2018年万科的那句“活下去”言犹在耳，对房企们来说，异常艰难的房企寒冬，在“以稳为主”的政策大环境下，寻求有质发展，效益与规模并重，才是生存之道。

因此，各大房企2018年的年报成绩单自然是颇受市场关注的。

且年报作为上市公司业绩的生命线，不仅可以如实地反映房企的运营情况，并会披露出房企未来发展方向或目标。

那么，在经历了跌宕起伏的楼市行情之后，房企们2018年的表现到底如何？真的如外界想象地那般“惨淡”吗？

克尔瑞的统计数据显示，2018年的千亿房企多达30家，创历史新高，而且这些房企中，大部分的房企利润处于上涨状态。

数据显示，房企们的各项业绩看起来并不像市场预期般“惨淡”，多数规模房企业绩普遍向好，但整体增速规模放缓；从目前已提出2019年业绩目标的房企来看，规模房企目标制定相对谨慎，目标增长率普遍在20%左右，不仅低于2018年30%-50%的业绩目标增长率，而且与2018年业绩同比增幅相比也较低，更直观得体现了房企“降速求稳”的初衷。

房企第一信条：“现金为王”“控速提质”

房地产行业的兴盛繁荣一直为外人所津津乐道，有羡慕的，也有嫉妒的。

即使是在调控与融资的重压下，关于房企的“黄金时代”是否已经终结，依然有很多人存有疑虑。

作为GDP里当之无愧的佼佼者，房企学霸们在市场环境的变化里，不得不接受资金“阵痛”的考验。与此同时，高周转、高杠杆的焦虑，也一度成为房企行业里的致命匕首。

总的来说，学霸们还是杠杠的，成绩依然出众。但在这份看上去还不错的成绩单背后，现金流依然是不言而喻的“伤痛”。

作为资金密集型行业的房地产业，要想争夺市场话语权，就必须要扩大房企规模，而这个代价就是负债规模的不断膨胀。

Choice数据显示，至2017年末，沪深上市房企负债合计超过6.47万亿元，同比增长33%，平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。而这一负债规模和负债率水平还在不断攀升，至2018年3季度末，沪深上市房企负债合计超过7.75万亿元，同比增长超过30%，平均负债率达到80.7%

一方面是行业整体的负债率已经涨至高位，另一个方面，房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。

据中原地产研究中心数据，76家已经发布2018年年报的房企中，A股房企净利润率平均为11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。

那么2019年呢？房企是否还会继续开疆扩土，进军千亿规模呢？答案显然是否定的。

万科首席财务官孙嘉在万科2018年的业绩推介会上，针对公司负债有所上升的问题提出，万科的运营模式是现金为王，现金流为基础的管理模式，公司自始至终希望保持稳健的负债水平。

综合2019年各家房企制定的销售目标看，龙头房企控速明显，并未对业绩增长提出更快要求。

据每日经济新闻消息称，在Top3房企中，碧桂园和万科并未公布明确的业绩目标，恒大则喊出了6000亿元目标。可供参考的是，2018年碧桂园合约销售金额是5018.8亿元，万科是6069.5亿元，恒大是5513.4亿元。就连一向激进的融创，2019年销售目标是5500亿元，同比增幅也没有超过20%。在今年的业绩会现场，管理层谨慎表示“对市场不那么乐观”“拿地要非常小心”。

业内人士认为，对于规模已经达到5000亿元以上的特大型房企来说，2019年目标的考量仍然较为谨慎。克而瑞研究中心认为，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，规模房企主动进行战略调整，对2019年的业绩目标预期整体较低也属正常。

显而易见，房企们在扩张的规模道路上狂奔模式已然终结，“控速提质”成为共同选择，“现金为王”被当作第一信条。2019年，保证资金安全是房企们发展的重中之重。

房企融资总额突破千亿

除了“住房不炒”的调控政策 ，资金链也一度因融资渠道的收紧变得异常紧张。房企们在境内发债渠道不畅 ，境外发债成本进一步推升。

尤其是在2015年、2016年疯狂加杠杆后，2018年下半年，房企开始逐渐进入偿债高峰。可想而知，房企的资金面压力会有多大。

恒大研究院此前发布的数据表明，2018年下半年至2021年将是房企有息负债的集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

值得注意的是，高度紧绷的资金链导致房企开始出现债券违约现象。

2019年3月28日，安徽本土第一大房企国购集团一日出现了6只债券违约，涉资近24亿元；2018年12月24日，上市公司银亿股份发布公告称，该公司未能按时足额支付2018年已登记回售“15银亿01”债券本金2.997亿元，发生了实质性违约。

众所周知，房企开发需求资金较大，但内生性融资基本融不来几个钱。所以房企主要依赖的是外部融资驱动运转。

据了解，3月房企融资总额创下16个月来新高，融资成本同比也有明显的下滑。

克而瑞数据显示，今年3月，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。

具体到企业融资成本层面，3月份主流房企的境外融资成本在6%~8%之间，境内发债成本多在5%以内；单月来看，2019年3月房企境外债券融资成本6.77%，达到2018年下半年以来的最低值。

华创固收周冠南团队此前发布的研究报告指出，2019年债券到期量达到历史峰值情况下，房企将面临着较大的借新还旧压力，目前房企融资边际有所改善，主要受到支持优质企业发行企业债融资政策影响，拓宽了优质房企的融资渠道。

不过，“借新还旧”虽然可解大量短债即将到期的“燃眉之急”，但如果未来三年间，回款与投资未能及时跟上的话，房企的资金面依然会面临更大的压力。

风险提示：投资有风险，选择需谨慎。本文由头条号鹊说财金编辑整理，不构成任何操作建议，对内容的准确与完整不做承诺与保障。请读者仅作参考，据此操作，风险自担。如涉及图片及文章内容版权问题，请立即告知，将第一时间核实处理。

閱讀更多 鵲說財金 的文章

關鍵字: 广州恒大淘宝足球俱乐部 碧桂园 万科集团