中南之變: 3年7倍高增長背後的抉擇

破千億，3年87%高增長怎麼煉成的？

中南集團總部大樓

文\潘永堂

2015年225億

2016年502億

2017年963億

2018年1466億

中南置地，近3年進入“高速增長期”！

彼時2015年，中南以200億量級“定點起跳”，閃電實現3年7倍，即3年持續87%的高複合增長。這條優美的曲線——既讓此刻衝千億的中型房企豔羨不已，也把中南置地迅速推升到地產17強！

過去的2018年，成績單又如何？

就在最近，中南年報公佈了答案，老潘擇其重點總結如下：

• 地產17強，2018年1466億，同比增52%還算不錯；

• 毛利率19.56%，較去年提升3.03個百分點；

• 淨利率5.47%有點低，提高3.22個百分點，但後續看漲；

• 13.25% ROE算一般，但同比提高8.63個百分點值得點贊；

• 剔除“預收賬”後的資產負債率44.97%，槓桿很低、很安全；

• 更安全的是現金流，年末持204億現金，高於180億的1年內到期有息負債

在老潘看來，中南整個成績單比較漂亮。

• 當下看，整體表現出“高業績，低負債、較低利潤”的財務格局；

• 長遠看，體現出“業績持續上漲、負債嚴守低位、現金流安全、利潤後市看漲”的經營新趨勢！

到底如何解讀中南成績單背後的故事？中南千億之變，又給自己和其他中小房企什麼啟示？對此，老潘結合對中南的年報，以“7問中南”的形式，解讀中南2018年幾個關鍵之變。

第1問：利潤率較低和未來之變

1問：很多業內都點贊中南

地產總裁內參老潘：對房企而言，單獨看一個靜態指標是單薄的，更多還是組合來看、動態來看。整體來看，在一個規模論英雄的地產主旋律下，中南業績保持87%的3年高複合增長率，與淨利率5.47%、ROE8.63%組合來看，依舊是一個不錯的成績。其次，有人認為中南置地這幾年演繹了一個“為了業績高增長而採取適度犧牲利潤率”的玩法，這一點，老潘認為這是誤解，而實際有自身的獨特原因。

其一，考慮到房地產行業固有的結算屬性，中南2018年的營收主要是2015年、2016年的銷售項目，彼時，中南主要佈局的三四線樓市還處於低迷狀態，銷售價格較低，再加上中南為了現金流盡快回正，靈活採取了一些打折促銷活動，最終導致公司部分項目毛利率較低。

其二，從土地成本來看，中南置地在拿地區域和拿地方式上有明顯變化。2015年之後，中南置地開始擺脫早期大盤協議拿地模式，

其三，大盤模式影響了利潤率。事實上，2018年營收來自2015年、2016年銷售的項目，彼時中南置地內部的大盤項目較多，資本化成本高，最終導致公司利潤率偏低。比如中南2017年年報結算，大盤項目有半數以上毛利率低於公司平均值。

其次，看業績不能只看靜態絕對值，更要看動態趨勢。在老潘看來，中南未來利潤率將進入“上升通道”，原因大概有3點：

其一，銷售均價在2016年、2017年、2018年有顯著提升。核心源於中南項目大量位於長三角區域，且在一二三四線結構佈局提升了一二線佔比，最終導致2016年、2017年的銷售售價有顯著提升，而這正好是2019年將迎來結算週期。

其二，從土地成本控制來看，源頭的利潤控制和超額收益也在近幾年被加強。中南近些年在土地投資上加大尋找“

彼時2015年中南置地銷售均價是9400元\平米，2017年提升至13099元\平米，與之對應的是2015 年至 2017 年公司樓面均價分別為 1546 元/平米、3892 元/平米，相比銷售均價，中南置地樓面均價其實處於較低水平。

以最近的2018年舉例，2018年平均售價12810元/平米，而對應2018年土儲的平均成本僅為4346元\平米，土儲成本佔售價僅33%，利潤可期。

其三，週轉率與成本控制水準提高。未來中南利潤率提升，不僅僅是因為前段土儲成本低，而且週轉率、成本控制水平也都顯著提升。中南在2015年開始大盤轉小盤之後，單盤項目規模大多都在15萬平米以內，整體高週轉率有顯著提升，有效提升了資金的週轉速度，再加上成本控制逐漸成熟，以及城市深耕效應的逐漸顯現，最終中南2016年、2017年的結算利潤將會顯著提升。

事實上，中南的利潤率“進步”在2018年就已經“小荷已露尖尖角”。

比如2018年中南歸屬於上市公司股東淨利潤21.9億，增幅高達219%；同樣ROE值13.25%相對2017年提升了8.63個百分點。

綜合來看，隨著2016年、2017年銷售項目的結算，預計2019年、2020年中南利潤率將會有顯著提升。

第2問：三四線佔比高，影響2019年業績？

問題：從2018年業績來看，銷售面積58%在三四線，銷售金額52%在三四線。而在2018年最新拿地中，中南2018年繼續進入類似溫州、惠州、梅州、泉州、常德等眾多三、四線城市，截止2018年303個項目中，三四線城市面積佔比達61%。的確，中南無論銷售和最新土儲，三四線比較重倉，那麼考慮到2019年三四線樓市的“高位”調整，是否會對中南置地2019年業績產生不好影響？又或者中南置地如何看待三四線樓市？

地產總裁內參老潘：對於中南置地在三四線佈局的選擇和變化，要從更長時間段和變化趨勢來看。

首先，的確有很多三、四線2019年市場有些高位調整，但三四線不能一慨而論，從土儲方面來看，目前中南佈局的三四線主要重倉的區域是長三角城市（即位於經濟發展勢頭領先的江蘇、浙江和山東等），長三角是中國經濟和人口密度都全國領先的經濟發展區。在中南未來合計可竣工4325萬平米項目中，

中南在江蘇僅僅一個三四城市南通，就實現了單城262億的佳績！

中南南通CBD實景圖

其次，在區域之內，中南具體三四線城市選擇也是“優中選優”。即緊緊圍繞一二線都市圈，通達性非常好的，一線城市輻射到的產業人口聚集、內生的三四線，軌交節點城市及板塊。

比如中南這幾年拿地更多是選擇經濟實力發達的三四線城市下沉，如寧波、南通、濟寧、溫州等，選擇那些產業、經濟、人口基礎優秀的三四線城市。其次，面對市場環境變化，中南三、四線城市拿地，通常只獲取10萬平以下的項目。

其三，一二線城市固然好，中南置地也將深耕聚焦長三角、粵港澳大灣區以及內地人口密集核心城市，加大一、二線城市佈局，實現一二三四線城市均衡發展。事實上，從2015年以來投資不斷地變化一二線佔比較明顯的提高。

但反過來，中國樓市的發展未來也不僅僅在一二線，一些在大發展和發達區域內的中小型城市，即使不是區域核心城市，也會有良好機會。核心是因為過去城市化更多基於行政劃分，基於行政等級；而未來城市化和城市發展動力，核心是基於市場化的力量、產業發展的機會，基於所在“網紅”區域經濟帶，比如在國家級的區域長三角區域、粵港澳大灣區區域的中小城市，也將迎來良好發展機會。

第3問：大盤變小盤後效果如何？

問題：中南這幾年一個顯著變化是大盤變小盤的戰略調整，對此，中南為何要放棄之前的中南大盤優勢？目前“小盤”佔比如何？轉變之後這幾年的效果如何？

地產總裁內參老潘：在老潘印象中，中南置地在早期一度以“造城專家”與“大盤專家”出現，核心以2015年建設南通280萬平米的中央商務區城市綜合體為代表，早期開發項目多為百萬方大盤項目為主。

彼時，打包大盤拿地也算“利弊皆有”——的確，對當時有效降低公司拿地成本有巨大支撐。但另一方面，大盤開發週期長，總投金額大，會制約資金的週轉速度；其次，大盤開發“前研”難度大，單一大盤項目決策錯誤帶來的損失遠遠大於普通項目，早期中南存在一小部分項目售價處於低位，收益很低的局面。

基於此，2013年至今，中南放棄早期大盤開發的策略，轉而貫徹“小盤快跑、小盤深耕”的策略。在區域城市選擇上從過去聚焦三四線調整為“聚焦一二線以及有質量的三四線”，而在項目選擇上，從百萬方大盤項目轉而做15萬平米左右的高週轉項目。

以2018年為例，在整個行業資金面緊張的背景下，中南置地新獲取土地更加穩健嚴謹。在區域上以長三角區域為主，珠三角、環渤海、中西部區域為輔，即小盤都在優質區域，優質城市。其次，在城市優選城市中，單項目建面以 15 萬平米為主，貫徹 公司“小盤+深耕”的投資邏輯。

單獨的小盤模式是不夠的。對此，中南置地在小盤策略也匹配了產品、運營策略，以實現小盤出速度，出效益。

• 其一，中南房地產產品堅持以做主流城市、主流住宅產品定位，這樣選擇市場最厚的蛋糕進行開發，這樣更有益於更快的去化和銷售。

  
  

• 其二，針對具體項目提出項目獲取到項目銷售的平均週期保持在7到8個月，以保證開發速度。

  
  

• 其三，銷售加速也被強調。中南置地在轉變小盤模式後，強調在銷售去化上堅持 “三三制”理念，即“30%在銷， 30%在建，30%辦手續”原則，中南通過這種高效滾動的銷售機制推動內部推盤靈活化，可以依據市場反應做出及時調整。

全球最大規模的混凝土3D打印步行橋

清華大學（建築學院）-中南置地數字建築研究中心

第4問：超級戰區如何？百億戰區有幾個？

問題：後千億時代，規模房企進入打造超級區域新時代，中南2018年破100億的區域公司有多少個了？中南目前超級戰區發展如何了？

地產總裁內參老潘：依據2018年中南建設年報，截止2018年底，中南有三個城市突破100億，其中大本營南通2018年勁銷262億，蘇州銷售162億，西安銷售109億。

中南區域，不叫區域公司，而叫戰區，本身是希望中南各個區域公司時刻進入“作戰狀態”。

同時，值得一提的是，除了這個意識形態上的強調之外，在硬機制上還有“乾貨”——中南在各個戰區之間設置“競爭機制”和“裂變機制”2大戰區進化機制，

按省份劃分，2018年江蘇省佔整個中南業績比達 46%，基於此重要區域，中南將江蘇省區域分解為4個戰區：蘇南戰區、蘇北戰區、南京戰區和蘇中戰區。

值得強調的是，四個戰區之間互相競爭、滲透，在新城市進入上，中南各大戰區不剛性限定投資團隊的經營範圍。舉例來說，對於徐州、鹽城這些熱點三四線城市的土地，中南江蘇省的四個區域公司（蘇南、蘇北、蘇 中、南京）都可以去拿地。基於此，中南各大戰區之間最終形成從傳統的合作模式進入到“競合”模式。

第5問：快速發展中如何資金無憂？

問題：大多房企業績高增長，都是以高槓杆為前提，3年中南的複合增長率高達87%，中南負債率如何？且業績高增長是否面臨償債和現金流風險？

地產總裁內參老潘：中南在業績高增長下資產負債和現金流管控是出色的。老潘簡要歸納下來核心有3點：

其一，負債要看兩個結構。一個是從負債與總資產的結構，2018年中南資產負債率處於行業“穩健級”區間。眾所周知，基於購房客戶的預收賬是沒有經營風險且無需利息的，中南2018年剔除預收賬款後的資產負債率僅為44.97%，這個數據絕對的行業中低位值，這條負債結構的安全線讓中南未來資金層面更有安全騰挪空間。另一個結構是從債務分佈的週期結構來看，中南所有債務分佈結構很合理，不會在某年重倉爆發，即2018年中南有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債180.1億元，在全部有息負債中僅佔比31.09%。

其二、負債從絕對值來看，2018年中南所有有息負債僅為579億，579億這個數字兩個維度來看，，一則這在同樣級別銷售金額的房企中處於“最低行列”。公司全年經營性現金流入971.45億元，是全部有息負債的1.7倍。

其三、負債，從“另一面”的現金流來看，一則從持有現金來看，2018年中南由於業績回款良好，年底持有貨幣資金達204.2億，這個數字，明顯超過中南1年之內要償還的全部有息負債180億。二則除回款充盈之外，截至2018年底中南獲銀行授信高達1183億額度，未動用銀行貸款額度還有834億。

值得一提的是，很多房企很難在1年內實現現金流回正，中南建設經營活動產生的現金流量淨額實現轉正，達到194.3億元，這無疑又給中南在高速業績增長中實現了資金安全的內循環。

第6問：高增長伴生的“組織之變”

問題：與業績突破千億，高速增長相關的是組織變革，中南組織戰鬥力有哪些變化？這些年中南置地在組織架構上發生了什麼？集團和戰區兩者之間又如何定位？

地產總裁內參老潘: 企業間的競爭，最終靠得還是組織力和系統能力。

縱觀地產圈的破千億房企，都經歷了組織架構、組織激勵、組織管控的調整和升級，以適應公司在從幾百億到千億階段的快速發展要求。

就在最近3年，中南置地持續優化組織，用扁平驅逐科層，用簡單驅逐複雜，用合夥驅逐僱傭，用平等驅逐權力，並逐步進化出強大的內生型組織力量。

其一，極致兩級半的“扁平化”架構是中南組織架構一個特色。即中南在衝千億前後，組織架構採取“總部、到戰區、再到項目”的扁平模式，這與其他房企“集團-區域-城市-項目”四重金字塔式有巨大差別。

多級金字塔式管控，一級管一級，一級級審批，不僅效率低，而且決策質量也打折了，考慮到決策意見每經過一個層級就打9折，三個層級下來就是0.65的決策效力了。但如果你用互聯網思維的扁平化，比如中南的兩級半的扁平化結構，即總部到戰區到項目，這樣打折下來才0.81，決策效率更快，決策價值的兌現度更高。

其二，放權和打造N個“超級戰區”是中南組織創新的一個特色。

其三，總部定位核心是兩點，其一，是建立公平、公開、公正的規則和機制，是管規則，善用“規則”無形之手去管控，而不是管具體的事；其二，總部定位於服務職能，集團一切行為，遵守以服務一線為初心。總部的審批、把關、檢查，不是權力，而是服務。

舉個例子，目前中南從長三角向全國性縱深擴張期間，按照傳統思維，戰區需要定編定崗，一層層審批效率就會很慢，但目前中南總部將人才權利下放給戰區，總部只是提供戰區組織人才結構、標準編制參考。但沒有固定編制的概念，總部轉化為只管人均效能，總部獎金包就給戰區一個總數，“戰區”願意用多一點人還是少一點，用強人還是普通人，這些都是你自己選擇，好與不好的結果，最終自己承擔後果和效果。

事實上，這與之前一線都是等著總部給錢，給人，給編制，但總部又不對一線業績負責，這就問題倍出，新的放權模式下，總部只管控人均效能，而戰區則實行人才“權與責”的關聯，避免了用權不擔責，擔責又沒有權的問題。

第7問：2019年一季度業績如何？

問題：隨著2016年、2017年項目結算，未來中南2019年、2020年利潤率、利潤都會持續顯著上漲，那麼，在2019年樓市調整年，今年中南業績會如何？

地產總裁內參老潘：

也就是在前幾天，中南建設發佈2019年一季度報告，一個可喜的結果是，中南在2018年高增長後，2019年之路顯得愈發沉穩和持續進步。報告稱，中南1~3月營收84.7億，歸屬上市股東淨利潤4.8億，同比上漲27%；同時銷售費用同比下降39%，管理費用同比下降14%，代表管理水平有所提升，而毛利率更是從2018年底的19.56%上升到24.34%，上升了近5個百分點。

而在拿地上，2019年1-3月，中南建設新增項目12個，從區域看，中南新增項目中長三角、珠三角和內地核心城市規劃建築面積佔比超過85%，聚焦長三角、珠三角以及內地核心城市的戰略佈局進一步完善。

小結

今天的中南置地，絕非昨日之中南置地！

明天的中南置地，也更加讓投資人期待！

在更遙遠的明天，未來屬於一個樓市“烏卡”時代，即樓市之變蘊含“不確定性和不連續性”2大特性，導致未來走向更加複雜。

但無論時代如何變化，企業的增長不能過度依賴外部環境，而更要依賴於內在的力量；也不能源於趨勢預測，而要源於價值創造。

此刻的中南，在老潘來看也只是在半路上，也許有一天衝擊第一陣營，才是他真正的雄心！

閱讀更多 地產總裁內參 的文章

關鍵字: 江蘇中南建設集團股份有限公司 投資 房企