撰文=徐三刀
“五一”期间，属于购房集中时段，为了方便大家看房，解决购房问题。我们将在“五一”期间集中推出购房答疑。筛选当天购房提问，进行详细分析，与大家探讨！
刀哥回复：1、养老的房子需要医院，这属于刚性配置；2、养老的项目需要环境，这属于基础逻辑。又要环境好又要配置有医院，选择性比较明确，就两个：
案例一，是高新·骊山下的院子，高新打造“三级养老战略”，目前“长者之家”已经开始初步运营，可以去体验一下夕阳红。案例二，是旭辉·江山阅，摘取的养老用地，修建有秦汉颐养医院，引进了宸康颐养，医疗养老服务进社区，提供服务菜单。
刀哥回复：蓝光·雍锦湾，距离沣西新城中央公园、西工大翱翔小镇比较近，算是沣西新城产业区腹地位置（是否区域中心，正在找资料验证）。
但沣西新城属于西咸新区特例，先搞产业后兴地产，目前，沣西新城聚集了一大批产业项目，包括交大创新港，但进入的开发商还是比较少，例如万科（紫薇万科大都会），金科（金科世纪城），紫薇（紫薇·铂樾府），蓝光，天地源（未启动）。另外文教园与之相邻，还有招商蛇口（雍景湾）、沣东城建（沣水云岭）。
蓝光·雍锦湾，属于蓝光旗下“雍锦系”，这个系列成都、合肥、南昌都有，项目总占地大致95亩，建筑面积约20万方，容积率2.4，全部是小高层，算是比较奢侈了。如果按照蓝光雍锦系，项目属于高配置，如果要考虑，就保持关注。
刀哥回复：最近咨询这个项目的人不少，主要有两点：1、碧桂园阅江府、碧桂园香胡湾1号都在这个项目附近，现房销售价格2万/平朝上，这个项目精装洋房1.5万/平期房；2、与绿城管理有关，目前项目推出世园大公馆，产品与绿城·桂语江南一致，大家关注多。
是否值得入手：1、项目的洋房产品保持了绿城规划，户型高赠送，四房产品比较热门；2、此前项目无需摇号，无需抽奖式买房，有房票资金充裕可看；3、项目处于世园会广运门口，与6270亩公园零距离，确实是景观一流；4、资源、规划、户型不错。
刀哥回复：项目在草滩八路横桥北口，与大秦文明园一路之隔，与秦汉新城管委会仅有700米左右，旁边有兰池大厦、立体城市壹号、万邦国际等写字楼。
从规划上来看，属于“秦汉历史文化轴线”与“渭河北岸综合服务区”交汇处，秦汉新城重点文商旅开发板块，目前大秦文明园已经开园，大家可以先去体验一下。
项目总占地171亩，容积率2.75，规划有联排、叠拼，叠拼户型在153-200㎡之间，设计院落叠拼，上有露台，下有院落，面宽超过7米，室内挑高较高，赠送较大，比较抢手。
刀哥回复：如果纯粹锁定在马家湾，周边就没有房子选，如果继续向北，可以看下隆基泰和万和郡、乐华城香榭庄园，如果向东，可以看下当代惠尔·满堂悦、当代·上品湾。
关于投资项目，建议考虑清楚，是否要长期持有，如果放3个建筑周期，就没问题。目前，区域交通环境一般，缺少地铁。因此，只有地铁贯通、商业成熟、生态优化之后，这一板块的价值才能兑现，一切需要时间和等待。
刀哥回复：关于广汇·汇悦城项目，市场上有一致的认知，就是：港务区门户，高性价比楼盘，未来有地铁。项目从八字头开售，一直到目前九字头售价，始终保持性价比。而且前批次房源，施工进度快，符合市场对于交房时间的一致追求。
广汇·汇悦城，与港务区管委会、华南城一路之隔，位于西安国际港务区港务大道3号，南起广汇路，北至向东路，西临港务大道，东接港务中路。
项目属于国际港务区自贸区，占地面积约300亩，建筑面积约88万㎡（76万㎡住宅+12万㎡商业），容积率3.0，规划有22栋楼，分为两期开发。
就奥体中心板块而言，汇悦城的户型不算区域最好，但综合比较，绝对有竞争力。中西部陆港金融小镇、京东西安分拨中心、西安市一带一路经济发展中心、国药控股（陕西）、中国银行等已落位，可以去看一下。
至于提到144㎡户型销售一般，为此核实了一下，大概还有五六十套，快要售罄了。户型145㎡南北通透，四个卧室，宽景阳台超过7米，如果九字头，算是极度稀缺了。
刀哥回复：碧桂园摘地咸阳七厂十字，算是一件咸阳土地市场的大事，备受关注，碧桂园规划“高低配”，既有别墅、大平层，又有刚改、改善型户型。
按照目前公布的信息，项目总占地290亩，建面60万㎡，容积率3.6，户型有110、119、120、140㎡的高层和215㎡的大平层，以及160-168㎡别墅，属于一个高端项目。
按照碧桂园的操盘手段，项目价格会越卖越高，追求产品单位利润。如果买在第一批，价格较低，确实值得考虑。因为，产品从低到高，价格也在拉升，至少账面盈利。但考虑投资之前，也要考虑一个实际问题，咸阳市场的接盘能力如何，如何处置。
近三年来，咸阳市场比较疯狂，无论是土地市场，还是新房市场，都是一条大阳线。但刚需、刚改客户被融创洗了好几遍，究竟还有多少客户，只能说，拭目以待。
刀哥回复：沣东新城，阳光城壹号PK沣西新城，紫薇万科大都会，这个问题，算是一个西咸买房的常见问题，但其实并不难回答。大致有以下四点分析：
一则，看品牌，万科属于世界500强，在西安有二十余个项目，小区数量在大型房企之中排名第一。阳光城属于“世界500强阳光金控”旗下地产公司，在西安也开发了十余年。从二手房交易、物业服务口碑上来看，万科属于赢跑市场的。
二则，看地段，阳光城壹号，其实不属于沣东新城，而在丝路能源金贸区，但因为“五大新城+1个园区”不好理解，也被划定为沣东新城，理解不算有误。而紫薇万科大都会属于沣西新城，从规划来看，阳光城壹号区域规划高一筹。
三则，看地铁，万科项目附近规划有地铁11号线、1号线3期（目前正在沟通），而阳光城壹号附近12/16（将要建设）/13号线，阳光城·上林悦毗邻地铁12号线，从地铁密度来看，阳光城壹号更多一些。
四则，看价格，沣东新城，阳光城壹号均价在1.15万/㎡；沣西新城，紫薇万科大都会均价在1万/㎡。看似阳光城上林悦价格要高一些，但西咸新区、丝路能源金贸区政务机关已经入驻，商务楼也逐渐起步，反而显得性价比高一些。
最为关键的一点是，沣东新城虽说在西咸新区，但普遍限购，情况和主城区相仿，但阳光城壹号项目却不限购，如果剩余一些，也不用摇号，算是不错。
刀哥回复：目前，绿地501附近，虽然超高层还没有任何动静，但绿地却围绕着超高层打造了绿地新里城一、二期，还有绿地商住公寓，很多高新上班族咨询，这个公寓是否值得投资？
必须明确一点，如果不是为了住高端公寓享受，只是为了投资收益，就要瞄准租赁市场，也就是租金年收益率，相当于长期饭票。目前，绿地在沣东新城中央文商区打造这个产品有一定市场，因为在“第二个锦业路”的号召之下，投资预期比较清晰。
但我们也要考虑到，即便是绿地集中开发，还有华侨城等一票央企投资，区域想要成熟起来，还有很长一段时间，因此，既然要考虑投资，就要考虑资金成本、月供成本、后期如何处理，是否能够租金平月供？这些都是在投资之前要考虑到的。
目前，公寓产品只有39/45平米两种，销售情况不错，说明市场认可度挺好。一切锁定收租即可，如果是想要倒手再卖，税费成本高，纯收益不会太高。
提示/进群添加：xusandao123
閱讀更多 刀評樓市 的文章
