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離婚協議對物權歸屬的約定不能直接發生物權變動，但可排除債權成立在後的債權人申請強制執行
裁判要旨
離婚協議的性質屬於合同，並非法定的能夠引起物權變動的法律文書，不能直接變動不動產物權。但基於離婚協議所獲得的對不動產變更登記的請求權可以排除在其之後設立的債權對不動產申請的強制執行。
案情簡介
一、張紅英與成清波原系夫妻，雙方於2008年10月20日辦理了離婚登記手續，《離婚協議書》約定：“[滬房地浦字（2008）第×號]房產歸女方（張紅英）所有”。房屋辦理了按揭，成清波尚未清償完畢。
二、2011年8月萬仁輝與富源貿易公司簽訂了借款協議，成清波出具了《擔保書》，後最高法院（2013）民一終字第133號民事判決書確認，富源貿易公司應償還萬仁輝借款6750萬元及利息，成清波承擔連帶責任。
三、後江西高院在執行申請執行人以上借款糾紛一案時，張紅英對拍賣案涉房產提出執行異議，被駁回。
四、張紅英又向江西高院提起執行異議之訴，請求確認案涉房屋歸其所有並停止對案涉房產的查封、拍賣。江西高院一審駁回了其全部訴訟請求。張紅英不服遂向最高院提起上訴，最高院二審判決支持了停止對案涉房產的查封、拍賣的訴訟請求。
裁判要點
江西高院一審認為：關於張紅英對案涉房屋的所有權的問題：江西高院根據《物權法》第九條關於“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”的規定，認定不動產應轉讓以登記生效，本案中僅有《離婚協議書》中對於案涉房產歸屬的約定，離婚協議書作為特殊的合同對夫妻雙方均有約束力但不能直接導致物權發生相應的變動，因此張紅英對案涉房屋沒有所有權。關於張紅英能否排除債權人的強制執行的問題：江西高院根據《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第八條規定：“離婚協議中關於財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力”。離婚後未及時進行變更登記的，基於離婚協議一方產生對另一方的是債權請求權。本案中，江西高院基於房產登記對案涉房產依法查封、拍賣，並無不當。張紅英的這一債權並不能作為阻勸執行的充足理由。
最高法院二審認為：最高法院對於張紅英不享有案涉房屋的所有權的裁判觀點與一審一致，但確認了張紅英享有對於案涉房屋請求不動產機關變更權利人的請求權。
對於張紅英能否阻勸對案涉房產的執行而言，最高法院首先從請求權產生的時間上分析，張紅英對案涉房屋變更登記的請求權形成於離婚時的2008年，而萬仁輝的債權形成於2011年，從時間上看張紅英的請求權成立在前，在時間上具有優先性，且客觀上不存在其與成清波故意通過離婚協議逃避該筆債務的可能性。其次從權利的性質來看萬仁輝的債權屬於一般性的金錢債權，該債權形成也並不是基於對案涉房產的公示信賴效力，不能對抗張紅英享有的物權變更登記的請求權。因此，最高法院撤銷了原審判決，支持了張紅英停止對案涉房產強制執行的上訴請求。
實務經驗總結
1.離婚協議排除法院強制執行必須滿足一定的條件
離婚協議約定了不動產歸屬能否排除法院的強制執行，目前尚未有法律或司法解釋的規定。實踐中，法院的判決也不統一。但大多數法院都會比照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。離婚協議實質也屬於合同，可以比照該規定適用：（1）離婚協議是在法院查封前就簽訂生效的，以證明沒有利用離婚協議逃避債務的故意；（2）離婚後業已實際佔有不動產；（3）離婚後有客觀原因未辦理登記。本案中，因為房屋處在按揭中，成清波遲遲未清償按揭，導致無法辦理變更登記。符合以上三點，為保護無過錯方的利益，離婚協議中對不動產歸屬的約定一般就可排除強制執行。
2.案外人執行異議被駁回後，應當及時提出執行異議之訴
根據《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》針對執行程序中當事人提出執行異議時如何，原則是由於執行程序需要貫徹已生效判決的執行力，因此，在對執行異議是否成立的判斷標準上，受理法院一般僅對當事人提出的執行異議進行外觀上的審查，並不從實體上判斷異議人是否具有實體法上的權利。但執行異議之訴則不同，受理法院需對提出執行異議之訴的原告是否享有實體上的足以排除強制執行的權利進行嚴格審查。本案中也是如此，由於執行異議法院僅作外觀上的判斷，故張紅英最初的執行異議被駁回。但因為及時提起執行異議之訴，雖幾經波折但最後其合法權利仍然得到了保障。所以，執行程序中的執行異議被駁回絕不是權利用盡的重點，執行異議之訴才是最好的保護真實權利人的權利不被侵害的利器。
3.不動產轉讓時，切記及時辦理變更登記
根據我們大量的實務經驗來看，絕大多數的房產糾紛都是因為未及時辦理變更登記。因為我國的“登記生效”主義，不及時進行變更登記就不能取得房屋所有權，發生糾紛時也無法基於物權所有權主張權利。不及時變更登記，很多時候不僅會讓自己陷入糾紛，還有可能錢屋兩空。
相關法律法規
《物權法》
第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》
第二十四條 對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：
（一）案外人是否系權利人；
（二）該權利的合法性與真實性；
（三）該權利能否排除執行。
第二十五條 對案外人的異議，人民法院應當按照下列標準判斷其是否系權利人： （一）已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷；未登記的建築物、構築物及其附屬設施，按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等相關證據判斷；
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
法院判決
以下為最高院就該問題在“本院認為”部分發表的意見：
關於張紅英對案涉房產是否享有足以排除強制執行的民事權益。本院認為，綜合本案具體情況，張紅英雖不能直接確認為案涉房產所有權人，但其對該房產享有變更登記為所有權人的請求權，該請求權可以排除人民法院根據萬仁輝的申請對案涉房產的強制執行。 理由是：
一方面，從兩種請求權產生的時間來看，張紅英對案涉房產享有的請求權是基於2008年其與成清波簽訂的離婚協議產生，而萬仁輝享有的請求權是基於2011年成清波出具的擔保《承諾書》產生。張紅英的請求權成立在前，其與成清波不存在通過離婚協議預定轉移、逃廢此後成清波可能發生的擔保債務。萬仁輝的請求權與張紅英的請求權相比較，在時間上不具有優先性。
另一方面，從兩種請求權的性質和內容來看，張紅英享有的是針對案涉房產要求變更登記為所有權人的請求權，而萬仁輝享有的是針對成清波的一般金錢債權，該金錢債權並非基於對案涉房產公示的信賴而產生。具體而言，成清波為富源貿易公司向萬仁輝借款提供連帶責任擔保時，未將案涉房產設定為抵押擔保物，萬仁輝亦並非基於成清波名下登記有案涉房產而同意其為借款人富源貿易公司提供保證擔保。
因而，萬仁輝的金錢債權請求權與張紅英的所有權變更登記請求權比較，在性質和內容上亦不具有優先性。故張紅英關於停止對案涉房產強制執行的上訴請求成立，本院予以支持。
案件來源
張紅英、萬仁輝二審民事判決書[最高人民法院（2017）最高法民終42號]
延伸閱讀
一、對夫妻一方享有債權的人，可要求強制執行配偶方名下的共有財產
案例一：最高人民法院作出的張靜、高天雲再審審查與審判監督民事裁定書[（2017）最高法民申2083號]認為：“本案中，張佳勳作為生效判決的被執行人，人民法院查封張佳勳與張靜的夫妻共同財產，符合《查封扣押凍結規定》第十四條第一款的規定，並無不當。該條第二款規定，共有人可以和債權人協議分割共有財產。但張佳勳、張靜並沒有與債權人高天雲協商一致對共有財產進行分割，故人民法院繼續查封張佳勳、張靜夫妻共同財產，並無不當。該條第三款賦予共有人提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟的權利，而非提起析產訴訟的法定義務，張靜認為高天雲應該積極提起析產訴訟的主張，缺乏法律依據。同時，本案亦不符合《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（三）》第四條‘婚姻關係存續期間，夫妻一方請求分割共同財產的，人民法院不予支持’的例外情形，故內蒙古高院不支持張靜‘先析產再執行’的上訴請求，並無不當。”
二、共有財產被判決處分，夫妻一方提起第三人撤銷之訴一般不能成功
案例二：最高人民法院作出的陳日瑛與房屋買賣合同糾紛二審民事裁定書[（2014）民一終字第160號]指出：“本案爭議焦點是陳日瑛起訴是否符合第三人撤銷之訴的條件。《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條規定，因不能歸責於本人的事由未參加訴訟，但有證據證明發生法律效力的判決、裁定、調解書部分或者全部內容錯誤，損害其民事權益的，可以自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內，向作出該判決、裁定、調解書的人民法院提起訴訟。人民法院經審理，訴訟請求成立的，應當改變或撤銷原判決、裁定、調解書；訴訟請求不成立的，駁回訴訟請求。可見，只有能夠成為原訴訟中有獨立請求權的第三人和無獨立請求權的第三人，才具有提起撤銷之訴的主體資格。陳日瑛與謝貴銘系夫妻關係，訟爭房屋亦是在其婚姻存續期間購買，為陳日瑛與謝貴銘共同所有。因此，陳日瑛不是黃立奮與謝貴銘房屋買賣合同糾紛案中的第三人，不管其是否曾申請參加該案訴訟，陳日瑛均不能提起本案第三人撤銷之訴。”
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《民商事裁判規則》主編簡介
唐青林律師、李舒律師，《民商事裁判規則》主編，北京資深律師。均從事法律工作十餘年，實踐經驗豐富。專業論文曾發表在《最高人民法院民事審判指導與參考》及《法學研究》等。曾代理多起在最高人民法院審理的疑難複雜案件併成功獲得勝訴，參與辦理的各類案件總金額累計達百億元。領銜的專業律師團隊專門辦理來自全國各地的重大疑難複雜案件，團隊“十大金剛”最低學位為碩士學位，全部畢業於清華大學、北京大學、中國人民大學、中國政法大學等著名高校，均取得法學專業博士或碩士學位，理論功底深厚，實踐經驗豐富。在北京大學出版社、中國法制出版社等出版《公司訴訟法律實務精解與百案評析》《公司併購法律實務精解與百案評析》《企業家刑事法律風險防範》《公司保衛戰》《公司法司法解釋四裁判綜述及訴訟指南》等法律專業著作十餘部。團隊深度耕耘的業務領域：公司法（含公司併購及公司控制權）、合同法、擔保法、金融、土地與礦產資源法、工程建設與房地產法、高端婚姻家事糾紛、重大財產保全與執行。
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