案情

原告：某物業公司

被告：某文化傳播公司

2016年4月，上海某互聯網公司與某文化傳播公司（民企）簽訂房屋租賃合同，由某互聯網公司將本案爭議的商鋪出租給某文化傳播公司，用於經營電影院及其相關業務，租賃期自2016年5月1日至2031年4月30日，共15年；自2017年1月1日起的租金，承租人每三個月支付一次，每期租金提前10日支付。

某互聯網公司後更名為某商業管理中心。2016年12月，原出租人將上述租賃合同的權利義務轉讓給某物業公司（本案原告）承繼，並告知了某文化傳播公司。

2017年期間，某文化傳播公司支付每季度租金時均出現逾期支付情形，逾期天數從5天至30余天不等。2017年3月、4月、5月，某物業公司多次向某文化傳播公司發出催款通知書，要求其按約支付租金、免租期物業費、電力增容款等費用。

2017年10月23日，某物業公司委託律師向某文化傳播公司發出律師函，通知解除雙方房屋租賃合同。隨後，某物業公司提起本案訴訟，要求：

❶ 判令原、被告之間的房屋租賃合同及補充協議於2017年10月解除，被告搬離商鋪；

❷ 判令被告支付自2017年11月11日起至實際搬離之日止的使用費；

❸ 判令被告支付逾期開業違約金204萬元，逾期付款違約金234萬元，因延期支付租金被解除合同違約金1450萬元等訴訟請求。

原告起訴後，某文化傳播公司又支付租金至2018年6月30日。2018年2月，某物業公司向某文化傳播公司開具租賃期間的租賃費發票。

某文化傳播公司辯稱，某文化傳播公司已支付租金至2018年6月30日，並未構成根本性違約，雙方合同不應解除，應當繼續履行。因出租方在履約過程中存在違約行為，某文化傳播公司未按時支付租金是有原因的。因雙方一直存在糾紛，且某物業公司未開具發票，故某文化傳播公司支付租金略有延期，不同意支付逾期付款違約金及解除合同違約金。

審判

上海寶山法院認為，關於雙方合同是否解除的問題，根據查明的事實，某文化傳播公司支付租金確實有所延期，但考慮到：

其一，在本案租賃合同簽訂後，出租方主體發生名稱變更，之後又將權利義務轉移至某物業公司，某文化傳播公司辯稱就租金支付主體等問題進行溝通協調，較為合理。

其二，雙方在合同履行過程中就裝修問題、相關費用的金額曾進行協商並形成會議紀要。

其三，本案租賃期限較長，某文化傳播公司對於房屋裝修及開業等履約較為積極，某物業公司以某文化傳播公司初期延期支付租金的違約行為判定其根本違約，並不合理。

其四，某物業公司在發出解除通知並提起本案訴訟後，某文化傳播公司已支付租金至2018年6月30日，某物業公司收取租金並開具相應租賃費發票，某物業公司的上述行為可認定為繼續履約的意思表示。

綜上，法院認為雙方租賃合同以繼續履行為宜，對某物業公司要求確認雙方合同解除、某文化傳播公司搬離房屋並承擔解除合同違約金的訴請，不予支持。但法院亦指出，雙方在後續履約過程中應當按照約定履行自己的義務。考慮到某文化傳播公司延期支付租金的違約情形較為輕微、合同約定的違約金明顯過高，而某物業公司並無證據證明其直接損失等情況，法院酌情將被告應支付原告的延付租金違約金調整為20萬元。

一審判決後，雙方當事人均未上訴，該案已生效。