倒退几年，天津人置业固守市区的老观念还是市场上最重要的规则之一，但如今鲜有人再提。不是天津人变了，而是伴随城市发展对楼市格局的深刻重塑，市区市场被以“稀贵”之名捧为了奢侈品，价格门槛逐高，比价格更“贵”的还有“稀缺”。
因此别说刚需大众，许多改善需求也不得不另谋出路，但对执着者而言，真理永远是“耐得住寂寞，方守得住繁华”。远离热闹已久的市区市场，看架势有望在2019年换个“活法”，真切的是一二级市场上的行情已经迈着整齐的步伐走近了……
01.
长期疏于供应，话还得从库存说起。
站在天津全市维度看，2016近乎一年的成交爆发将库存量降至历史低点。此后不久，调控重启政策趋严，市场旋即调头深入“增库存”期，尤其是2018年下半年全市新房供应明显放量。截止去年底，天津新建商品住宅可售面积为1790万平米，出清周期约16个月。看似货量充足却主要集在环城、远郊和滨海新区，仅占比15.3%的市内六区依然囊中羞涩。
面粉的“限量供应”是主因之一。市内六区宅地成交量已连续多年行走于低位，如2017年市区累计出让7宗、25.65万平米，2018年态势依旧，全市出让的107宗涉居住用地中市区只占5席，仅18.7万平米。
一级市场供应少也就罢了，二级市场上全新项目的面市又慎之又慎。以2018年为例，市区纯新盘首开项目仅有南开1911、南开悦玺、首创天阅海河、中储正荣栋境、天地源熙樾台等，屈指可数。且在成本作用下，大多数市区项目越发趋于豪宅化、高端化。
由此不难判断，市区新房对历史积压库存的依赖度非常大。且在过去很长时间内，能够被寄望的已出让、未面市的土地储备，也基本是那些早早拿地后持续观望的“地王”们。
02.
一组数据显示，2018年本市新建商品住宅成交总面积为1243.37万平米。其中环城四区以401.25万平米、32.3%的占比领跑，市区仅占到6.2% 。如此无力的存在感，客观上与长期低迷的供应量直接相关，但不容否认，手握改善房票、瞄准市区置业的准业主们本应站上食物链顶端，但可选项太少造成的产品需求、价格承受力等方面不匹配，使他们中的很多人不得不兜兜转转、迟疑观望，甚至最终选择向近城高端项目外溢，或干脆到更广阔的三级市场寻求落点。
不过利好消息是，最近半年里市区一二级市场“已明确”和“正孕育”的供应机会对置业者表现出了足够的友好——
从2018年末开始，一级市场便已蓄力调整供应结构，接连挂出市区“好地块”，开发商也表现出积极的拿地热情。今年3月，相关部门又发布了预计将于年内挂出的16宗地块规划，其中涉及西湖道地块、津滨大道地块、泽川路地块、体育学院地块、广东山庄路地块、解放南路新梅江板块、珠江道地块、建国道地块 、金钟河大街地块、营冰路地块等多宗市区热门地块。
16宗推荐地块涉及市区10宗
二级市场或许嗅到了不一样的气息。今年第一季度，中核·阅和平、中交海河公馆、财富绿道丹庭、九和府、南开1911、天房崇德园等一批市区项目均有开盘供货。天房崇德园在3月底的加推中当日成交7.2亿元，海河金茂府第一季度认购7亿元，天房中山路3月份成交40套房源……需求端同样报以积极回应。
03.
市场渐渐热闹，市区俱乐部的新成员们也开始蠢蠢欲动，一批待入市项目按下了加速键。
2018年市区出让的5宗宅地，由于成本相对合理，尽快开发向稀缺市场补货是可以预料的策略。但他们的速度仍足够惊人，中铁建在河北区打造的“西派国印”项目目前已开放了示范区，中交绿城在陈塘庄拿获的2幅地块将一并开发天津诚园，生活美学馆即将开放；
绿城、金茂、禹洲联合开发的新梅江解放南路地块目前也已确定案名并奠基开工。更渴望“机会”的其实是一些老朋友，前几年拿地却迟迟未动的储备地块有不少准备借着新一波热度大展拳脚。2016年8月正荣竞得的南开区制本厂地块已于3月1日奠基开工；2017年7月首创竞得的红桥西青道地块已公布“首创天津禧瑞府”案名，售楼处在建且已开始动工；万科旭辉联合开发的河西区叠彩道地块因地利上佳而长期备受关注，如今也开始招兵买马做开盘准备了……
这当中还有些需要特别关注的元素，即曾经的“地王”项目。保利迎水道、金地双峰道两个地块都表达出了年内入市的意愿。以保利迎水道项目为例，据悉计划于6月前后发声，以3个月的蓄客周期算，预计将在9—10月份开盘。千呼万唤始出来的地王项目正逐一浮出水面。
04.
一波正在路上的供应潮，对缓解市区新房的紧张局面自然有所助益，由此引发的市场格局与置业心态变化也是可以预期的。
市场最直观的改变或是价格梯度，以往“平顶”式的价格格局将被打破，塔尖梯度重现。但现今价格背后的含义已不再像2016时那么简单，其中包括了更多关于成本的隐形因素——楼面地价的土地成本也好，长期未入市的财务成本也罢——因此，价格与价值的正相关系数已不一定可靠。
对于置业者，可选项的增多以及价格梯度的重现亦会打破他们心中业已混沌的价值梯度。最先分裂的自然是地域价值，市区不再一概而论，“上三区”、“下三区”甚至更细腻的分类较此前会更加清晰，当然不是“谁更好”，而是将某一具体地块放到市区更多项目地块组成的横向评价系统中称重，再核算进产品报价中衡量合理与否。
换句话说，置业者不会傻乎乎地接住开发商甩过来的“成本锅”。对开发商而言，“市场久旱又手握甘霖”是难得机遇，当然也并存着扎堆供应带来的竞争威胁，在调控不放松的背景下又一场房票争夺战恐怕再所难免。因此对绝大多数项目，建立在各家土地天赋与成本管控基础上的市场定位、产品赋能、资源增值、入市策略等都是决定成败的关键命题，我们理解的最优解是以价格与价值的合理组合面向尽量精准的用户人群展开供应。
另一方面，随着近年天津市场的产品进化，寄希望通过“独有、未见”的产品概念对项目进行外部赋能变得越来越难，同质化加剧，产品竞赛将在狭小的差异空间内切磋。而此时，诸如品牌IP、产品IP、地块情怀等原生驱动力以及类似重点学区等高能资源的输入，都将发挥出更明确的作用，助力项目出位。
很显然，这样的市场环境对改善置业者将更为有利，选项更多的同时甚至更容易在交易上掌握主动。因此只需擦亮双眼看清价格与价值的相对值，大胆地瞄准生活，关注居住改善的个性化需求，便可以了。
一二一
市区在悄悄发力
愿市场在久等后迎来的
不是一段段烟雾缭绕的套路说辞
而是C位主导的再一轮产品升级
新“市”力，须珍惜
不是每一个年头，都是
王者归期
【 END 】
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