最高人民法院判例
一方提供投資協議、投資明細、投資匯款等證據證明是合夥關係的，應認定為合夥關係
作者：唐青林 李舒 袁惠（北京雲亭律師事務所）
閱讀提示：當事人之間是合夥關係還是借貸關係涉及到能否分配合夥利潤的問題，為此實踐中爭議不斷，此時法院該如何認定？本文在梳理了12個最高人民法院相關案例（含主文案例）的基礎上，總結了實踐中法院如何認定是合夥關還是借貸關係的幾種情形，以供讀者參考。
裁判要旨
就合夥關係還是借貸關係產生爭議時，主張成立合夥關係的一方提供投資協議、投資明細、投資匯款等證據予以證明，對方未能提供借據或利息約定等證據證明雙方為借貸關係的，應認定成立合夥關係。
案情簡介
一、2002年6月1日，華東公司、葛顏（華東公司法定代表人）作為甲方與乙方孫春香簽訂《共同出資入股協議》，約定共同開發組建承旭綜合批發市場，總投資數額為73萬元，孫春香實際投資額為13.2萬元。
二、2004年1月13日至2005年12月29日孫春香分四次通過郵政銀行以匯款的方式向葛顏匯款13.2萬元。
三、因葛顏私自以華東公司名義出售承旭綜合批發市場項目的土地給祺祥公司，並私分土地轉發讓款，孫春香訴至大慶市中院，請求華東公司、葛顏分配投資利益。葛顏辯稱雙方為借貸關係而非合夥關係，故葛顏無權主張分配合夥收益。法院認定雙方為合夥關係，判決支持孫春香的訴訟請求。
四、葛顏不服，上訴至黑龍江省高院，法院判決部分維持一審判決。
五、葛顏仍不服，向最高人民法院申請再審。法院認為：孫春香提供的投資協議、投資明細、投資匯款等證據足以證明雙方為合夥關係，判決駁回其再審申請。
裁判要點
本案中，雖然葛顏主張雙方為借貸關係，但並未能提供借據等證據予以證明。相反，孫春香就存在合夥關係提供了以下證據：共同出資入股協議、13.2萬元投資匯款、葛顏出具的《投資明細》、100萬元欠據等，能夠初步證明其主張。故法院最終認定雙方成立合夥關係，孫春香有權主張對合夥利潤進行分配，華東公司和葛顏應將土地轉讓費按比例分配給孫春香。
實務經驗總結
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
一、為減少合夥糾紛，合夥人應當增強風險防範意識，聘請專業律師起草書面的合夥協議，對出資數額、盈餘分配、債務承擔、入夥、退夥、合夥終止等重要事項進行明確約定，為日後證明存在合夥關係留下憑證。同時我們建議在協議中明確說明支付的款項為投資款，以免日後就所支付的款項為投資款還是借款產生爭議。
二、當事人進行合夥投資時，出資人注意留存能證明出資的憑證，如投資協議、投資收據、投資明細、轉賬憑證等，以防日後其他合夥人不承認與其成立合夥關係，拒絕分配合夥利潤。
三、若雙方之間是借貸關係，雙方應簽訂書面的借款協議，對借款的金額、利息、期限等進行明確約定。借款人應注意留存該借款協議及收款憑證等，以防日後出借人以支付的款項為投資款為由，請求分配合夥利潤。
相關法律規定
《中華人民共和國民法通則》
第三十一條 合夥人應當對出資數額、盈餘分配、債務承擔、入夥、退夥、合夥終止等事項，訂立書面協議。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條第一款 當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。
《最高人民法院關於適用的解釋》
第九十條第一款 當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。
《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》
第二條 出借人向人民法院起訴時，應當提供借據、收據、欠條等債權憑證以及其他能夠證明借貸法律關係存在的證據。
以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認為”就該問題的論述：
關於葛顏、華東公司與孫春香之間是否存在合夥關係問題。從舉證責任分配的角度，孫春香就存在合夥關係提供了以下證據：共同出資入股協議、13.2萬元投資匯款、葛顏出具的《投資明細》、100萬元欠據等，能夠初步證明其主張。而葛顏、荀淑娟認為合夥關係不成立或已經解除，卻未能提供相應書面證據，其辯稱13.2萬元款項系借款也並無借據或利息約定等證據佐證，故應當認定孫春香與葛顏、華東公司之間存在合夥關係。 雙方在共同出資入股協議中僅約定了合夥事項，並未約定是否進入公司持股等事項，本案並非公司股東糾紛，原審也未認定孫春香為公司股東，原審適用法律正確。
案件來源
孫春香與葛顏、荀淑娟、大慶市杜爾伯特蒙古族自治縣華東農業發展有限責任公司合夥協議糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2015）民申字第1909號]
延伸閱讀
認定是合夥關係還是借貸關係的關鍵在於認定支付的款項是投資款還是借款，對此實踐中並無統一的標準。以下為本書作者檢索到的11個最高人民法院案例，對實踐中如何認定是合夥關係還是借貸關係做了梳理，以供讀者參考。
一、一方提供投資協議、投資明細、投資匯款等證據證明支付款項為投資款的，應認定成立合夥關係。
案例一：謝福氣、葉全明民間借貸糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院（2017）最高法民申1805號]該院認為：“原審中，謝福氣為主張其與葉全明存在案涉300萬元的借貸關係，提交了其於2013年6月9日、13日分兩次向葉全明支付合計300萬元的銀行轉賬憑證。對此，葉全明抗辯該300萬元實屬謝福氣支付的合夥投資款，葉全明並提供了其與謝福氣、吳文如及葉金順四人於2013年5月10日簽訂的《股東協議書》。《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二條規定：‘出借人向人民法院起訴時，應當提供借據、收據、欠條等債權憑證以及其他能證明借貸法律關係存在的證據’。本案中，謝福氣主張案涉款項屬於借款，僅提供了銀行轉賬憑證，但對於借款期限、借款利息等應屬借款關係的主要內容，均未提交證據證明，不合常理。葉全明提交的《股東協議書》雖不能完全證明案涉款項就是合夥投資款，但是因謝福氣支付案涉300萬元在《股東協議書》訂立之後，且根據原審查明的事實，謝福氣對於其與葉全明、吳文如及葉金順四人就案涉建設工程項目存在合夥關係表示認可。因此葉全明關於案涉款項為合夥投資款的抗辯理由，相較謝福氣主張案涉款項為借款的理由合理。在此情形下，謝福氣應當進一步舉證證明案涉款項屬於借款，其對於本案為借貸關係仍應承擔舉證責任。原審判決將本案舉證責任分配給謝福氣，並在謝福氣不能進一步舉證的情形下判決其承擔舉證不能的不利後果，並無不當。”
案例二：柳金鳳、焦德利與柳常鳳、柳福林合夥協議糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2013）民申字第585號]該院認為：“關於柳金鳳、焦德利與柳常鳳、柳福林之間的關係是合夥關係還是借款關係問題。從柳常鳳和柳福林提交的涉案收據看，有投資的記載，可以證明柳常鳳投入款項的性質是投資款而非借款。同時，柳金鳳、柳常鳳、柳福林共同的親屬均在一審時出庭作證，證明柳常鳳、柳福林投入的款項是合夥出資而不是借款，且證言中有關於原先由柳國林和柳金鳳合夥，後柳國林退出，退出的款項轉由柳常鳳支付的陳述，上述陳述與柳常鳳、柳福林的陳述吻合，也能與柳常鳳提交收據中的記載相互印證。綜上，一、二審判決認定柳金鳳、焦德利與柳常鳳、柳福林之間為合夥關係並無不當。”
二、一方提供借條證明支付款項為借款，且借條中明確約定借款金額、利息、期限等的，應認定為借貸關係。
案例三：崔國訓、楊希霞民間借貸糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院（2017）最高法民申499號]該院認為：“關於楊希霞與崔國訓之間形成的是民間借貸關係還是合夥關係。
楊希霞為證明自己與崔國訓之間是民間借貸關係，向法院提交了《欠條》和銀行轉賬憑證等證據。案涉《欠條》內容載明:‘崔國訓借楊希霞多筆借款……經雙方對賬確認，崔國訓至今共欠楊希霞借款540萬元，雙方認可利息按月息1.5％計算’。該《欠條》和銀行轉賬憑證的真實性經雙方當事人認可，可以認定為有效的借款債權憑證，並足以證明雙方之間形成了民間借貸關係。至於《欠條》上載明有關‘只作雙方結算的依據，訴訟或轉讓他人要賬無效。雙方無異議’的內容，因當事人提起訴訟，系行使法律賦予的訴權，並不以當事人約定為生效要件。原審法院認定該項約定內容無效是正確的。按照民間借貸糾紛定性，由於楊希霞已就與崔國訓之間存在借貸關係，向法院舉出有關借款債權憑據等證據，崔國訓辯稱雙方為合夥關係，但並未提交有關合夥協議等合夥關係的有效證據予以證明。崔國訓在原審中提交的東營市恆源投資有限責任公司理財部（以下簡稱恆源公司理財部）資金明細賬、恆源公司理財部分紅付息明細等證據均系恆源公司理財部單方製作，楊希霞對此不予認可，不能據此認定雙方存在合夥關係；崔國訓提交的另案兩份法律文書載明的債權人均為崔國訓，不能證明相關款項系楊希霞及崔國訓共同向該另案中的債務人出借，楊希霞亦不能據此向該另案中的債務人主張權利，不能據此認定雙方之間存在合夥關係；儘管楊希霞與崔國訓同為東營恆大餐飲有限責任公司股東，但該公司與恆源公司理財部系不同的公司，也不能由此得出雙方合夥經營恆源公司理財部的結論。 綜上，一審法院關於‘崔國訓與楊希霞之間不存在合夥關係’的事實認定，崔國訓不能提供有效證據予以推翻，其該項再審申請主張不能成立。”案例四：張林與浙江花園建設集團有限公司遼寧分公司、浙江花園建設集團有限公司民間借貸糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2016）最高法民申768號]該院認為：“關於案涉款項應認定為借款還是投資款，雙方之間是否存在民間借貸法律關係的問題。根據原審查明的事實，遼寧分公司於2011年8月15日向張林出具借條一張，明確記載遼寧分公司向張林借款300萬元，借款日期為2011年8月15日至2011年10月16日。該借條上還載明款項匯入的開戶行和賬號。2011年8月17日張林即向該賬戶匯入人民幣288萬元。與此相同，遼寧分公司於2011年10月26日再次向張林出具借條一張，該借條上亦載明借款的金額、期限及款項匯入的開戶行和賬號，張林於同日亦向該借條約定的賬戶匯入48.5萬元。雖然張林匯入款項的數額與借條中記載的數額不完全一致，但遼寧分公司向張林出具借條，借條中明確記載遼寧分公司向張林借款若干數額，張林亦按約定匯入遼寧分公司指定賬戶相關款項的事實，證明雙方之間確實存在336.5萬元借款的民事法律關係。 雖然花園建設集團主張該款項實際是投資款，並提供原遼寧分公司負責人盧一干與呂永富間的《項目工程合作協議》及花園建設集團與盧一干簽訂的《經營責任承包合同》以證明其主張，但《項目工程合作協議》系盧一干與呂永富之間簽訂的，花園建設集團不能提供證據證明張林知曉盧一干與呂永富之間存在合作關係，更無證據證明張林借給遼寧分公司的款項系投資款，花園建設集團與盧一干之間簽訂的內部承包合同亦不能對抗該合同以外的善意第三人。因此，花園建設集團關於案涉款項系投資款而非借款，雙方之間不存在民間借貸法律關係的申請再審事由，不能成立，本院不予支持。”
案例五：陳逢與劉志存民間借貸糾紛二審判決書[最高人民法院（2016）最高法民終28號]該院認為：“關於陳逢干與劉志存是否存在借款關係及其效力問題。劉志存提交的金額為5500萬元的《借條》約定了借款金額、期限、利息等內容；銀行轉賬憑證證明劉志存實際向陳逢干支付5000萬元款項。雙方當事人有成立借貸關係的書面借據，並有付款行為，足以證明雙方存在借款關係。王民與陳逢幹另外存在借款關係，且尚未清償完畢。陳逢干將5000萬元款項轉賬至王民賬戶，僅能證明陳逢幹向王民還款，而不能證明向劉志存還款。儘管王民向陳逢幹出具《收條》的收款人處有‘劉志存’的簽名，但劉志存否認系其本人簽名，王順業認可其代劉志存作為見證人在《收條》上簽字，未徵得劉志存的同意。《收條》不足以證明劉志存系收款人。陳逢幹未對其向劉志存出具《借條》作出合理解釋，其主張與劉志存僅是走賬關係，依據不足。陳逢幹主張借款合同無效，缺乏依據。”（陳逢幹主張王民、王順業、劉志存系合夥關係）
案例六：張宏銓與王長洪、丁曉龍民間借貸糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2014）民申字第1840號]該院認為：“二審認定張宏銓與王長洪之間成立個人合夥關係，系依據成鳳台2012年4月18日發給王長洪的短信、郭建偉2013年8月26日的聲明書及原審法院對郭建偉、成鳳台的調查筆錄、張宏銓2012年11月11日發給王長洪的短信、補充協議及其上張宏銓的簽名、合作協議及其上張宏銓的簽名等證據。但郭建偉、成鳳台與本案當事人王長洪存在利害關係，通過郭建偉與成鳳台形成的短信、聲明書、調查筆錄等對張宏銓不利的證據不能單獨作為認定本案事實的依據；張宏銓發給王長洪的短信僅表明了在借款逾期情況下查賬的要求，並不包含合夥的意思表示；補充協議列明的甲乙雙方分別為內蒙古雲泰投資集團有限責任公司和郭建偉，張宏銓系簽名在協議尾部甲乙雙方簽章處下方的圓括號之中，其並非作為合同當事人在補充協議上簽字；張宏銓在郭建偉與王長洪的合作協議上亦是作為見證人而非合同當事人簽字，沒有與王長洪合夥經營的意思表示，且在2010年5月10日各方簽署合作協議之前的2010年4月16日，本案雙方當事人之間就已經形成了1600萬元的借款書。因此，依據上述證據不足以認定存在張宏銓與王長洪合夥經營的事實，故二審認定雙方之間成立個人合夥關係的基本事實缺乏證據證明，且二審合夥關係的認定亦不利於對張宏銓合法權益的保護，而張宏銓一審即以借貸關係提起訴訟並提交借款書、借據、匯款憑證等為據，本案處理應當尊重張宏銓對自身權益救濟方式的選擇。 ”
三、結合事實綜合認定雙方成立合夥關係還是借貸關係。
案例七：孫紹松、董於濱民間借貸糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院（2018）最高法民申49號]該院認為：“本案爭議的焦點問題是：孫紹松、董於濱與銀泉公司之間是否屬於借貸法律關係。本案中，雙方當事人對是否形成借貸法律關係的基礎事實存在爭議，根據《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二條的規定：‘出借人向人民法院起訴時，應當提供借據、收據、欠條等債權憑證以及其他能夠證明借貸法律關係存在的證據。’孫紹松、董於濱應承擔證明其與銀泉公司存在借貸法律關係的舉證責任。孫紹松、董於濱在一審中提交的《借款本息核對表》，雖記載借款人、出借人、借款時間、借款期限及利息等內容，並加蓋銀泉公司的公章。但銀泉公司、董喜、韓政雙均對《借款本息核對表》的真實性提出異議。董喜、韓政雙在一審、二審中，均稱董喜、韓政雙與孫紹松三人系合夥關係，三人合夥開發案涉項目，並私刻了銀泉公司的公章。一審中，銀泉公司申請對《借款本息核對表》上的公章進行司法鑑定，孫紹松、董於濱不同意司法鑑定。孫紹松、董於濱申請再審中主張，並非不同意公章鑑定，而是不同意鑑定檢材，即使不通過司法鑑定也可以判斷公章系銀泉公司使用。孫紹松、董於濱並未提供相應的證據證明該主張，本院不予支持。
另外，銀泉公司提供的《收據》上明確載明‘上款系收孫紹松資金投入’，《抵押協議書》亦載明孫紹鬆通過抵押從案涉項目中分配的房源償還其所欠工程款，孫紹松對上述證據的真實性均無異議。結合孫紹松報銷為案涉項目購買的立式空調、圍擋噴繪布等相關費用及董喜、韓政雙關於三人合夥開發案涉項目的陳述，均表明孫紹松在案涉項目中享有一定的權利義務。二審法院認定孫紹松、董於濱與銀泉公司之間不存在借貸關係並無不當，本院予以維持。”
案例八：李豔、李潤花民間借貸糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[最高人民法院（2017）最高法民申729號]該院認為：“本案的焦點問題是李潤花轉給李豔的300萬元是借款還是投資款。根據原審及審查期間查明的事實，原審認定上述款項屬於李豔的借款，並無不當。第一，李豔認為李潤花向其的轉款屬於投資款，即投資合夥項目的款項，但根據其所提供證人陳某2的證言，即使屬於投資款也屬於給付陳某2的退股款。訴訟中，李豔並未提供原合夥各方實際投資、退夥、入夥和李潤花參與合夥經營的相關證據，也未合理解釋該項投資款由高安翼出具借條並由陳某1在證明人處簽名的理由。第二，李豔主張該筆款項屬投資款與庭審中其陳述該筆款項屬李潤花歸還借款的性質相矛盾，李豔對此也未作出合理解釋。第三，二審中，李豔提供的證人陳某1雖出庭作證，但其證言僅能證明李潤花有投資意向,並未說明高安翼等為何將投資款寫成借款並出具借條的理由。
《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。《最高人民法院關於適用的解釋》第一百零八條規定，對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院審查並結合相關事實，只有確信待證事實的存在具有高度可能性的，才應當認定該事實存在。據此，李豔主張涉案款項屬於投資款，證據不足；原審認定上述款項屬於借款而非投資款，有事實和法律依據。”案例九：常獻周、張燕春與張強民間借貸糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2015）民監字第87號]該院認為：“關於常獻周與張強的借貸關係是否成立，案涉165萬元是否為常獻周向張強的借款問題。一、二審判決依據常獻周於2013年7月9日向張強出具的借條、張強提交的支付憑證、常獻周於2014年1月22日和同年2月22日兩次出具的收條，認定本案是借款關係，理據充分。且在一審審理過程中常獻周認可實際收到案涉165萬元，在上訴時亦未否定收款事實，其僅就該款項的性質系借款還是合夥投資款提出了異議。現常獻周主張張強未實際交付案涉款項，於法無據，本院不予支持。常獻周主張案涉款項為合夥股金，但其未與魏必等人成立合夥企業，未簽訂書面的合夥協議，也未提供證據證明張強、魏必等參與經營常獻周的‘鋼管租賃業務’，常獻周提交的相關證據不足以證明其與張強、魏必等存在合夥關係。一、二審判決依據《中華人民共和國民法通則》第三十條、第三十一條、《最高人民法院關於貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見（試行）》第50條的規定，不支持常獻周、張燕春關於案涉165萬元是合夥股金的主張，並無不當。 ”
四、存在合夥關係，無證據證明支付款項為借款時，應認定為投資款。
案例十：毛潤章與陳興福共有物分割糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2015）民申字第936號]該院認為：“首先，雖然毛潤章依法單獨競得拍賣房產並與相關單位簽訂了《房屋買賣契約》，但根據毛潤章‘在成交確認書上加簽陳興福的名字，作為合夥人’的申請，在與拍賣行簽訂的《拍賣成交確認書》上，陳興福在買受人處簽名，並與毛潤章一起支付了全部拍賣成交款。因此，二審判決認定陳興福與毛潤章形成合夥關係正確。此外，《中華人民共和國物權法》第一百零三條規定：‘共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有’。故該合夥財產應為按份共有財產，一審、二審判決的認定正確。
其次，證明標準是負擔證明責任的人提供證據證明其所主張法律事實所要達到的證明程度。《最高人民法院關於適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第一百零八條第一款的規定：‘對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查證據並結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。’本案中，雖然從拍賣行出具的收據以及《房地產買賣契約》的文字表述看，該45萬元系毛潤章直接交納。但如前所述，
毛潤章在拍賣成交後同意與陳興福作為‘合夥人’共同支付案涉房屋拍賣成交款，兩人由此形成了按份共有關係，故該款項系毛潤章直接交納的事實並不足以證明款項的性質就是毛潤章的出資。相反，根據已經生效的甘肅省高級人民法院（2009）甘民一終字第143號民事判決所確認的事實，該45萬元系從陳興福的定期存單中支取後交納，雙方當事人對此事實均無異議。在毛潤章沒有提供關於其與陳興福之間就該45萬元形成借貸關係的直接證據的情況下，現有的拍賣行出具的收據以及《房地產買賣契約》等間接證據亦不足以證明該45萬元的性質是借款。因此，毛潤章所提交證據不能證明該45萬元系其向陳興福借款之事實具有高度可能性，不足以推翻甘肅省高級人民法院（2009）甘民一終字第143號民事判決所確認的該45萬元的實際出資人是陳興福的事實，二審判決根據兩人各自的實際出資情況認定相應的出資額並無不當。”五、簽訂合夥協議是為保證債權得以清償的，應認定為成立借貸關係。
案例十一：黃勇與秦躍華、黃靜合夥協議糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2015）民申字第2971號]該院認為：“秦躍華、黃靜曾承認過黃勇是‘錦繡園餐廳’的合夥人，但後來予以否認，前後說法多次反覆。
黃勇與黃靜、秦躍華簽訂的《協議》，是為了保證黃勇的債權得以清償。《協議》第六條規定：‘此協議到黃靜、秦躍華償還清黃勇債務時，中止失效。’表明黃勇與秦躍華、黃靜之間是債權債務關係，而非合夥關係。且，黃靜曾償還黃勇38萬元，餐廳處於虧損狀態，並無利潤，此38萬元，亦為清償借款。故，黃勇與秦躍華、黃靜之間仍為債權債務關係，其要求分配合夥財產和利潤的請求不能得到支持。”聲明 | 本文僅供交流學習，版權歸原作者所有，部分文章推送時未能及時與原作者取得聯繫，若來源標註錯誤或侵犯到您的權益，煩請告知，我們將立即刪除。
案情
陳某與趙某於2006年6月登記結婚，2007年6月生育一子陳某某。2008年6月，陳某與趙某購買商品房一套，並將房屋產權人登記為他們的兒子陳某某。2016年8月，陳某想與趙某離婚，趙某同意離婚，但提出要分割登記在兒子名下的房產。
分歧
對產權登記在兒子名下的房產能否認定為夫妻共同財產存在以下兩種觀點：
一種觀點認為，對於產權登記為子女的房屋，在沒有明確的贈與的意思表示情形下，贈與關係不成立，該子女只是名義上的房屋所有權人，實際上的所有權人應為其父母，故該房屋宜認定為陳某與趙某的夫妻共同財產。
另一種觀點認為，父母在辦理產權登記時將產權人登記為子女，應視為父母對子女的贈與，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效。故該房屋只能認定為陳某某的個人財產。
分析
對於產權登記為子女的房屋在離婚時能否認定為夫妻共同財產，筆者贊成第二種觀點，理由如下：
首先，《房屋登記辦法》第14條規定“未成年人的房屋，應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。”據此可知，未成年人獲得房屋登記的情形，當然包括接受贈與並由其監護人（即父母）代為申請。
對於產權登記為未成年子女，雖然沒有明確的贈與的意思表示，但是顯然能從夫妻雙方一致同意將房屋產權人登記為未成年子女以及監護人代為申請等情形中，認定贈與關係成立。其次，根據《合同法》第47條之規定，對於純獲法律上利益的合同，限制行為能力人可以獨立訂立合同，根據《民法通則》第12條第2款之規定，無行為能力人則由他的法定代理人代理。本案中，從房屋所有權證以及登記簿上將權利人登記為未成年人的事實中，按照日常生活經驗，很明顯地體現出行為人具有贈與的意思表示；從夫妻雙方一致同意和代為申請登記的默示的積極行為中，同樣可以推斷出行為人具有代為接受贈與的意思表示。本案中，當事人雖未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同的意願，從法官審判的角度來看是一種推定形式。因此，對於沒有明確的贈與意思表示的情況，從父母所從事的民事行為來看，應當認定成立贈與合同關係。
再者，按照《民法通則》第12條第2款的規定，接受他人的贈與，無論是動產還是不動產，即使是純獲法律上利益，無行為能力人也不能單獨為民事活動，應由他的法定代理人代理。本案中父母既是贈與人，又是受贈人的代理人，這涉及到法定代理人“自己代理”的效力問題，在此情況下，若將房屋認定為夫妻共同財產，顯然不利於維護無行為能力人的利益，違反“監護人應當履行監護職責”的原則，不能達到立法目的。據此，
對於將產權登記為未成年子女的房屋，儘量作有利於該子女的考慮（法律另有規定的除外），無論父或母提出分割或收回該財產，法院不能支持，以充分維護未成年人的利益。綜上，產權登記為子女的房屋在離婚時不宜認定為夫妻共同財產，而是子女的個人財產。
房子登記在孩子名下6大隱患
提前為孩子準備婚前財產，但是，這樣做卻存在各種風險隱患！
1.買房不能貸款
如果買賣合同約定房屋的購買方是未成年人一人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清房款。
2.孩子獨立買房時可能多付首付
如果孩子和父母沒有共有房產,即父母房產證上沒有孩子的名字,那麼孩子成年後購買首套房時,按照政策首付三成,並可享受首套優惠房貸利率。
如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套,根據政策,成年後可獨立購買1套住房。
3.父母不能隨意處置房屋，手續麻煩
父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必須是有利於未成年人的利益，若其出現重大疾病需要錢來治療或生活學習需要等。
必須提供監護人簽名保證其具有監護人資格和出售房產是為了未成年人利益的保證書，保證書須經公證處公證。
另外，父母出售房產所得款項應全部用於撫養未成年人。否則，日後孩子一旦提出異議，認為父母侵犯其合法權益，父母還要承擔賠償責任。
4.父母離婚時易出糾紛
如果夫妻離婚，以未成年孩子名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為共同財產來分割，那麼該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住，可能會由此引發撫養權爭奪局面。
5.父母想再收回房屋易遇障礙
如果子女成年後不履行贍養父母的義務，父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。實踐中已有子女成年後將房屋出賣，不讓其父母居住的情況發生。
如果孩子在婚後不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權繼承逝者的所有財產,包括婚前財產。這意味著,如果孩子在未成年時和父母共有房產,孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。
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