（一）大灣區定位及規劃
粵港澳大灣區是指為由廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門9市和香港、澳門兩個特別行政區形成的城市群，是我國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一。
整體定位：打造國際一流灣區和世界級城市群。粵港澳大灣區無論從面積、人口、GDP總量等方面，已具有世界級灣區規模，但目前在人均、地均產值、產業結構方面與世界三大灣區仍有差距。
空間結構：粵港澳9市為廣東城市規劃重點發展區域，廣佛肇為粵港澳9市一體化發展先行區，深莞惠為粵港澳9市重點創新區域，珠中江主要受核心城市廣州、深圳輻射。
城市定位：確立廣深“雙中心“格局，廣州定位國際商貿中心、綜合交通樞紐功能、培育提升科技教育文化中心功能，著力建設國際大都市。深圳加快建設國際科技產業創新中心。繼續連通香港，構建全面開放新格局。
產業發展：廣州以“IAB+NEM”為主導產業發展知識型經濟，佛山、肇慶則定位於“先進製造業+生產性服務業“，深圳發展創新經濟和現代服務業，東莞、惠州則既承接深圳產業轉移和升級，也提升改造傳統優勢支柱產業。珠海規劃發展“三高一特”現代產業體系，中山充分發揮現代製造業優勢，致力於建設先進製造業基地、產業服務中心和保稅物流中心，江門則基於傳統優勢產業的改造提升，重點佈局先進製造業和新能源、新材料等戰略性新興產業。
交通規劃： 2020年粵港澳灣區將成為一小時”都市圈“。以廣深為中心打造交通圈，強化綜合交通樞紐功能，推動珠三角區域協調發展，珠三角都市圈內部聯繫。
（二）經濟數據分析
Youth Day
經濟總量： 廣州、深圳GDP超2萬億，佛山、東莞近千億；珠海GDP增長率為8.0%，位居灣區城市之首
2018年粵港澳九市GDP對比（億元）
粵港澳九市GDP表現
珠三角各城市GDP對比（億元）
經濟發展：人均GDP中深圳、廣州、珠海、佛山、中山超10萬元/人;廣州第三產業佔比居首位
數據來源：各城市2018年統計公報，中指院蒐集整理
（三）土地市場
廣佛肇都市圈土地成交面積相對較高，多數城市普遍面臨“土地資源侷限”
總結：
多城市土地成交面積下降。廣佛肇是近幾年住宅成交面積大戶。
粵港澳大灣區城市普遍面臨“土地資源侷限”。目前深圳、東莞市的國土開發強度已逼近50%，中山、佛山市已超過30%，可開發土地與用地需求的矛盾十分尖銳。部分城市如深圳、東莞已進入存量發展階段。
一季度深圳、東莞、中山無宅地供應成交，佛山成交335萬㎡遙遙領先其他城市，惠州成交宗數最多，成交建面則位居第二，江門、肇慶成交建面維持較低位
2019年一季度粵港澳大灣區9城宅地成交情況
深圳、廣州、珠海拿地成本最高，肇慶、惠州、江門門檻則較低；2016年受土地市場火熱影響，土地成交溢價率普遍較高，近兩年則受調控政策影響，溢價率持續走低
粵港澳灣區9城2014年以來宅地成交樓面價（元/㎡）
粵港澳灣區9城2014年以來宅地成交溢價率（%）
總結：
各城市地產發展階段不一，廣州、深圳市場成熟度較高，佛山、東莞、惠州、珠海近幾年市場發展較快，江門、中山、肇慶處於起步發展階段。
廣州、深圳皆是一線城市，經濟發展成熟，房地產市場發展較早。廣州、深圳2018年GDP分別為2.42萬億和2.29萬億，合計佔到粵港澳9市的58%；廣州、深圳是許多規模房企的發源地，市場成熟度較高。從企業競爭格局來看，以龍頭房企和地方企業為主，行業集中度也較高；目前深圳、廣州中心區已進入存量時代，未來舊改、租賃市場發展前景巨大。
佛山、東莞、惠州、珠海，經濟、產業等位居第二梯隊，受益於廣深兩市以及香港、澳門的需求外溢，近幾年房地產市場發展較快。其中佛山緊臨廣州以第二產業為主，東莞緊臨深圳，以第三產業為主，近幾年來眾多外來房企以東莞、佛山、惠州、珠海為據點進入粵港澳大灣區，帶動區域房地產市場快速發展。
江門、中山 、肇慶房地產市場處於起步發展階段。受核心城市廣州、深圳嚴厲的調整政策及粵港澳大灣區規劃利好因素影響，越來越多房企關注並進駐江門、中山、肇慶等市場，市場正處於起步發展階段。
佈局建議：廣州、深圳、佛山、東莞為第一梯隊，惠州、珠海、中山為第二梯隊，肇慶、江門為第三梯隊
- 廣州、深圳、佛山、東莞為第一梯隊。廣佛都市圈、深莞都市圈四大城市，GDP總量高、人口增量穩定、人均收入增長快、城市活躍程度高，是房地產開發最為健康的區域。
- 惠州、珠海、中山為第二梯隊。城市發展潛力較好，市場具備一定規模，供求平衡尚未溢出。本地的經濟實力支撐房地產進一步開發。
- 肇慶、江門為第三梯隊。經濟實力在粵港澳灣區內表現一般，供求相對其他城市較高，市場容量較小
（四）拿地策略
競拍條件：粵港澳城市招拍掛模式增設多種拍賣條件，競拍門檻高
目前，除肇慶、惠州招拍掛土地競拍條件較少外，粵港澳其餘7市均增設條件。
2016年11月，佛山首宗“限地價+競配建”地塊成交，表明土拍市場調控的趨嚴，緊隨著，珠海、東莞、廣州、深圳、中山等城市也開啟多樣化的競拍條件，包括“限地價+留物業+競配建+競自持”、“限地價+競配建+競自持+搖號”、“限地價+競人才住房或公共租賃住房+100%自持”、“限地價+競配建+現房銷售”等方式。
地王樓面價/房價：從近一年各城市地王樓面價與房價比來看，廣州、佛山最高，土地市場較為火熱，惠州、肇慶、江門較低，招拍掛取地較為容易
粵港澳9個城市中廣州、佛山、珠海、東莞、中山土拍市場競爭激烈，且競拍條件設置較多，拿地成本較高
惠州、肇慶、江門由於土地供應較為充足，拿地成本相對較低，深圳宅地歷年供應較少，自2018年以來，深圳供地基本上都以租賃住房為主，且需要70年自持。
注：深圳宅地由於多以自持為主，這裡最高樓面價沒有考慮自持因素，
拿地策略建議：
- 以收購二手地塊為主：深圳、東莞
- 積極洽談收購地塊，並理性參與公開市場 ：廣州、佛山、珠海、中山
- 積極參與招拍掛，並留意優質二手收購 ：肇慶、江門、惠州
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