就在剛剛，2019年平湖的第二宗住宅土拍落下帷幕。2019平-15號地塊，僅僅只有1輪報價後，被嘉興東邦置業有限公司以總價11617萬元抄底摘得，樓面價2400.33元/㎡。
來自平湖房產網的土拍戰報
此結果一出，一些朋友又開始大呼“涼涼”：樓面價才2千出頭，已經令人大跌眼鏡；而在2017年，同樣在新埭，融創曾經連拿四地，以平均8516元的樓面價刷新過平湖地王，震驚許多人。這才兩年功夫，土拍市場是不是行情急轉直下了？
事實上，關於這塊地，我在《昔日地王旁，又一宅地掛牌！能否再續傳奇？！…》一文中曾經詳細介紹過，當時我對於這塊地的一些判斷有三個特點：
1、地兒是好地
2、成交價大概率很平和
3、酒店意義要大於住宅意義
而今天的土拍結果，很好的印證了我當時的猜想。對照這我當時羅列的三個特點，就能很好解釋今天土拍為何僅僅只進行了“一輪遊”。
現場圖
我們應該注意到，在本宗土地出讓中，地塊競得人須在簽訂土地《成交確認書》前與張江長三角科技城平湖園管理委員會簽訂《平湖市新埭鎮新南路南側、蘆蓆路西側地塊項目監管協議》，並按《平湖市新埭鎮新南路南側、蘆蓆路西側地塊項目監管協議》要求進行開發建設。
地塊規劃條件-圖片來源建設局
這裡頭最主要的內容就是要求競得人在新南路南側蘆蓆路西側地塊內，建設一幢四星級標準的高端國際品牌酒店。
要知道，這個地塊的位置其實比昔日地王的江南悅，更靠近新埭鎮中心。但由於附帶的一個四星酒店的苛刻條件，成為一個很大的阻力，讓不少純粹就想過來造房子的開發商望而卻步。
正因為這塊地有酒店有住宅，所以我們傳統意義上的計算樓面價的方法，其實是不適用的。
我們回過頭看這塊地的開發強度。
地塊開發強度-圖片來源建設局
旅館用地，也就是傳說中的四星酒店，用地面積7333㎡，而旅館容積率3.14，也就意味著旅館的建築面積達到了23025.62㎡。兩萬多方的酒店，7000多方的用地，對不起，不能造住宅！
而且，對於酒店條條框框要求，制定得也非常詳細：
圖片來源建設局
而實際住宅的建築面積呢？住宅用地14666㎡，住宅容積率2.2，由此可得理論上住宅的建築面積最多32265.2㎡。建築高度60—80米，意味著以後高層產品跑不了了。
所以，如果拋掉酒店那部分面積，其實這塊地的真實樓面價，應該這麼計算，成交價11617萬，除以住宅（最大）建築面積32265.2㎡，得出3600元/㎡的實際樓面價。如果建築面積還被限制在3.2萬方之下，那麼實際樓面價將變得更高！
地塊位置圖-製圖平湖房產網
如果你覺得這個價格還是偏低了，那不妨把時針撥回到一年前的這個時候，2018平—23號地塊，也是“酒店+住宅”的搭配，被卓越以2649元/㎡的樓面價摘下。而今天在那塊土地上，卓越打造了一座158米五星鉑爾曼酒店+卓越平湖壹號，這個住宅項目，定調之高無需我贅述了吧。
最後，恭喜東邦置業摘下新埭這宗“酒店+住宅”用地，不僅給這個區域的住宅注入活力，還將豐富整個新埭區域的酒店配套。相信不久的將來，這裡拔地而起的酒店和住宅，將成為整個張江長三角科技城平湖園區內的新地標！
至於樓面價這個東西，真的還有那麼重要嗎？
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