4月17日，达州土地市场迎来了2019年的第一轮主城土地拍卖，最终碧桂园、四川邦泰各落一子，以总成交约25亿元的“战果”为本次土地拍卖会上了圆满的句号。
作为2019年达州土地推介会后的首轮土地供应，本次拍卖注定牵动着每一个达州地产人的神经。土地的成功拍卖，即是市场的风向标，也是市场健康发展的有力佐证。从拍卖会开始，达州地产圈的话题就从未间断。
当答案揭晓，拿地房企还未来得及“官宣”的时候，达州楼市的各大房企项目便纷纷送上了祝贺之词。然而，仅仅过了几个小时，社交网络的画风突变，各种关于房源价格即将上调的“内部消息”，不胫而走……
神操作：
边恭喜边涨价
要是搁在过去，通常情况下，房企摘得优质地块，都会自己制作一张手机海报，俗称“喜报”，作为正式的“官宣”，用于信息传递、品牌传播等等。而这次，地块成交的答案刚刚揭晓，达州楼市的部分房企便纷纷发来祝贺，恭喜碧桂园、四川邦泰喜提地块，顺带将自家产品包装推广一并奉送，比“官宣”还要快上半拍的节奏。
这体现出达州地产圈包容开放、和睦相处、公平竞争的良好市场氛围，品牌房企的进驻，对市场健康发展有着积极的促进作用，地块的顺利成交也是对市场有利的强心针。
然而，土地拍卖会结束后的短短几个小时，达州的社交媒体里悄悄出现了“今日土拍成交，近期在售房源价格即将全面上调……”的消息，随着时间的发酵，类似的消息出现得更加频繁，各种内部消息或群聊的截图也是转载再转载的反复出现。
有趣的是，各种版本最终都导向一句：通知客户尽快签约。
要冷静：
谨防客户提前透支
事实上，经过了近一周的酝酿，达州主城西外、南外、北外的各大在售楼盘，价格波动确实是有，但大都属于正常的价格波动或一房一价的范围之内，部分项目甚至还推出了限时特价房进行促销。但可以肯定的是，大范围的价格全面上调，还没有出现。
用达州一楼盘营销总监杨先生的话来说，“给客户制造一种即将提价的心理压迫，的确能促进短期内的成交，但这种促销式透支，其实消化的都是明天的客户。”
打个不恰当的比方，全国各地的大街小巷总能看见“门市到期清仓处理”、“最后三天卖完就走”的十元店身影，这里面销售的各种日用百货，有些产品对于消费者来说经常都会使用，能够集中购买确实是实惠方便，但有些产品可能用处不大，但同样由于便宜，并且在十元店洗脑式循环播放的“最后三天”魔音下，不由自主的就会顺带购买很多根本就不会用到的东西。
然而，三天之后，这家店还在；十天后，这家店还在，一个月后这家店依然还是“最后三天”。但消费者此前已经囤货，可能短时间内就不会再去了。
虽然房子是大宗商品，动辄数十万到上百万不等，跟十元店完全不是一个量级的，也没有可比性。但房子，或者说商品房，作为特殊的商品，就一定会遵从商品的属性，价格随市场供需而波动，有波峰必有波谷，这个简单的市场规律是万变不离其宗的。
说客观：
面粉与面包都会有的
接下来我们还是回到这次土地拍卖的话题上。都说土地与房子是“面粉与面包”的关系。
而回顾达州楼市也不难看出，2017年-2018年市场一路高歌猛进，日光、秒光盘频现，而在2018年国庆档后，就出现青黄不接的市场局面，这背后既有价格的原因，又有产品的原因，同样也有市场供需变化的原因。
一是市场回暖导致的风口现象，住宅类产品的供应普遍由传统的高低配转向改善产品，在2017-2018年上半年一大波市场消耗之后，过分透支的市场整体需求，导致市场迅速回落，而大平层、大户型成标配，可选产品较少，提高购房门槛，限制部分购房需求的释放。
二是由于自2017年开始，达州楼市房价猛涨，由均价5000元/平方米，逼近9000元/平方米，增幅达到80%。房价的过快上涨，造成购房成本的增加，而产品又全是大户型，总价提升，购买力严重不足。
事实上，由于以上2个原因，进入2019年春节档部分在售项目纷纷采取“以价换量“的方式，房价继续猛涨的趋势已经得到遏制。而需求的提前透支，那么就必然会经历需求再次积累的过程。
本轮土地拍卖之后，市场上虽然出现了调价的声音，但这些项目均为已开盘在售项目，具备一定客户积累，但贸然调价也稍显冒进，一则是此轮成功拍出地块的价格并非刷新历史，而是回归相对平稳水平，成本红线仍在控制范围之内，二来本次成交的2宗地块所在区域都是成熟区域，地块优势相对明显，并非在全新的“处女地”进行开发建设，也降低了一定的市场不可抗风险。
另一方面，由于受市场供给影响，现阶段市场在售产品相对单一，新增供地也旨在填补市场空缺，更加合理的规划产品线，从而放大了市场竞争，也加剧了市场竞争压力，如何把握市场节奏，对开发企业的综合实力也提出了更高的要求。
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