撰文=徐三刀
PART1-五城两区，价值重估
一说到大西安发展，很容易提到西咸新区，作为大西安的重要组成部分，西咸新区，却是一个“模糊概念”。
西咸新区规划“五城两区”，在五大新城之外，另有两大园区，国际文化教育园区、丝路经济能源金融贸易园区，但市场却鲜有了解。
这两大园区，一个是打造大西安新轴线上文化建设的重要支点和陕西具有国际特色的丝绸文化教育新市镇；另一个，则是大西安新轴线的能源金融贸易的重要节点和陕西自贸试验区的重要功能区之一，打造大西安新中心CBD。
其中，西咸新区国际文化教育园区（以下简称为：文教园），总体规划14平方公里，建设用地仅7.7平方公里（约1.1万亩，相当于三座鱼化寨），其余部分就是三河交汇、绿化景观、湿地公园，可以说，一半公园一半城。
如果，将教育资源作为标准，文教园算是西咸之最，按照现有规划，未来将建设8所高品质、国际化标准的一站式中小学教育资源，打造高端人才培养基地。
在规划定位上，文教园是集国际化的健康、休闲、文化、生态、服务于一体的高端国际社区。按照规划预期来看，力求达到比曲江更文化、比浐灞更生态、比高新更都市，定位很高，挑战高阶。
但这一切，如果不收集资料，进行详细分析，恐怕就很难发现，文教园区竟然蕴藏了一系列重磅资源！
PART2-西咸之芯，生态之轴
西咸新区是关中城市群核心，是以“创新城市发展方式”为主题的国家级新区，也是全国第七座国家级新区，紧跟浦东新区、媲美天府新区。
文教园属于西咸管委会直属机构，虽然与沣西新城相连，但却直属于西咸新区管委会，算是“小特区”。2014年作为西咸新区诞生之初，便规划实施的园区，文教园一直是西咸新区的发展重点。
从大西安的城市空间格局来看，文教园板块处于西安两条重要轴线的黄金十字位置。
其一，大西安唯一的东西轴线（东大街-红光路—沣东大道），承担起承转合的作用，贯通文教园与高新区，从区域功能上实现互补，一方面承载高新区的人口转移，一方面承接新兴产业的快速发展。
其二，西咸新区产业大轴线（大西安新中心新轴线），文教园板块所处的南轴“生态文化轴”，是一个汇聚生态、教育、地铁的价值“飞地”。何为“飞地”？与沣西新城相连，却不属于沣西新城；处于新开发区，却产业夯实已久。
“大西安新中心新轴线”的诞生，原陕西省领导对其寄予厚望，要立足国家战略和全国大局，站在“秦岭之巅”俯瞰关中大地，跳出“城墙思维”谋划西安发展，打造多轴线、多中心、多组团的城市格局。
大西安新中心新轴线：北起沣渭湿地，南至昆明池，全长20公里，位于沣河和绕城之间的中心位置，其中核心区用地范围33平方公里，按照“现代、时尚、生态、文化、科技、活力”六大理念，全力打造“一区一节点”，即“西部开发开放创新发展示范区”和“‘一带一路’国际交流合作重要节点”，推动大西安国家中心城市和国际化大都市建设。
到2020年，大西安新中心新轴线将初步形成“一轴、两湖、四廊、五区、六节点”的格局。这一宏阔布局，让西咸新区中心区域迎来形象改变。
文教园就处于“五区”之内，属于“大西安新中心新轴线”南轴线核心片区，也是西咸新区最早深入发展的区域。
PART3-定位高端，建瓴城市
作为大西安新中新轴线的重要板块，文教园以“最生态的环境、最舒适的尺度、最完善的配套、最宜居的住所、最强的归属感”为规划理念，打造大西安中心高端国际社区。
近年来，文教园区联合金融贸易园区，围绕总部经济、能源金融、现代服贸、优质教育、高端居住等主导产业，不断优化营商环境，吸引了一批世界500强、中国500强和行业百强企业落户，将形成一个继高新区之后的产业发展高地。
而在基础建设方面，与西咸新区其他城区相比，文教园板块价值比较特殊，有三点值得市场重点关注，分别是：景观、教育、地铁！
其一，景观资源：三河交汇，优质滨河岸线。
西咸新区横跨渭河两岸，景观资源优质，文教园范围之内，就有沣河、沙河、沣邑河贯穿，构成15公里的河岸廊道，具备稀缺河景资源。
为了提升区域景观，塑造区域环境品质，文教园景观规划为“一公园、一廊道”，即沣河滨水生态公园、沙河生态廊道，加上紧邻沣西新城中央公园，近万亩公园绿化，生活如同景区。
一则，沣河滨水生态公园，延续历史文化传承，打造生态景观体系，将西周时期“宾礼”“嘉礼”“谢礼”“吉礼”融入园区设计，以礼为序，打造四大主题区，形成生态创意体验为核心，打造城市滨水湿地生态公园。
二则，沙河生态廊道，以“丝路旧韵，水润新城”的设计主题，打造以生态为基地，以文化为脉络 “引水入城、靓水活城、水绿相融”为指导的生态廊道、文化廊道、活力廊道，实现园区品质提升、城河交融。
此外，文教园景观资源环伺，5000亩中央公园（北面），东有1300亩沣河湿地公园（东面），2500亩沙河湿地公园（西面），南部为沣河、沙河交汇三角洲，可以说，森林景观、河流岸线、湿地公园极其丰富。
其二，国际教育：教育先行，塑造区域地标。
当然，文教园最为突出的还是教育资源，未来文教园将规划8所高品质、国际化标准的中小学一站式教育资源，以资源密度来看，独步西咸新区。
目前，已建成文教园第一中小学、文教园第二中小学、陕西西咸耀华国际教育学校，除此之外，还要建设2所高端特色专科医院，打造健康人居空间。
其三，地铁规划，连贯主城，五条地铁规划。
文教园板块，位于沣西新城腹地，规划有多条地铁贯通、毗邻，分别为地铁5、11、16、17、18号线。目前，地铁5号线已经施工，预计在2020年底一期将建成。据悉，地铁16号线，即将动工。
而地铁11/17/18号线，根据关中城市群23条地铁相关报道，处于筹备当中。此外，还有BRT快速公交线路，直抵高新腹地。在公共交通方面，算是比较优质。
从目前来看，西咸新区渭河以南片区，以“景观资源、国际教育、地铁规划”为对标，可以说无出其右！
PART4-聚焦资源，刷新地价
文教园独属于西咸新区直管，在教育、景观、地铁三个方面，资源密度够高，正是因为如此，导致了文教园土地价格与沣西新城价值差距较大。
例如，紫薇地产摘地沣西新城，宗地XXFX-2017-26，楼面价4085.79元/㎡，一亩地762万元/亩。还有宗地XXFX-2017-26和XXFX-2017-15，楼面价4737元/㎡，一亩地725.76万元，就已经十分高昂。
然而，招商地产摘地文教园，宗地WL1-6-6，楼面价6240元/㎡。还有沣东城建拍地WL1-6-4，再次验证了文教园的独特价值，亩单价939万元/亩，楼面价6402元/平，地价超越部分主城区。
楼面价破六千，已经紧追2017年“地王”价格，即便是一般三环内主城区土地，与之相比，还要便宜一些。可见，官方对于文教园板块的看重。
央企招商摘地文教园，招商局集团总资产8万亿（2018年），旗下招商地产以其城市开发能力，享誉业内，开发足迹遍布全国，此次“西进”沣西新城，驱动区域开发。
西咸新区国土资源与房屋管理局消息，2018年7月18日重庆招商依云房地产有限公司通过公开拍卖的方式，拍得沣西新城文教园68.834亩住宅用地。
其它参加竞拍的企业还有万科、中海、金茂、正荣、保利、电建、沣东城建、西咸文旅实业、经开地产、沣西置业。
出让宗地位于学苑五路以南，学苑八路以北，中央大街以西，文韵四路以东，净用地68.834亩。宗地编号WL1-6-6，土地用途为住宅用地，容积率大于等于1.7小于等于2.2，建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于35%，土地使用年限70年。
成交总价：63000万元，成交单价：915万元/亩，楼面地价：6240元/平米，拍卖底价：39000万元，溢价率：62%.
从规划条件来看，建筑密度只有20%，和容积率2.2相对应，建筑密度确实够低，只能开发高端产品，而楼板价6240元/平米，恰好呼应了这一点！
PART5-央企布局，文教园区
招商局是中国民族工商业的先驱，创立于1872年晚清洋务运动时期，是一家业务多元的综合企业。
目前，招商局业务主要集中于综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业，并且由三大主业向实业经营、金融服务、投资与资本运营三大平台转变。
央企招商地产以“城市生长的力量”为战略核心，区域开发能力极高，案例众多，作为深圳首发的开拓者，招商地产一直是区域开发的擎领级企业。此次，进入文教园之后，招商地产的驱动力，更值得期待。
在大西安加快建设国家中心城市大背景之下，文教园优势突出，成为西咸新区追赶超越的新引擎，以及投资发展新高地。
从规划来看，文教园板块规划定位极高，对比高新区，区域未来的产业布局更具国际化和先进性；对比曲江，区域教育资源集中，更具文化教育功能。对比浐灞，区域三河交汇，优质滨河景观资源更具生态感。
但一定要强调，定位越高端，挑战越高阶。西咸新区“五城两区”之中，之所以将文教园板块单列出来，就是将优质资源强化塑造，加快建设。
未来，西咸新区发展增速，不断加快土地经营，驱动西咸发展，文教园板块属于“五城两区”之一，大型房企的进驻，将刺激区域快速发展。
一个规划更前瞻，比高新更都市、比曲江更文化、比浐灞更生态的国际化高端社区正在积蓄力量！
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