第一章 總 則
1-1 為了加強成本管理，規範集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便於成本資料的比較和分析，根據《股份有限公司會計制度—會計科目和會計報表》及其附件三“房地產開發業務會計處理規定”與我國具體會計準則等有關規定，以及集團《財務管理規則》和《會計管理規則》的要求，制定本指導。
1-2 集團房地產開發企業成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支範圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發現成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。
1-3 各房地產開發企業，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，並自覺接受集團的監督。
第二章 成本核算的基本程序
成本核算的一般步驟：
第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。
第二步：按成本核算及管理的要求，設置有關成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發成本費用。
第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。
第四步：將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。
第五步：編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。
第六步：正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本，按建築面積計算完工產品單位成本。
第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本。
第八步：編製成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
第三章 成本核算對象的確定
3-1 成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便於成本費用的歸集；利於成本的及時結算；適應成本監控的要求。
3-2 各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、週期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。
(1) 單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。
(2) 在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，可以合併為一個成本核算對象。
(3) 對於開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發項目的一定區域或部位或週期劃分成本核算對象 。
▲ 成片分期（區）開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象。
▲ 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。
▲ 同一小區、同一期有高層、多層、複式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。
(4) 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對於只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。
3-3 成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。
第四章 成本費用項目及核算內容
4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按製造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項：
1) 土地徵用及拆遷補償費
2) 前期工程費
3) 基礎設施費
4) 建築安裝工程費
5) 配套設施費
6) 開發間接費
4-2 各成本項目的開支範圍如下：
土地徵用及拆遷補償費
指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：
(1) 土地徵用費：支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費，交納的契稅、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
(2) 拆遷補償費：有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建築物回收的殘值應估價入帳，分別衝減有關成本。
(3) 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，徵用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。
(4) 其他：如土地開發權批覆費、土地面積丈量測繪費等。
前期工程費
指在取得土地開發權之後、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：
(1) 項目整體性批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。
如：人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。
(2) 規劃設計費：項目立項後的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，製圖、曬圖費，規劃設計模型製作費，方案評審費。
(3) 勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、複線費、定線費、放線費、建築面積丈量費等。
(4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的佔道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。
(5) 臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地佔用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍牆、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，傢俱等不屬於臨時設施費。
(6) 預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。
(7) 其他：包括擋光費、危房補償鑑定費、危房補償鑑定技術諮詢費等。
基礎設施費
指項目開發過程中發生的小區內、建築安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排汙、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容：
(1) 道路工程費：小區內道路鋪設費。
(2) 供電工程費：變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費、電源建設費，交納的電增容費等。
(3) 給排水工程費：自來水、雨（汙）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。
(4) 煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發展基金、煤氣掛錶費等。
(5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。
(6) 通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。
(7) 電視工程費：小區內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。
(8) 照明工程費：小區內路燈照明設施支出。
(9) 綠化工程費：小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。
(10) 環衛工程費：指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。
(11) 其他：小區周圍設置的永久性圍牆、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。
建築安裝工程費
指項目開發過程中發生的列入建築安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。主要包括以下內容：
(1) 土建工程費
① 基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基諮詢費。
② 主體工程費：即土建結構工程費（含地下室部分）。
③ 有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。
(2) 安裝工程費
① 電氣(強電)安裝工程費：主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。
② 電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。
③ 給排水安裝工程費：主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。
④ 電梯安裝工程費：主體工程內的電梯及其安裝、調試費。
⑤ 空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。
⑥ 消防安裝工程費：主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。
⑦ 煤氣安裝工程費：主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。
⑧ 採暖安裝工程費：主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。
⑨ 上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。
(3) 裝修工程費：內外牆、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。
(4) 項目或工程監理費：指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。
(5) 其他：工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期後應由開發商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期後應由開發商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現場垃圾清運費、工程保險費等。
配套設施費
指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內容可區別以下情況：
(1) 在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建築成本)、變電所(建築成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建築小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。
(2) 在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。
(3) 開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用。
(4) 對於產權、收入歸屬情況較為複雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。
開發間接費
指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括：
(1) 現場管理費用：內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、週轉房攤銷等。
(2) 利息並借款費用：直接用於項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的淨額。
(3) 固定資產投資方向調節稅：按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。
(4) 物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
(5) 質檢費：包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑑定性費用。
(6) 其他：項目交付使用後發生的，按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發間接費的費用。
4-3 開發企業期間費用的開支範圍為：
營業費用
指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括：
(1) 已完開發產品銷售以前的改裝修復費，開發產品看護費及按規定或協議應交物業管理公司的空房物業管理費，根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。
(2) 小區內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。
(3) 開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告製作費(含資料製作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)製作費、代銷手續費、銷售服務費、諮詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房註冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介佣金、銷售許可證、外銷費等。
(4) 專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。
管理費用
指企業行政、財務、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括：
(1) 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。
(2) 工會經費和職工教育經費。
(3) 財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。
(4) 稅金：指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等
(5) 審計費、諮詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。
(6) 無形資產及長期待攤費用攤銷
(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。
(8) 環境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等
(9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。
(10) 分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。
財務費用
指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息淨支出（減去利息資本化部分）、匯兌淨損失、金融機構手續費(含票據工本費)，以及企業籌集資金髮生的其他財務費用。
會計科目與帳簿設置
5-1 “開發成本”科目：核算在房屋等產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。
5-2 “開發間接費”科目：歸集和分配在房屋等產品開發過程中，本單位項目、設計、工程、預算、材料等業務部門為組織與管理開發項目建設而發生的各項費用。(這類費用由本科目歸集並按一定方法、標準分配後，再計入各成本核算對象的“開發間接費”成本項目中去)。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。
5-3 “預提費用”科目：核算按權責發生制原則和受益期限、對象，應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本、費用。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。
應預提的費用一般包括：配套設施費；與合作單位共建項目應負擔的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的地價等。
費用預提的時間：應由房屋等開發產品負擔的費用，應在結轉房屋等開發產品時預提。
配套設施費的預提範圍、條件、依據和計算方法：
範圍：開發小區內不能有償轉讓的配套設施將發生的費用。能有償轉讓的配套設施將發生的費用不得預提。
條件：配套設施費的預提條件為：房屋與配套設施非同步開發(有前有後、穿插進行)；先建房屋，後建配套設施。
依據：擬建配套設施的預算成本或計劃成本。
計算方法：
某成本核算對象應 該項開發產品預算 配套設施費
= *
預提的配套設施費 成本(或計劃成本) 預 提 率
配套設施 該配套設施的預算成本(或計劃成本
= -------------------------------- *100%
費預提率 應負擔該配套設施費各開發產品的 預 算 成 本（或計劃成本）
式中應負擔該配套設施費的開發產品一般應包括房屋、能有償轉讓的小區內大配套設施。
5-4 “待攤費用” 科目：核算按權責發生制原則和受益期限、對象在本期發生但應由本期及以後各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。如：項目開發前期為項目開發而發生的貸款利息支出(分攤期限為預計項目開發期，項目開發期超過一年的列“長期待攤費用”)、廣告費、低值易耗品攤銷、預付保險費、預付報刊費等。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。
5-5 “開發產品”科目：核算已開發完成並驗收合格的開發產品的實際成本。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。各單位在進行“開發產品”核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。
房地產成本核算科目明細表
一級科目
二級科目
三級科目
四級科目
五級科目
備註
開發成本
各項目
各成本核算對象
土地徵用及拆遷補償費
按前述明細
完工轉開發產品
（各住宅小區、配套設施）
前期工程費
同上
基礎設施費
同上
建築安裝工程費
同上
配套設施費
同上
開發間接費
自一級科目
待分攤徵地及拆遷補償費
按前述明細
開發間接費轉入
待分攤前期工程費
同上
待分攤基礎設施費
同上
待分攤配套設施費
同上
開發間接費
各項目
工資及附加費
定期轉入開發成本
有關部門
辦公費用
差旅交通費
修理費
通訊費
週轉房攤銷
利息並借款費用
質量檢驗費
物業管理基金
其他
開發產品
項目名稱
成本核算對象
設置面積或套數的數量金額帳
第六章 成本費用的歸集與分配
土地徵用及拆遷補償費
6-1 一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負擔時，可先在“開發成本—土地開發—土地費用”科目進行歸集，再將其分配計入有關成本核算對象的開發成本；也可以直接分配計入“開發成本--有關成本核算對象----土地拆遷及補償費”。有關分配方法為：
按土地面積計徵地價、進行補償、繳納市政配套費時：
方法一：先按小區的佔地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區；再將分配到各小區內的地價和拆遷補償費，按小區內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的佔地面積進行直接分配；然後將分配到小區內道路、廣場等公用場所佔地面積的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的佔地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的地價和拆遷補償費。
方法二：也可將公用佔地面積先分攤到房屋等成本核算對象的佔地面積上，房屋等成本核算對象自身的佔地面積加分攤的公用佔地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。
按建築面積計徵（或補償）時：
不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發生的“土地徵用及拆遷補償費”成本項目內的費用，均應按房屋等成本核算對象的建築面積來分攤。
前期工程費
6-2能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應由兩個或兩個以上的成本對象負擔的前期工程費，可通過“開發成本— 土地開發—前期工程費”科目歸集，再按建築面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。
基礎設施費
6-3一般能夠區分成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中；如果在開發的建設場地上有多個開發項目，不能區分成本核算對象時，其基礎設施費應先在“開發成本—土地開發—基礎設施費”科目進行歸集，待基礎設施建設完畢後，將歸集的費用按建築面積(包括在建及未建面積)分配計入有關成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中。
建築安裝工程費
6-4 一般應在與承包單位進行工程價款結算時，按承包單位根據當月實際完成工作量提出，經甲方審定、雙方確認的“已完工程月報表”、“工程價款結算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目。
6-5 預付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建築安裝工程費支出，計入“開發成本”科目，應先在“預付帳款—預付承包單位款”科目核算，待工程價款結算時，再從實際應付工程款中扣回。
6-6 對幾個工程一併招標出包且按標價結算的，應在工程完工結算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預算造價佔各項工程預算造價之和的比例，計算各自的標價即實際建築安裝工程費。根據經計算得出的建築安裝工程費，計入有關房屋等成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目。計算公式為：
某項工程的實際 該項工程預算造價
= 工程標價* --------------------
建築安裝工程費 各項工程預算造價合計
配套設施費
6-7 凡是不能有償轉讓的開發小區內配套設施所發生的支出，均應計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目：
(1) 配套設施和房屋等開發產品同步建設的情況下：
▲ 能分清成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。
▲ 不能分清成本核算對象的，應先由“開發成本—配套設施開發”科目的相應成本項目進行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。
(2) 配套設施和房屋等開發產品非同步建設(有前有後、穿插進行)的情況下：
▲ 應先通過“開發成本—配套設施開發”科目進行歸集，待配套設施完工後，再按房屋等成本核算對象的建築面積和分項平行結轉法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。
(3) 先開發房屋等開發產品，後建配套設施；或房屋等開發產品已開發完工移交或出售，而配套設施尚未全部完工的情況下：
▲ 可按配套設施的預算成本(或計劃成本)進行預提，並歸集在“開發成本—配套設施開發”科目的相應成本項目，再按房屋等成本核算對象的建築面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。預提數與實際數的差額，應在配套設施完工時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。
▲ 如果預提的配套設施費含有多種配套設施項目，應在每項配套設施完工時，逐項結轉並隨時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目，不得等全部配套工程竣工後一次調整。
6-8 凡是能有償轉讓的配套設施（包括經營性和非經營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉讓的配套設施應分配的其他配套設施費，應計入其開發成本的“開發成本—配套設施開發—配套設施費”項目中。
開發間接費
6-9 應先通過“開發間接費”科目歸集，於每季末根據實際發生數按建築面積分配計入各項目的各成本核算對象，一般不得以計劃數計入開發成本。如根據開發特點，確需採取預提開發間接費辦法時，預提數與實際支出數之間的差額應於年度終了時一次進行調整。
6-10 成本應計入房屋等開發產品的不能有償轉讓的配套設施、留作自用的固定資產，均不分配開發間接費。
6-11 如果有周轉房，每月應計入開發間接費的週轉房攤銷，可比照房屋類固定資產的折舊年限採用平均年限法進行攤銷，並按週轉房造價4%計算殘值。
關於借款費用資本化
6-12 借款費用資本化的期限：可自房地產產品開發投入起至完工交付時止，其間開發商主動實施的停工其間不包括在內；
6-13 可資本化的借款費用包括：與開發項目直接相關的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價，減去債券折價、利息收入、匯兌收益以及借款到位後、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項微小也可直接計入財務費用。可資本化的借款費用不包括借款手續費及佣金等；
6-14 可確定借款用途並專款專用的，可將借款費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費用，可採用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標準在受益的各成本核算對象間分攤；如果一次性利息數額較大時，也可先通過“待攤費用”歸集後，再分配計入各成本核算對象的“開發間接費”。
某成本計算對象完成投資額
分配比例 = -------------------------× 100%
項目完成投資總額
第七章 成本報表
報表種類：
7-1 各房地產開發企業應按要求編報成本報表。成本報表主要包括：
(1) “房地產成本結轉情況表”；
(2) “房地產成本比較分析表”；
(3) “開發間接費明細表”；
(4) “房地產項目綜合情況表”；
(5) “房地產成本合同執行情況表”；
編報時間:
7-2 成本報表報送時間為每季後10日內，年度報表時間以決算通知為準，另外總部可根據項目開發的不同階段要求報送有關成本報表。
編報要求：
7-3 詳見總部財務部統一印發的表樣及各表的說明。
第八章 附 則
8-1 本指導適用於集團所屬的控股經營和受託非控股經營的房地產開發企業。各房地產開發企業可根據自身開發項目情況，進行補充完善並制定本單位成本核算的具體規範。
8-2 本指導未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規定執行。本指導由總部財務部負責解釋和修訂。
房地產成本控制精要
目 錄
第一項 ………….立項成本控制要點應用指南
第二項 …………. 規劃環節成本控制要點應用指南
第三項 ………….招投標環節成本控制要點應用指南
第四項…………. 施工環節成本控制要點應用指南
第五項………….材料及設備採購環節成本控制要點應用指南
第六項…………. 銷售環節成本控制要點應用指南
第七項…………. 工程預決算環節成本控制要點應用指南
第八項………….期間費用的成本控制要點應用指南
第九項…………. 物業管理成本控制要點應用指南
附件………….北京公司規範化管理系列文件
立項成本控制要點應用指南
立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別。該環節由於有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定範圍內最大限度地控制企業的費用。項目部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由項目部來承擔。
規劃環節成本控制要點應用指南
規劃環節的成本控制所佔權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事後變動帶來的成本。所以該環節控制要點和控制內容相當複雜，基本原則是，周密規劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環節承擔主要的職能。
招投標環節成本控制要點應用指南
招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在於標書制訂，重點在於評標。
施工環節成本控制要點應用指南
施工環節的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由於市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由於各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。
材料及設備採購環節成本控制要點應用指南
材料及設備採購環節成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。
銷售環節成本控制要點應用指南
銷售環節的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由於銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由於銷售環節的一些操作會對入住和物業管理產生重要的影響，所以這個環節的成本控制也必須有長線考慮。
工程預決算環節成本控制要點應用指南
工程預決算環節的成本控制難點在於有關監控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現不規範或不負責的實際操作。
期間費用的成本控制要點應用指南
期間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。由於地產業務的週期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環節除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監督其他部門的有關費用支出情況。
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