前不久东部新城的土拍着实震惊了宁波一把，真实楼面价达到了3万/平以上，那么今天这宗即将出让的地块于东部新城地块相媲美，那就是老宁波人都非常熟悉的原高塘四村地块，这也是海曙区时隔10个月后再次有地块出让，
在正式开拍之前便已经有开发商竞价到17360元/㎡，8分钟内便达到了20750元/㎡的封顶价，那么今天即将出让的地块的条件如何？结果又如何呢？让我们一起来看。土拍速报
海曙区Ⅱ-4g/4j地块（原高塘四村），位于海曙区西门街道，东至新芝路，南至通途路沿路绿化，西至翠柏河沿河绿地，北至蔡江河沿河绿地，出让面积71182平，容积率2.3，总建面16.4万方，限价20750元/平，规划为城镇住宅用地及配套，建筑限高80米。
此次土拍共有19家房企参与竞拍，分别是雅戈尔、新希望、华润轨道联合体、融创、金茂、荣安、绿城、阳光城、美的、融信、中海、金地、万科、禹州、厦门国贸、碧桂园、卓越、光明、招商·保利·旭辉联合体。
最终，经过273轮，中海以20750元/平方米+28500平人才房，溢价率30%，总价
34亿元拿下该地块！地块建造难度高
从地图上来看不难发现地块地段的优异性，但是建造的难度也非同一般。
我们先来看下这宗地块的出让要求：
1、Ⅱ-4g、Ⅱ-4j地块的容积率统筹计算。
2、地块内须配建建筑面积不少于50平方米的社区居委会用房，Ⅱ-4g地块内西北角须配建建筑面积不小于40平方米的社区警务室一处，Ⅱ-4j地块内沿新芝路须配建建筑面积不小于80平方米的公共厕所一处，配建的社区居委会用房、社区警务室和公共厕所建成后无偿移交海曙区有关部门。
3、允许利用Ⅱ-4g与Ⅱ-4j两地块之间规划城市支路的地下空间统筹布置地下停车等设施，受让人须同步实施两地块之间的规划城市支路（允许在总用地面积不变的情况下对规划城市支路线型作微调）。地块内最北侧建筑的建筑高度不大于与建筑到蔡江河河道北侧蓝线之间的宽度，并保证河对岸建筑的良好日照。
4、不允许建造接待国（境）外人员的宾馆， 新芝宾馆东侧主体建筑200米范围内限高18米。
5、地块新建民用建筑人防工程的比例为8%，应按核定应建人防工程面积同步修建人防工程，且需设置人防专业工程1个（含专业队员掩蔽部和装备掩蔽部），具体结合方案布局,满足人防工程配建要求；人防易地建设及易地建设费标准等按《关于明确建设项目落实人防设施设置要求的通知》（甬人防办通〔2018〕25号）及现行人防政策执行。
6、地块须按规定实行100%全装修，体育设施、地下空间开发利用、装配式建筑和海绵城市建设等建设要求按规划条件和有关文件执行。
7、受让人须向宁波市自然资源和规划局海曙分局缴纳履约保证金人民币2000万元，与土地出让价款同步付清；受让人不能按时缴纳履约保证金的，自滞纳之日起，每日按履约保证金总额的1‰向出让人缴纳滞纳金；履约保证金可抵充开竣工违约金、土地闲置费等费用；履约保证金经受让人申请分两期不计利息返还：按时开工（以取得建筑工程施工许可证时间为准）的返还50%，其余在按时竣工（以取得建设工程规划核实确认书时间为准）后返还。
8、如受让人在工程建设过程中发现有重要地下文物，应立即停止施工，做好现场保护工作并报告市、区两级文物行政主管部门处理。
（地块规划图）
其中最重要的便是第三点和第四点，这两个要求大幅度的提升了建造难度。
先来看第三点：地块内最北侧建筑的建筑高度不大于与建筑到蔡江河河道北侧蓝线之间的宽度，并保证河对岸建筑的良好日照。 要知道河对岸是繁景花园的独栋别墅，若要满足这个要求，便意味着北侧建筑的高度也有了限制，不能建的太高。
再来看第四点：新芝宾馆东侧主体建筑200米范围内限高18米。新芝宾馆是宁波非常有名的“国宾馆”，建馆二十多年来，接待过非常多的国际领导人，当时华润在新芝宾馆西侧拿的地块据说就是因为可能会影响到新芝宾馆的光照所以导致了退地，那么此次的出让条件中便限制了建筑高度。
200米的距离意味着该地块有近一半的面积只能打造18米以下的洋房，这也意味着将有大量的建筑面积往东侧走，容积率将要做到3.0左右。未来整个地块的布局应该会是西北低，东南高，所以开发商在打造这个项目上需要动脑筋。虽然可以用损容的方法解决这问题，但是这么多年来宁波几乎没有这样的做法。
地块周边配套
项目处于城市核心区，城市核心区是海曙的起源地，也是宁波市区的文商动脉，该区域面积29平方公里，打造宁波人的书香府城、商旅天堂、幸福家园。
其中高塘区块内，目前高塘一村、二村、四村等区块已完成棚户区改造，高塘三村也将启动改造。该区块位于海曙核心，毗邻护城河，至天一广场、铁路宁波站等均在2公里以内；轨道4号线、6号线在高塘片区内设翠柏里站及新芝路站，交通区位优越；景观上，高塘片毗邻护城河，距离姚江最近仅为200米，并有中山公园、永丰公园、海曙公园、月湖公园等多个公园环绕；配套上，海曙区块汇聚了各类优越的配套资源，
尤其是区块内海曙中心小学的建设，将进一步提升高塘区块的配套水平。
老海曙作为宁波的富人区其周边的配套也非常的齐全，直线距离三江口仅2.5公里左右，距离余姚江仅约500米，拥有良好的地理、经济区位。高塘四村地块真实地价在27900元/㎡左右，该地块
地段满分，而且是老海曙核心区域近二十年来出让的最大的一块地，后期也没有像高塘四村面积这么大的地块推出，这宗地块与绿城拿下的东部核心地块类似，与它相比今天出让的地块在周边配套、景观和居住氛围上甚至还超过了东部新城核心地块，能拍到这个价格应该也是意料之中。从交通上来看，拥有双轨交通优势，畅达甬城。距离规划轨道4号线翠柏里站仅300米，且紧贴轨道交通6号线新芝路站（规划中）。
从商业上来看，距离高鑫广场仅1.4公里，天一广场2.5公里，生活娱乐非常便利。
从教育上来看，周边教育资源丰富，南邻宁波市李兴贵中学（西校区），宁波市海曙外国语学校而且据最新的消息，在原高塘二村地块将规划建设一所36班的小学，据了解为宁波名校——新海曙中心小学 ，还规划有一所初中，教育资源再度提升。
（海曙中心小学）
医疗上，三级甲等综合性医院宁波市第二医院就在地块1公里以内。
周边还有永丰公园、江滨公园、绿岛公园、宁波大剧院等可为地块提供优质的休闲娱乐场所。
周边房价水平&历年土地出让情况
地块周边大多为老小区，2公里内在售项目不多，仅荣安姚江晴雪在售，项目距离本地块约800米，存量不足10套，高层建面为135-168平，成交参考均价约35585元/平。
青秀澜湾距离本地块2.2公里左右，目前仅少量洋房在售，建面约128-170平，成交参考均价30562元/㎡。
二手房方面，东方威尼斯，翠柏一里、二里这样超过15年的老小区价格在19000-23000元/㎡左右。
2016年以来，地块周边一共有6宗地块出让，其中有3宗的成交楼面价高达20000元/㎡以上，足够说明地段有多么的优异。
2016年6月，江北区文教街道原电信仓库地块出让，总建面1.3万方，容积率1.6，最终经过25轮竞价，荣安以12526元/㎡，溢价率51%拿下，打造为在售的荣安姚江晴雪。
2016年12月，孝闻巷地块出让，总建面2万方，容积率2.2，最终经过123竞价，美的以13985元/㎡，溢价率47%拿下，还未出项目名。
2017年6月，文教街道海田大厦南侧地块出让，总建面1.3万方，容积率1.8，最终经过134轮竞价，天阳以21861元/㎡+500平保障房拿下，已出案名永丰天第。
2017年7月，南门地段HS09-05-06地块出让，总建面1.4万方，容积率2.2，最终经过56轮竞价，银亿以20140元/㎡拿下，已出案名
银亿翡丽世纪。2017年12月，轨道交通4号线翠柏里站商住地块出让，总建面4.8万方，容积率2.0，最终经过1轮，华润以12267元/㎡拿下，目前已经退地。
2018年7月，江北核心区槐树路6#商住地块出让，总建面8.3万方，容积率2.8，最终经过357轮竞价，万科以20750元/㎡+200平保障房拿下，项目还未入市。
北仑地块简析
北仑区ZB02-03-06b地块，位于北仑松花江路东、大港六路北。出让面积为19049平，可建面积2.7万方，容积率1.42。挂牌楼面价6010元/㎡ ，上限价格为12020元/㎡。起始总价达1.6亿元。规划性质为城镇住宅用地及配套，限高24-80米。
此次土拍共有7家房企参与竞拍，分别是大发、上坤、中梁、中骏、合能、开投、荣安、碧桂园。
最终，经过127轮，合能以9370元/平方米，溢价率56%，总价2.53亿元拿下该地块！
出让要求规定：地块内配建幼儿园和社区服务中心各1处，建成后无偿移交给政府指定单位（幼儿园移交时装修要求不低于建筑面积650元/平方米），其中，幼儿园不少于15班，用地面积不少于7511平方米，建筑面积不少于5054平方米，位于地块南侧，须独立设置，社区服务中心（含可再生资源回收站）建筑面积不少于2000平方米。
该地块最大的优势便是交通优势，直线距离地铁一号线松花江路站300米左右，周边邻近泰山路这条城市主干道，汽车出行路况通达，十分便捷。也得益于地铁，可以到达北仑银泰城、博地影秀城、富邦广场等大型商业项目，也可快速到达三江口和东部新城2大核心区域。
目前周边在售项目不多，里仁花园直线距离本地块1.5公里，目前仅高层建面约238-280平，洋房建面约242㎡，成交参考均价34990元/㎡左右。
印东方直线距离本地块3公里，目前高层建面128、146、179㎡在售，成交参考均价27435元/㎡左右。
二手房方面，光明领尚、新隆新里程、花样年花郡成交均价在20000-24000元/㎡左右。
板块自2017年起一共有4宗地块成功出让。
2017年12月，新碶档案馆北侧地块出让，直线距离本地块3.0公里，最终经过87轮竞价，雅戈尔以楼面价15400元/平，溢价率62%，拿下此地块，打造成现在的印东方。
2018年6月，北仑区ZB02-02-08i地块出让，直线距离本地块2.0公里，吸引了11家开发商参与竞拍，最终经过199轮竞价，华润以楼面价12500元/平，溢价率81%，拿下此地块，打造成现在的北仑新凯旋，预计将会在近期入市。
2018年8月，北仑区ZB03-04-07c地块出让，直线距离本地块3.1公里，吸引了11家开发商参与竞拍，最终经过88轮竞价，中骏以楼面价12800元/平，溢价率16%，拿下此地块，已出案名中骏合景府。
2018年12月，北仑区ZB03-04-08d地块出让，直线距离本地块3.2公里，吸引了12家开发商参与竞拍，最终经过135轮竞价，金科以楼面价13160元/平，溢价率31%，拿下此地块，已出案名
金科博翠天下。地块东侧为开投置业于2010年拿下的地块，将打造开投拿铁城项目，占地面积88632平，总建面35.6万方。当时成交楼面价仅1686元/㎡，建筑形态以高层为主，西北侧配置商务办公区域，将和今天出让的地块形成直接竞争的关系。
综上所述，高塘四村地块真实地价在27900元/㎡左右 ，该地块地段满分，但是建造难度比较大，整体将打造西北低，东南高的布局，有相当一部分的住宅日照会受到影响。如何解决这个问题，就看开发商的实力了。
北仑地块为不可多得地铁盘项目，直线距离松花江路站仅300米左右，虽然地块较小，住宅仅2万方左右，但是身为北仑城区内少有的地铁盘项目，只要价格合理，肯定会成为“抢手货”。
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