一整個五一小長假，局姐都在長沙城區的踩盤中度過。
講真，作為一個二線城市，長沙的人氣還蠻好的。局姐用腳丈量了五區二十多個樓盤，在熱門的板塊，售樓部裡時常連坐下來休息的地方都沒有，帶看的銷售小哥們，至少一半拼到聲音嘶啞。
一起看房的本地男孩看上了嶽麓區的一個網紅盤，下了個籌。這個盤，一次推八百套房，參與搖號的人卻超過一千五百個。
非首套房買家，基本沒有選房的資格。
當然，這只是局姐對一個地區的主觀感受，這幾天數據陸續出來，才能看到整個樓市的全貌——但估摸著一二線城市不會太差。
具體的長沙樓市細節，團隊的小夥伴們還在整理中，局姐會慢慢在公眾號呈現。
而今天，局姐要說的是另一件事情。
棚改腰斬。
以及非都市圈三四線樓市，已經出現的，不可挽回的樓市悲歌。
01
小長假期間，有一條微博很火。
文中降價的地點，是山東省濱州市南部的一個縣城。
局姐查了下安居客的數據，2016年1月份，博興縣的二手房均價不過4100多元，到了2019年2月，已經達到9734元/平。
短短三年，翻了一倍還多。
但是到了5月，這個數據已經降到8905元/平，比三個月之前降了接近10%。
說斷崖式下跌有點誇張，但在傳統的金三銀四，樓價連續三個月往下走，也能看到一些端倪。
而前段時間紅遍網絡的小城鶴崗，房價的軌跡就更令人感慨了。
今年4月，網絡爆出鶴崗房價降到“白菜價”。
網上截圖顯示，當地大部分樓盤都在幾萬元，只有一套114平的房標價在10萬8。而最低的價格更是到了1萬6。注意，這裡的價格並不是每平米，而是一套房。
頓時全網一片譁然。
然而鶴崗的房價並不是最近才跌下去的。
有鶴崗本地人在知乎上解釋說，2014年的時候，二手房市場中就已經存在著大量500元/平方米的房子了，這5年基本上沒有什麼太大變化。
在此前2009-2011年那輪樓市牛市裡，投機客的炒房熱情噴薄而出，一部分房子的價格已經高達6000元/㎡了。
鶴崗市因煤而興，曾經被稱為“四大煤城”，風光無兩。2011年，終於進入資源枯竭型城市名單，支柱產業凋敝，人口流出。
四萬億時代開始的棚戶區改造造出了遠超剛需需要的回遷房 ，每個家庭手上基本都有兩套以上的住宅，於是，鶴崗樓市徹底進入供大於求的階段。
即使是後來的棚改貨幣化，也無力迴天。
02
再說回2019年的棚改。
文件，其實是小長假之前公佈的。
不是什麼好消息。
4月底，財政部發布《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》，各地2019年的城鎮棚戶區計劃改造套數出爐。
數據上來看， 37個省市2019年棚改套數共計285.29萬套，較2018年588萬套的計劃改造套數減少近51%。
除了廣西、福建、天津、廣東和西藏之外，絕大部分省市的棚改計劃都“減產”了。其中，廈門、貴州、黑龍江、山東、河南、湖南、山西、遼寧、寧夏九個省市的棚改套數比2018年縮減70%以上。
事實上，1月，各地政府就陸續在2018年工作報告中披露了2019年棚改計劃的相關數據。
但這次，財政部公佈的數據和地方政府的數據對比，更少了——
近半數城市的目標較2019年初有了不同程度的下跌，遼寧、吉林、湖北、陝西等省市跌幅超過了50%。
短短三個月，棚改預期扶搖直下。
這是一種信號——階段性去庫存任務已經完成，棚改對房地產銷售的促進作用正在消弭。要知道，此前棚改曾一度直接拉動20%左右的商品房銷售。
2019年乃至之後，這種力量將一去不復返。
03
還有多少人記得呢？棚改的初衷，其實是去庫存。
2018年，官媒人民日報海外版旗下的公號“俠客島”曾經發過一篇文章，名字叫《誰推高了三四線城市的房價》，裡面有過這麼一段真實的案例——
中部某縣一個剛離職的官員私下說：
“負債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老闆（指縣委書記、縣長）都快急死了。縣裡面除了醫院沒有抵押，其他可以抵押的資產都抵押出去了”。他如果土地再賣不出去，抵押的土地價格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。
這不是一個地區的難題，而是全國的縮影。
怎麼辦？必須把手頭的存貨清倉，接著再賣地，賣新房子。
於是，棚改貨幣化安置的定向寬鬆（PSL）如期而至。
2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫存。
棚改規則逐漸轉向為貨幣化安置，也就說拆遷之後不給房子給現金，拆遷戶自己再去買房子。
僅2016年，棚改貨幣化安置可以從市場上購房2.5億平方米。當年全國住宅銷售面積13.75億平方米。
這2.5億平方米，主要集中在三四線城市。
三四線的存貨，就這樣被“定向放水”帶來的一大波購買力給徹底盤活了。
隨之而來的，是三四五線城市的房價迅速翻番。所有重倉三四五線的房企，都被這個大餡餅砸中，在銷售排行榜上迅速攀升，成為新貴。
彷彿欣欣向榮，卻暗含殺機。
從供應端來看，那些舊改的土地，建設完畢推向市場，造成了更大批的庫存。
而從需求端看，前一波棚改的韭菜已經割過，新一批棚改套數計劃減少之外，貨幣化安置也在持續收緊。
2018年10月，在住建部座談會上就有聲音，2019年政府購買棚改服務模式將被取消；地方政府也紛紛提出棚改將以實物安置為主，貨幣化安置比例將降低。
房子拆得少了。就算拆房子，也不會直接給錢。居民沒有那麼多資金去市場上購置新房，大拆大建造成的樓市需求迅速斷檔。
所以，棚改套數急劇減少的省市，樓市將面臨供大於求的嚴峻考驗——
去庫存，只能靠新進入人口的購買力了。
如果無法吸引產業落地，人口持續流出，那就只有鶴崗一條路可走。
所謂的收縮型城市，大概就是大部分非都市圈三四五線城市的命運。
以上。
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