最近接到不少項目，一些項目看似不錯，但是土地增值稅太高，算不過賬，沒法操作，就pass掉了。
在房地產項目收併購中，關鍵是要算過的賬，這個賬怎麼算，土地增值稅可是一大頭，土地增值稅太高，會導致標的物的利潤空間小，那收購就沒啥意思了......那土地增值稅到底怎麼算的呢？
今天大家聚焦關注下土地增值稅計算的問題，做下鞏固學習吧，希望對感入行及入行不久的地產投拓朋友提升業務技能有所幫助。下面一起來看看財稅智囊團的精彩分享吧！
土地增值稅到底怎麼算？一步一步都說透了！
今天要介紹的稅種是“不太起眼”的“小稅種”——土地增值稅。土地增值稅在上世紀90年代一直名不見經傳，默默無聞。但是世事無絕對，當房地產行業興起時，土地增值稅也蹭了這波“房地產熱”，以迅雷不及掩耳之勢，異軍突起；慢慢走入人們的視野裡。事不宜遲，現在就為大家講一講土地增值稅的二三事～
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何為土地增值稅？
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。
嗯，土地增值稅的概念是有點乾巴巴，文縐縐的。來來來，我們“庖丁解牛”一下。
想象一下A企業向B企業轉讓一棟辦公樓。此時產生的土地增值稅應由誰來承擔？
提醒一下，土地增值稅可是“賣方稅”；看到這裡，聰明的你應該知道此時產生的土地增值稅應該由轉讓方A企業（賣方）承擔，而不是B企業（買方）承擔。
還有概念裡一直強調的是“轉讓”，而不是“出讓”。
通過概念可知不光是轉讓土地需繳納土地增值稅，轉讓地上建築物及其附著物都是要交土地增值稅的！因為地球重力的原因，房子建築物什麼的是不會懸浮於空中噠
“土地增值稅”顧名思義對“增值的部分”徵收，不要理解為對“收入那部分”徵稅。
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土地增值稅的徵收範圍又有哪些？
這裡有一張整理歸納好的土地增值稅徵收範圍的表格，有需要的童鞋可以看看。更直觀些理解土地增值稅徵收範圍。
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如何計算土地增值稅呢？
計算公式：應納土地增值稅=∑（每級距的增值額×適用稅率）
其中增值額=納稅人轉讓房地產所取得的收入-扣除項目金額
從公式中可知，想要計算“土地增值稅”首先要已知“稅率”和計算“增值額”。而想計算“增值額”就得計算“轉讓房地產所取得的收入”和“扣除項目金額”
計算公式中的“納稅人轉讓房地產所取得的收入”和“扣除項目金額”具體項目如下圖所示：
因為分步計算土地增值稅比較麻煩，所以呢一般會使用速算扣除法計算。
土地增值稅的具體稅率和速算扣除法計算方法如下圖所示：
再嘮叨一下哈，土地增值稅應納稅額的計算具體步驟：
第一步：動動小手計算增值額：房地產轉讓收入-扣除項目金額
第二步：計算增值率（目的是與適用稅率作比較）：增值額÷扣除項目金額×100%
第三步：根據土地增值稅率表（主要依據上圖“級距”部分），選擇適用稅率和速算扣除係數
最後一步，就可以計算應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除係數
下面舉個炒雞簡單的栗子，讓大家對上述表格的內容“學以致用”。
A公司出售一座辦公樓，收入總額為1000萬元。該辦公樓的開發成本和開發費用一共為600萬元;請問甲房地產開發公司應繳納的土地增值稅是多少？
(1) A公司轉讓房地產所取得的收入：1000萬元
(2) A公司的扣除項目金額（開發成本和開發費用）：600萬元
(3)增值額=房地產轉讓收入-扣除項目金額1000-600=400（萬元）
(4)增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=400÷600×100%=66.67%；
50%<66.67%<100%
(5)應納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系=400×40%-600×5%=130 (萬元)
下面是一些有關土地增值稅的實務問題，希望可以幫助大家解決實務問題。
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