想在成都錦江生態帶買房？看這篇就夠了！

地域版圖上，最尷尬處莫過於行政交界點，因歸屬問題常被選擇性冷落。

然而在成都，錦江生態帶與怡心湖一帶，卻是一個例外。

以劍南大道為界，東側稱為天府新區錦江生態帶，西側取名雙流區怡心湖片區，各成一派但相互“稱兄道弟”，共享優質配套。在開發商心中，他們擁有同一個稱謂：成都首個“配套先行”的區域。（為方便表述，封叔簡稱錦江生態帶-怡心湖一帶為“錦江宜居城區域”，由“錦江生態帶板塊+怡心湖板塊”構成）。

從目前成都南門的開發狀況來看，這一帶非常火熱。而對於購房者來說，卻是喜憂參半，欣喜是因為房子多，頭疼也是因為房子多。買錦江生態帶還是買怡心湖？怎麼選？又選哪個項目？為此，封叔專程走訪了該片區。鑑於兩個板塊發展有先後、區劃有不同，上篇我們先講劍南大道東側、早一步“出生”的“大哥”天府新區錦江生態帶。

1

國際現代化

都市濱水宜居走廊

1.

規劃解讀，天府新區生態人居板塊

2010年，國家級新區-天府新區成立，成都確立了其“雙中心”的發展地位。2014年，天府新區“一城、一區、一帶”規劃亮相，包含成都科學城、天府商務區、錦江生態帶在內的三大區域並列稱作“天府新區三駕馬車”，是天府新區未來重點發展的核心區域。

天府新區“一城、一區、一帶”規劃，圖源成都發布

錦江生態帶是指天府新區錦江沿線的綜合整治工程，它北起天府大道錦江橋，南至成昆鐵路貨運外繞線，全長 20.1 公里，全部工程分三期打造。

根據規劃，錦江生態帶兩岸用地主要發展現代服務業、大型生態主題公園和高端居住配套，實現濱江景觀與市民休閒活動有機統一。作為天府新區生態保護和生態建設的樣板區，錦江生態帶是唯一提及“人居”理念的板塊。同時，也是距離中心城區最近的區域，承擔著天府新區生態大動脈與高端宜居走廊的角色，因此十分受關注。

目前，錦江生態帶區域內三座大橋——雲龍灣大橋、天保灣大橋、毛家灣大橋均處在建狀態。其中，總長1119米雲龍灣大橋將於本月竣工，7月正式通車，為區域配備更“強勁”的交通優勢。

錦江生態帶逐漸成為天府新區 “ 人氣爆棚 ” 的生態溼地和休閒場所，而國際現代化的都市濱水宜居走廊“基座”也逐日成型。

錦江生態帶效果圖，圖源成都發布

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配套先行，成熟生態住區雛形已現

伴隨規劃的落定，錦江生態帶板塊內的配套也開始落地萌芽。

錦江生態帶板塊最為開發商津津樂道的，是四面環湖的生態資源。整個錦江生態帶，東側有20公里的錦江生態帶濱水步道，西側為2855畝的怡心湖公園，北側有已呈現的6000畝的南湖生態公園，南面為中國現代五項賽事中心為核心的體育文化頂級賽事公園。據統計，總生態體量近萬畝，在整個城南甚至成都版圖上都十分難得。

怡心湖效果圖，圖源網絡

教育資源也是該區域亮點，錦江生態帶板塊內，3-18歲全齡段教育資源均有規劃，是天府新區範圍內學校配套最豐富的板塊，目前天府四中（石室中學領辦）、天府三小（龍江路小學領辦）、成都市天府新區華陽小學（南區）均已招生開學，規劃及配建的5所幼兒園、3所小學和1所中學也將在未來得到呈現，其中一心幼兒園已封頂。

天府四中效果圖，圖源學校官網

交通方面，板塊內出行線路選擇多樣，且已基本貫通。主幹道劍南大道連接南北全程無紅綠燈，牧華路（五環路）、瀋陽路橫貫東西連接天府大道、益州大道等快速通道，同行便利。同時，將於今年底通車運營的地鐵5號線在片區內設有高峰站、龍馬路2個站口，遠期還規劃有16、19、26號地鐵線。

經過多年沉澱，板塊內一直被詬病的商業配套也已逐漸成型，但目前較為冷清。目前有已建成並運營的大型綜合體紅星美凱龍天府1號店、鑫苑摩鄰天地（蘇寧易購），及即將亮相的萬科生活廣場、中海風情水岸商業街、部分項目的社區底商。3公里處有伊藤洋華堂、銀泰城、家樂福、歐尚四大商超。

其他方面，板塊內有在建中的成都市第七人民醫院天府醫院，5公里內有四川石油管理局總醫院、華府醫院、沙河社區衛生服務站。

2

“拓荒者”歷史

與區域共前進的開發商

與配套同行的，還有聞風而來的各類開發商，由此，錦江生態帶開啟了集中的土地供應浪潮。據不完全統計，2014年至今，版塊內已陸續成交近2000畝土地，主要集中於瀋陽路北側。

2014年1月29日

鑫苑置業以50.3%高溢價率先拿下區域內112.5畝住兼商用地，彼時成交價830萬元/畝，摺合樓面地價4150元/㎡。地塊呈現為目前的鑫苑鑫都匯，含住宅和4.5萬方的商業業態，2015年項目住宅一批次售價為5500元/㎡，商業部分已於去年開業。

2015年1月8日

成都信川投資有限公司（中信）以320萬元/畝底價拿下區域內1宗面積279.4783畝的住兼商用地，該宗地因多次流轉、歸屬成謎在業界代號稱“華府279項目

2015年9月18日

中信（成都信新、信勤置業有限公司）再次以320萬元/畝底價摘下區域內2宗連襟地，共計面積569.93畝。2016年3月，中海宣佈收購中信，成都中信旗下的剩餘地產開發由成都中海接手，其中包括該2宗地，次年中海亮相的570畝中海生態城項目正是來源於此。

2016年1月20日

德商地產經過百餘輪PK後，以552萬元/畝，57.7%溢價競得區域一宗159.0957畝住兼商用地、幼兒園用地，打造為叱吒2017年天府新區高端住宅市場的

2016年5月5日

紅星美凱龍以2.02億總價拿下區域內兩幅商業地塊，共計127畝。作為紅星美凱龍佈局天府新區的旗艦作品，地塊規劃總建築面積達40萬方，其中包括16萬方的家居旗艦MALL、6萬方獨棟別墅式商業以及18萬平米寫字樓及配套。目前，家居旗艦MALL已呈現，包含傢俱賣場、電影院、餐飲、娛樂等業態。

2016年5月31日

萬科以750萬元/畝、104%溢價率、總價15.7億元拿下德商·御府天驕旁的220.12畝住兼商用地，創下天府新區成交總價之最，打造為目前的萬科翡翠公園。

2016年7月21日

優品道以6.47億元拿下區域67畝土地，6551元/㎡的成交樓面價成為年度地王，為目前優品道·錦繡所在地。

2017年9月21日

萬科二度入駐錦江生態帶，以樓面價12000元/㎡+無償移交125套人才公寓為條件競得區域40.8983畝住兼商用地，打造為目前的萬科·君逸。

2017年12月28日

保利與首鋼分別拿下區域內一宗近50畝的住宅類用地，成交價均為7320元/㎡，且均需配建並無償移交10%的住房面積。

2018年7月24日

區域內曾於當年4月11日因舉牌價未達1730萬元/畝出讓底價而流拍的2宗合約132畝的回鍋住宅地二度上市，最終由首創以總價10.8億元、樓面價11180元/㎡，德商以總價8.63億元、樓面價10951元/㎡先後摘下。除卻高地價，兩宗地還有配建要求，前者需修建一所佔地約12畝的幼兒園，後者需配建農貿市場、公廁各一處。

目前，區域內除“華府279項目”成“謎”外，其餘已出讓地塊均已亮相或面市，從規劃來看，區域內還有大量住宅類土地待推出，主要集中於瀋陽路南側。同時，封叔從置業顧問口徑獲悉，區域內價格擔當的德商，在學府旁還有2宗地的摘地計劃，若其成功拿下預測未來可能打造為御府天驕的三期、四期，屆時御府天驕可能成為區域內體量排名前三的超級社區。

3

成品概覽

狹路相逢，誰勝？

終於到了說房子的時刻。

業界認為，錦江生態帶是改善類中產的天下。比剛需更為舒適，價格又比麓湖富人區要親民，就如房子裡面的“洋房”，墊腳能摸到的價格又保有品質，主打品價比。

而這種說法最為直觀的表述，就是目前區域內供應的產品，以主推中高端的小高層、洋房、別墅為主流，戶型以中、大的改善戶型為主，總價基本在兩百萬量級。這似乎更讓意向置業者為難了，都定位改善怎麼選？成都樓市“近身肉搏”在這裡顯得尤為激烈，狹路相逢，誰勝？

01

優品道錦繡

優品道錦繡示範區景觀圖

這是成都本土開發商優品道在天府新區的首個作品，佔地約67畝，容積率2.2，由高層+疊拼洋房組成，配建商業。項目整體分南北兩個組團開發，南區靠瀋陽路為低密疊拼（126戶），北區靠萬科君逸推平層和躍層（470戶）。今年初，首批次推出234套住宅，單價約11899-13941元/㎡（清水），全部售完；新批次預計4月底拿證，是剩餘的高層產品，價格較上批次應該不會差太多。

優品道是區域內拿地較早的一批，彼時6650元/㎡的成交價雖也是年度地王，但相比17、18年出讓地塊就顯得很實惠了，不過優品道也很良心，產品和價格都不錯，整體性價比較高。

02

德商·御府天驕·學府

德商·御府天驕·學府效果圖

項目沿襲德商天驕系貴婦風，為御府天驕二期，佔地59畝，容積率2.0，由12棟南北排布的板式洋房組成，無商業，配建一所幼兒園。項目3月底新推建面約118-290㎡戶型房源，帶裝修均價20000-25300元/平米，裝修均價3949元/平米，價格也相當程度上延續貴婦風，·，項目均價是區域內最高的。

不過高也並非毫無道理，封叔在一期老售樓部內看二期沙盤的感覺就是，站在一期已交付的高層面前，沙盤的存在根本就沒意義了，預計二期的呈現效果依然很好，因為聽說是一期的升級之作。

德商御府天驕一期實景圖

03

首創·禧瑞錦江

首創·禧瑞錦江營銷中心實景圖

項目為首創在成都打造的首個禧瑞系產品，定位高端低容的院墅產品，佔地約84畝，容積率2.0，整體規劃為三個地塊，由十五層高層+三疊別墅組成，並配建一所約15個班規模的幼兒園，主力戶型為125-136㎡的高層及107-248㎡的院墅疊拼，主打新中式風格。

目前，首批次256套建面約106-248㎡的房源已取得預售證，銷售均價帶裝修約20800元/㎡，目前正在網絡登記中（4月23日至25日 ），預計5月10日搖號。

有意思的是，首創·禧瑞錦江與德商·學府，兩個項目一起拿地，節點相近，位置兩對門，營銷手法更是出奇一致。封叔從禧瑞錦江售樓部出來，德商施工樓上“你更好的選擇”紅色大字海報直入眼簾，正當封叔想誇讚這波操作時，回過頭首創“不怕比”的大字報出現，看來區域競爭著實不小啊。

04

首鋼蓉璟臺

項目是首鋼地產在天府新區打造的第一個項目，佔地約44.5畝，容積率2.0，由三棟6+1F純板式洋房和七棟16-18F品質小高層組成，點式圍合佈局，無商業但配建有一棟人才公寓及一處農貿市場。項目精裝出售，主力戶型為90㎡二居、 120㎡三居、140㎡四居。

目前項目售樓部剛開放不久，預售價格及時間待定。但因人才公寓用地屬性，首鋼拿地價格相對便宜一些，同時產品定位更偏首置，預計項目價格會比德商、首創等實惠些。

05

萬科翡翠公園

萬科翡翠公園別墅效果圖

萬科在2016年5月31日拿下項目地塊，體量220畝，總體容積率2.8，由別墅+高層+5.6萬㎡集中式商業組成。

目前只剩100多套建面30-66㎡帶裝修的商辦房源，清盤價約13000元/㎡。去年10月項目最新批次雙拼別墅均價19999元/㎡，去年5月最新批次高層帶裝修房源均價約12000-14000元/平左右，裝修標準3006.84元/㎡。

06

保利萬科翡翠和悅

項目佔地約59畝，容積率2.5，由別墅+洋房+高層組成。今年4 月取得最新預售，洋房戶型為116-142㎡，均價15000元/㎡；別墅戶型為220-270㎡，均價18000元/㎡；目前洋房已售完，還剩餘別墅未選，裝修價格2699.00元/㎡。

07

萬科君逸

萬科2018年全新TOP系項目，佔地約41畝，容積率2.0，由高層+商業組成。

目前住宅產品還未開售，在售11#、12#、13#疊院商辦產品，均價約30000元/㎡，建面約100㎡，實得180㎡起，總價300萬/套左右，直接認購。

08

中海錦江城

中海錦江城花澗組團實景圖

中海錦江城是區域內佔地最大及房源量最大的項目，共約570畝，規劃總建築面積133萬平米，由高層+洋房+商業構成。項目已推售過多次，是天府新區首個搖號預售的盤；目前在售的是30-50㎡的ＳＯＨＯ房源，均價12000元/㎡；

09

華府279

上文提到，該地塊流轉歷史頗豐，項目相關數據缺乏。目前僅可知華府279-3號地塊，1621戶，由30層左右的高層與11層的小高層組成。同時，有業內人士稱該項目將配建部分人才公寓（長租公寓），信息是否真實還需考證。

下一期，我們來講“小弟”雙流區怡心湖片區。或者，留言告訴我們，你想了解的區域~

封面新聞記者 毛茂沙

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