隨著整個社會物價水平的上漲，物業費調整也是擺在各個業委會前面的一個繞不開的話題，但怎麼調整，程序要怎麼設置，表達中如何措辭，如何減少爭議。今天給大家推薦一個司法判決案例！
這個案例中，在表決票以及業主大會會議公告中，對商鋪的費用沒有明確的表達，最終法院判決撤銷上海市浦東新區香梅花園3-5期小區業主委員會作出的對商業用房按每月每平方米9元的價格標準收取物業服務費的決定
程序嚴謹非常重要
詳情如下：
上海市第一中級人民法院民 事 判 決 書（2017）滬01民終13508號
上訴人（原審被告）：上海市浦東新區香梅花園3-5期小區業主委員會，住所地上海市浦東新區錦康路389弄1號104室。
負責人：尚某某，主任。
被上訴人（原審原告）：金大元集團（上海）有限公司，住所地中國（上海）自由貿易試驗區花木路388號。
法定代表人：丁某某，執行董事。
原審第三人：上海銳翔上房物業管理有限公司，住所地上海市南蘇州路255號。
法定代表人：張某某，董事長。
上訴人上海市浦東新區香梅花園3-5期小區業主委員會（以下簡稱香梅花園業委會）因與被上訴人金大元集團（上海）有限公司（以下簡稱金大元公司），原審第三人上海銳翔上房物業管理有限公司（以下簡稱銳翔公司）業主撤銷權糾紛一案，不服上海市浦東新區人民法院（2017）滬0115民初31450號民事判決，向本院提起上訴。本院於2017年11月3日立案後，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人香梅花園業委會的負責人尚劍平及委託訴訟代理人趙虹，被上訴人金大元公司的委託訴訟代理人梁巍然，原審第三人銳翔公司的委託訴訟代理人王敏、張力到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
上訴人香梅花園業委會上訴請求：撤銷原判，依法改判駁回被上訴人在一審中的訴請。事實和理由：一、上訴人作為小區全體業主代表，有權決定對小區範圍內商業用房物業服務費進行調整。被上訴人與其他業主享受同等待遇，理應支付相應物業服務費。二、2014年小區更換物業公司通過招標進行，整個招標程序合法，選票亦已送達被上訴人，被上訴人知曉相關情況。三、被上訴人在小區交付初期，自行指定商業用房物業服務費僅為每月每平方米人民幣（以下幣種相同）1.18元，明顯存在不公。四、2016年4月，上訴人、被上訴人及原審第三人召開會議，商討商業用房物業服務費問題，雖未達成共識，但上訴人作出了一定努力。會議中，被上訴人提出每月每平方米7元的價格，說明其瞭解物業服務費調整是必然趨勢。
被上訴人金大元公司辯稱，不同意香梅花園業委會的上訴請求，一審判決正確，請求駁回上訴，維持原判。一、上訴人作出商業用房每月每平方米9元物業服務費的決定未經過表決。《表決票》上明確寫明非住宅管理費另計，故被上訴人不同意按上述標準支付物業服務費。二、被上訴人同意繳納物業服務費，但每月每平方米9元的價格高於周邊小區商業用房物業費標準，明顯不合理。
原審第三人銳翔公司述稱，同意上訴人的上訴請求及庭審意見。
金大元公司向一審法院起訴請求：要求確認香梅花園業委會作出的對商業用房按每月每平方米9元繳納物業服務費的決定無效。
一審法院認定事實：金大元公司是上海市浦東新區香梅花園3-5期物業項目的開發商。係爭房產投入使用後，由上海XX有限公司提供前期物業管理，前期物業服務費收費標準為：1、住宅每月每平方米3.50元；2、商業用房為每月每平方米1.18元。在上海市浦東新區香梅花園3-5期小區內位於XX路XX號、XX路XX號、XX路XX弄XX號（XX層XX層，地下1層庫房）的商業用房等物業的產權人為金大元公司。2014年6月，上海市浦東新區政府批准成立香梅花園3-5期小區業主委員會即香梅花園業委會。2015年8月，香梅花園業委會與銳翔公司簽訂《[香梅花園3-5期小區]物業服務合同》。香梅花園業委會於2014年11月22日以書面徵求意見的方式召開業主大會，組織全體業主對其小區物業服務企業的選聘方式進行了投票表決。在該《上海市浦東新區香梅花園3-5期關於選聘物業服務企業方案的表決票》上載明：“一、選聘方式（二選一）。1、繼續聘用上海XX有限公司；2、通過公開招標方式重新選聘物業服務企業。另外，物業服務標準、費用和服務期限按照本小區的實際情況暫時約定如下……1、綜合管理服務五級……6、共計住宅3.5元/月/平方米，非住宅管理費另計，結算形式為包乾制；7、物業服務合同期限為兩年。”香梅花園業委會於2014年12月7日對該表決票進行開票，香梅花園業委會在《上海市浦東新區香梅花園3-5期關於選聘物業服務企業具體方案的表決開票結果》上載明：“本小區全體業主所持投票權共817票，總計發放817張表決票，在投票截止日期2014年12月7日19：00前共回收257張表決票，其中：同意選擇繼續聘用上海XX有限公司的表決票為92票；不同意繼續聘用上海XX有限公司，選擇公開招標重新選聘物業服務企業的表決票為151票；業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、不同意、棄權意見的表決票為574票；棄權6票；廢票8票；未回收560票。按照《業主大會議事規則》的約定，已送達的表決票，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、不同意、棄權意見的，視為同意已反饋票中大多數業主意見。”同時，有開票人員、唱票人員、監票人員、計票人員等12人簽名確認。之後，香梅花園業委會未就非住宅用房物業服務費價格標準按法定程序組織召開業主大會集體討論，也沒有組織小區業主就該事宜投票表決或者採用書面徵求業主意見的形式等法定程序。香梅花園業委會與銳翔公司於2015年8月3日簽訂《香梅花園3-5期物業服務合同》，約定，銳翔公司受香梅花園業委會委託對香梅花園3-5期物業提供物業管理服務，期限為2年，商業用房的物業服務費為每月每平方米9元。銳翔公司委託上海市功茂律師事務所將署期為2017年3月30日的“催繳物業服務費”的《律師函》向金大元公司送達，內容為：銳翔公司向金大元公司催收自2015年9月起至2017年3月止的金大元公司的商業用房的物業服務費，收費標準為按照香梅花園業委會與銳翔公司在《物業服務合同》上約定的商業用房物業服務費價格為每月每平方米9元。
審理中，香梅花園業委會自認，金大元公司、香梅花園業委會及銳翔公司於2016年4月就香梅花園3-5期商業面積物業服務費定價為每月每平米9元的價格標準進行協商，協商未成。
上海市浦東新區花木街道東城第七居民委員會出具《證明》，證明香梅花園業委會於2014年11月30日將《上海市浦東新區香梅花園3-5期關於選聘物業服務企業方案的表決票》向金大元公司送達。該居委會在證人施某提供一審法院的《證明》上以“見證人”身份簽章，證明內容為：“證人施某於2016年4月會同香梅花園業主委員會主任黃某和成員李某、金大元公司的一位李姓經理和A經理就香梅花園3-5期商業面積物業服務費的9元繳付標準進行協商。結果，協商未成。”等內容。
一審法院認為：業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，請求撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。根據《中華人民共和國物權法》第七十八條第二款及《最高人民法院建築物區分所有權、物業服務司法解釋》的解釋意見，侵害“業主合法權益”，不僅包括侵害業主的實體權利，也包括作出決定的程序違反法律規定的情形。香梅花園業委會與銳翔公司簽訂物業服務合同後，銳翔公司以署期為2017年3月30日的《律師函》向金大元公司催收以價格為每月每平方米9元計算的商業用房物業服務費，金大元公司對該價格有異議，其作為商業用房的業主可以依法請求撤銷香梅花園業委會作出的商業用房物業服務費的價格為每月每平方米9元的決定。金大元公司堅持將其訴訟請求內容轉換表述為“要求確認香梅花園業委會作出的商業用房按每月每平方米9元繳納物業服務費的決定為無效”，但金大元公司的訴因是：“香梅花園業委會作出商業用房的物業服務費為每月每平方米為9元的決定違反法定程序和侵害其權益”，金大元公司訴訟的訴因所對應的是法定業主撤銷權，無涉《最高人民法院》中第二條規定的法律關係。
金大元公司雖然在本案《起訴狀》中自認已經於2014年8月知道香梅花園業委會將商業用房物業服務費漲價至每月每平方米9元，但金大元公司未接到香梅花園業委會的正式書面通知，香梅花園業委會也沒有以其他任何法定形式告知金大元公司及全體業主其已經作出將商業用房物業服務費定價為每月每平方米9元的決定。香梅花園業委會於2014年12月7日召開業主大會組織全體業主對確定選聘物業服務企業的方案進行投票表決，在該《表決票》上載明：“物業服務標準、費用和服務期限按照本小區的實際情況暫時約定如下……6、共計住宅3.5元/月/平方米，非住宅管理費另計，結算形式為包乾制”等內容，香梅花園業委會於2014年12月7日尚未對係爭商業用房物業服務費價格標準作出定價決定，故金大元公司在《起訴狀》中自認的其於2014年8月知道香梅花園業委會決定將係爭商業用房的物業服務費定價為9元與事實不符，法院不能以此認定金大元公司知道或者應當知道香梅花園業委會作出係爭商業用房的物業服務費價格為9元的時間早於2016年4月。香梅花園業委會自認：“金大元公司與香梅花園業委會、銳翔公司於2016年4月進行協商該物業服務費每月每平方米為9元的價格標準，當時，金大元公司未同意按照香梅花園1-2期的商業用房物業服務費為每月每平方米的定價標準”，與香梅花園業委會在《表決票》上載明的“住宅3.5元/月/平方米，非住宅管理費另計，結算形式為包乾制”的內容相印證，應視為雙方還是在協商價格過程中，故法院應認定金大元公司知道香梅花園業委會作出係爭商業用房的物業服務費價格為每月每平方米9元的決定的時間是2016年4月。金大元公司於2017年4月21日提起本案訴訟行使其業主撤銷權在法定期間內。香梅花園業委會作出係爭商業用房的物業服務費價格為每月每平方米9元的決定，確實沒有專題依法定程序組織召開業主大會集體討論或者採用書面徵求意見的形式等，由此，也不存在香梅花園業委會向全體業主公告告知商業用房的物業服務費漲價至每月每平方米為9元的程序。金大元公司所主張要求對商業用房物業服務費價格發表意見的權利及其有關權益，應當理解為金大元公司主張對香梅花園業委會作出調高物業服務費的知情權和表決權等。 香梅花園業委會作出該漲價商業用房物業服務費每月每平方米至9元的決定，確有違反法定程序的事實，也不符合該小區的《業主大會議事規則》的規定。香梅花園業委會是代表全體業主對物業實施管理的組織，是業主大會的執行機構，享有依法定程序作出對物業服務費收費標準的組織調整權和主體資格，但作出物業服務費定價決定的程序應當符合法律規定。香梅花園業委會雖然提供了對確定選聘物業服務企業方案的《關於選聘物業服務企業具體方案的投票送達情況的公告》、《選聘物業服務企業方案的表決票》、《香梅花園3-5期關於選聘物業服務企業方案的表決開票結果》等書面記錄和居委會出具的《證明》，但不足以證明其作出漲價商業用房物業服務費至每月每平方米9元決定的程序合法。金大元公司主張香梅花園業委會作出的係爭商業用房的收費價格為每月每平方米9元的行為結果無效，法院予以認同。金大元公司雖然將其訴訟請求表述為“要求確認香梅花園業委會作出商業用房物業服務費為每月每平方米9元的決定無效”，但涉案基礎法律關係不因金大元公司轉換表述其訴訟請求而變更，金大元公司訴請的涉案基礎法律關係對應的訴權還是為業主撤銷權，故法院依照法定表述，對於金大元公司訴請的業主撤銷權的訴訟請求，予以支持。一審法院據此判決：撤銷上海市浦東新區香梅花園3-5期小區業主委員會作出的對商業用房按每月每平方米9元的價格標準收取物業服務費的決定。案件受理費80元，減半收取計40元，由上海市浦東新區香梅花園3-5期小區業主委員會負擔。
二審中，當事人沒有提交新證據。經審理查明，一審法院認定的事實無誤，本院依法予以確認。
本院認為，根據法律規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，請求撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。本案中，雖金大元公司訴請為確認業委會作出的決定無效，但從其提出的主張所涉內容來看，本質是認為物業費標準過高，侵害其權利，確屬業主撤銷權糾紛的審理範圍，故金大元公司有權依法提起業主撤銷權之訴。庭審中，香梅花園業委會自認，作出商業用房物業服務費漲價決定未召開“專項”業主大會進行集體討論或採用書面徵求意見的形式，故本院認定此屬違反法定程序之行為，已侵害金大元公司合法權益。關於金大元公司以此為由提起業主撤銷權之訴，是否已過一年除斥期間的問題，一審法院根據現有證據以及各方當事人之陳述，認定金大元公司知道香梅花園業委會作出決定的時間為2016年4月，並無不當，本院予以認同。金大元公司於2017年4月21日提起本案訴訟尚未逾期，其相應權利依法應予保護。
綜上所述，上訴人香梅花園業委會的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費人民幣80元，由上訴人上海市浦東新區香梅花園3-5期小區業主委員會負擔。
本判決為終審判決。
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