話說，房子被徵收的差餉越多，說明租值就更高。
馬化騰豪宅排名第二 升幅最大
差餉物業估價署最新資料顯示，今年位列本港最貴租值豪宅的4間超級豪宅，重估租值的升幅由0%至5%不等。
其中升幅最大為馬化騰南區石澳大浪灣道13號大宅，最新租值1245萬元，平均每月租值達103.75萬元，相比去年租值1，185萬元上升5%。據瞭解，該大宅由馬化騰2009年以個人名義4.8億元向已故船王后人趙世光買入，可建樓面達1.95萬方呎。
NO.1 梁亮勝大宅每季差餉16.87萬
不過，馬化騰大宅仍然只是全港最貴租值榜的第二名，第一名為南區淺水灣道89號，租值高達1，349.4萬元，平均每月租值達112.45萬元，租值按年升2.9%。翻查資料，該大宅已經連續第5年登上超級豪宅“租值王”，總樓面約2.55萬方呎，大宅主人為經營洗浴用品等生意的湖北富豪、絲寶集團主席梁亮勝。梁亮勝曾於2010年被胡潤評為‘湖北首富’。
若以租值5%作為差餉徵收水平，梁亮勝大屋每季單是付差餉已接近16.87萬元，馬化騰大屋的每季差餉則約15.56萬元。至於長和系創始人李嘉誠旗下深水灣道79號，則重上第三名，租值為963.6萬元，按年升2.55%，每月租值80.25萬元。
李嘉誠豪宅排名第三
資料指，2017年時，李嘉誠的深水灣道79號曾經為全港租值最貴三甲的第三名，但2018年被山頂Mount Nicholson取代。至最新租值重估，李嘉誠大宅再次重奪失落的第三名，晉身全港租值排行榜第三名位置。
而李嘉誠家族中，電盈主席李澤楷的“紅木屋”石澳大浪灣道12號大宅，按年升幅則為超級豪宅中最高，最新租值為595.6萬元，每月租值49.63萬元。
“亞洲樓王”租值955萬梗頸四
“亞洲樓王”山頂超級豪宅Mount Nicholson，原本處於第3名的1號屋，按年租值因為無升跌，維持955.2萬元，因此排名降至第4位。不過，Mount Nicholson多間大屋租值都仍然相當驚人，好像2號屋則為773.2萬元，而3號屋為791.1萬元，但以按年升幅來說就相對遜色，因大部分租值重估後都無升跌。
排名第5位是劉鑾雄（大劉）所持渣甸山高士美道大宅，租值823.1萬元，按年上升3.1%，排名第五。其他富豪持有的超級大宅，好像九倉前主席吳光正的南區大浪灣道22號屋，最新租值542.16萬元，租值按年升4.63%，租值升幅於各大宅中算標青。恆地主席李兆基位於中半山麥當勞道36號惠苑22樓、23樓、24樓、天台及泳池，租值622萬元，按年無升跌。
多位內地富豪大宅打入最貴榜
除十大最貴租值豪宅有多位內地富家身影外，其餘貴价租值的豪宅亦不乏內地富豪業主。
如阿里巴巴集團創辦人馬雲位於中半山地利根德里Branksome Crest頂層複式，租值由17至18年度487.44萬元，上升去年511.92萬元，最新租值升至527.28萬元，升幅3%。順豐老闆王衛持有的喇沙利道55號，按年租值亦維持540萬元。
貳
造價6240億…“讓港人住大點”！香港將建史上最貴人工島
◣“全球最大人工島之一。”近日，香港特區政府宣佈了“明日大嶼”人工島計劃預算。據披露，工程造價初步估算為6240億港元（約合5335.6億元人民幣），成為香港有史以來最貴基建項目。
造價預估6240億港元 回報1萬億
香港發展局局長黃偉綸召開記者會公佈工程造價粗略估算：以去年9月的價格計算，預料交椅洲首階段1000公頃人工島的填海工程將涉及1400億港元，另外1160億港元為該區的基本道路、水務及排汙等基建開支;欣澳、龍鼓灘及包括內河碼頭在內的屯門沿海發展，另外需要340億港元及610億港元作為填海及基建成本。上述發展區的成本共計3510億港元，再加上多條道路及鐵路的成本，整個“明日大嶼”計劃的成本至少6240億港元。
面對外界“掏空庫房”質疑，香港發展局局長黃偉綸強調，有關工程不會掏空香港財政，且單是交椅洲人工島的土地收益最高可達11430億港元（約合9759億元人民幣）。他援引香港測量師學會的估算，指出雖然項目成本需6240億元，但人工島將帶來巨大土地收入。假設興建7.8萬個私人房屋單位的上限，通過賣地所得收入最高可達11430億港元。
就算按下限計算，只要興建4.5萬個單位，人工島土地收益最少仍有7070億港元，且尚未包括其他項目的土地收益及大量公營房屋單位，故掏空庫房的說法絕不成立。
“讓香港人住大點”
房屋及土地供應向來是香港特區的“老大難”問題，在2018年的施政報告中，“明日大嶼”的願景之一就是釋放土地壓力，增加土地供應。如果項目完成，島上的住房可供70萬～110萬人居住。
工程包括在交椅洲填海約1000公頃（10平方公里）建人工島，據觀察者網查詢，如果該島完工，將成為全球第四大人工島，小於日本大阪關西機場人工島（10.68平方公里），大於香港國際機場人工島（9.4平方公里）。
黃偉綸19日指出，交椅洲人工島提供約1000公頃土地，可興建約15萬至26萬個住宅單位，當中70%即10.5萬至18.2萬個屬公營房屋，將大大紓緩香港房屋短缺情況。他表示，人工島可以提供完善的公共空間，打造宜居城市，讓社會有條件去提高人均居住面積，“讓香港人可以住大一點”。
經濟方面，黃偉綸指出，人工島可成為香港第三個核心商業區，為香港經濟作出直接貢獻，帶來每年約1410億港元的增加值，相當於本地生產總值約5%。商業區也會提供400萬平方米商業樓面面積，並創造約20萬個高端、高增值就業機會，對香港年輕一代及未來社會發展有極大幫助。
發展局期望立法會財委會在今年第二或第三季，通過“明日大嶼願景”的前期研究撥款。特區政府期望2025年開始交椅洲填海工程，2032年有第一批居民入住。
開發商大量囤地，政府很著急
住房貴，是香港的老大難問題。林鄭月娥就職香港特區行政長官以來，直面住房難題，甚至在公開場合，也不掩飾強硬的態度。
比如，去年下半年香港房價下跌之後，有人希望政府“救市”。林鄭月娥卻公開說，樓市下跌是好事，政府會出招救市的幻想“可以停止了”。
香港房價高，主要原因是土地供應不足。但這不完全是因為香港土地不夠了，而是大量土地囤積在開發商手中。根據政府估計，包括恆基地產、新世界發展、新鴻基地產在內的大開發商手上至少囤積了1000公頃的農地。
而“明日大嶼願景”中人工島的作用就是加大土地供應。
土地供應不足，不單導致房屋供應短缺，同時也影響市民的生活質素，從幼兒中心到安老設施；從基本的教育醫療服務到消閒的休憩空間和文娛康樂設施；從維持傳統行業優勢到推動新經濟產業，無一不需要土地。簡言之，社會的整體民生、經濟以至運輸基建發展，均倚靠土地資源才能成事，否則一切的策略和計劃只會流為空談。
明日大嶼願景為香港經濟發展、民生改善，為市民安居樂業燃點希望。我們會透過以下五項政策方針，並作出投資，實現這個跨越未來二、三十年的願景。
來源：綜合環球時報、觀察者網、每日經濟新聞
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