壹
最近一個新亮相的項目很驚人，這裡的「驚人」是針對體量。
這個位於未來科技城的巨無霸——天空之城，體量約134萬方，地鐵5號線五常站上蓋，是目前全國最大的車輛段項目，由萬科開發，自帶多重光環。
天空之城意向圖
可以說是全城期待的一個項目，開盤時間？價格？面積段？關心這些問題的自然是想去買套住宅，自住OR投資，似乎都不錯。
但是，這134萬方的體量裡面住宅的佔比其實並不高，這個巨型TOD社區除了四個住宅組團，還包含1所小學、3所幼兒園，30萬方的晴雨公園，4500方體育中心、約8600方藝術中心以及可以容納10000人以上的商務辦公樓等......完全就是一座縮小版的城市。
這種超級大盤（建築面積在30萬平米及以上）在杭州並不少，耳熟能詳的如綠城桃源小鎮、東海閒湖城、廣廈天都城、翡翠城，隨便拉出來一個體量都超過100萬方，而且還都賣的不錯。
超級大盤的優勢很明顯，配套齊全，建成以後就是一座名副其實的「城」。但是居住的舒適度跟項目的規劃緊密相關，它不僅僅要滿足居住的需求，還要揉合居住、商業、辦公多種業態。
規劃的好了，就是城中城，配套齊全，不出小區門就能滿足大部分的生活需求，像翡翠城營造了10餘年，“綠城系”配套差不多都給配齊了，如九年制的綠城育華學校、幼兒園，翡翠天地商街，綠城服務體系的健康服務等。
萬一規劃的不好，居住起來就會相當不方便，如何讓每一個組團都能近享“城”裡的配套就是個難題，像住在綠城桃源小鎮，單元樓步行至小區大門可能就要花上半個小時，除了開車，就要依賴小區環遊車了，天天靠走就很絕望了。
天空之城規劃比較好的一點，就是把大量組團跟地鐵口之間的距離都控制在800米以內，光小區出入口就有22個，大大降低了超級大盤中組團與地鐵、商業之間的距離。
貳
杭州現在像這種超級大盤已經越來越少，因為本身拿地成本就高，大體量需要開發商具備相當雄厚的資金實力，杭州目前僅有的兩宗涉宅百億級土地，全部都是由有實力的央企拿下的，後期還都找了多家房企合作開發。
時下最熱門的萬人搖龍湖江與城其實也是個超級大盤，總共50萬方，首次萬人搖的房源是二期最後298套，但後面還有個三期，房源不少。
這種超級大盤住起來真的舒服嗎？龍湖江與城那298個幸運兒肯定沒時間思考這個問題，畢竟能在12579個登記者中脫穎而出，是何其幸運。
樓棟、戶型、樓層都不是最重要的，能搖到就是好的，在自住都摻雜著大半投資期許的當下，住的諸多需求被無視，樓盤大小對居住舒適度的影響就更別提了。
但是買這種大盤其實是需要一點運氣的，漫長的開發週期裡面會發生太多的“意外”，而且買在初期要熬住前期匱乏的配套和稀缺的人氣，還要忍受漫長開發週期中一個又一個建設中的組團。
要有足夠的耐心陪伴它成長，像廣廈天都城開發初期，由於地理位置不佔優勢、生活配套嚴重滯後，被外界視為“睡城”，直到2016年各大小區陸續交付，才逐漸有了生活氣息，地鐵線也終於修到了家門口；
綠城桃源小鎮實景
綠城桃源小鎮開發的十多年裡，更是經歷了開發商幾度更替的危機，直到被綠城二度接手後，才讓後面的人有機會實現都市中的桃源理想。
近期出現的幾個超級大盤大多是以TOD模式開發，雖然還在探索階段，但軌道+物業的模式，讓它們打一出生就有了交通優勢，往往還都佔據區域的核心位置，比傳統大盤更具吸引力。
叄
那是不是買個小點的樓盤更省心？
杭州近兩年出現很多隻有三四幢的精緻樓盤，體量大多不超過5萬方，這種規模一般界定為小型樓盤。
比如正在銷售的陽光城拱宸府，看樓盤名就能猜到它位於拱宸橋邊，西側就是運河文化廣場，步行至運河不到10分鐘，還是標準的盒區房，均價40990元/平米，按理說應該是爆搶的節奏，結果卻流搖了。
陽光城拱宸府效果圖
尷尬的點就在於明明是豪華的地段，開發商也的確想往豪宅做，全部大戶型設計，卻偏偏沒有豪宅的氣質，整個小區一共才兩幢，難成園區，景觀比較緊湊。
雖然下樓走幾步就能出小區門，但整個小區鄰接馬路的房源佔比非常高。
而且一般的生活配套都得依靠周邊，不過好在這種迷你樓盤佔據的位置都比較核心，周邊配套基本成熟。
但是由於整體入住人數有限，後期如果有更換物業的需求，很難有合適的物業公司接手，維護成本也會比較高。
接下來下城區還有個純新盤-九龍倉天御，整個小區也不過4幢（其中一幢自持），案名就表明了它將是九龍倉天字系的豪宅，如何在這宗迷你地塊上打造出豪宅氣質，就很考驗開發商的實力了。
肆
目前市面上最主流的還是大型樓盤，建築面積在10-30萬方，像申花的首開杭州金茂府、良渚的北大資源頤和江南、大學城北的龍湖春江天越等等，大小適中，開發週期沒有超大型樓盤那麼長，內部環境也沒有小型樓盤那麼侷促。
出個小區靠走就能解決，還能來個多重園林景觀設計，甚至還附帶些底商，家門口買個油鹽醬醋不成問題。
但同樣由於拿地成本上漲，高低配逐漸佔據主流市場，單個樓盤的產品形式是豐富了，有些樓盤可能會出現既有高層、洋房，也有排屋，甚至還帶一幢酒店式公寓的混搭，這些產品之間有非常明顯的價差，針對的客群不同。
將來交付入住時，住戶身份結構多元化，比如低總價的高層，投資客偏多，出租率高，而排屋區大多以自住為主，就會造成整個小區的環境複雜，小區整體管理的難度也比較大。
所以樓盤的大小對於居住品質的影響不可小覷，除了像龍湖江與城這種閉眼搖的紅盤，偏向自住的購房者在樓盤選擇時，樓盤體量也該納入考核標準。
拿來住的房子，每一個細節都值得我們仔細考量。
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