汪巍幾乎經歷了1998年房改以來寧波樓市每一輪高潮、低谷，每一輪調控。
但他現在不在房產公司工作，也不在房產中介公司裡工作。自己開過公司、當過老闆，但現在公司也已經不做了。
嚴格說，今天的他不算房產業內人士。
但在寧波房產圈內，汪巍名氣蠻大。不但身邊的親戚朋友買房之前都會問問他的意見建議，連一些房產公司、中介公司的老總買房也會找他諮詢。
他現在自稱是一名獨立買房諮詢師，諮詢費標準是一小時2000元，半小時起步。
憑什麼呢？
NO.1
“跟著我買房的都賺到了”
初次跟汪巍見面，約在東部新城保利印江南的鄰里中心。這個樓盤2015年首度開盤，當時寧波樓市差不多處於上一波調控的最低點位置。
“當時我判斷可能就是市場上升之前最後的一個低位買進的機會了，就極力建議身邊的朋友買房。”
“我買完以後就漲價了。跟著我一起買的都賺了。”
當時，汪巍以2.2萬元/平方米的價格，買了一套印江南一期的洋房。
等到前年房子交付，寧波樓市已經重新走熱。2016年至2018年上半年，寧波樓市的成交量和房價，都是暴漲狀態。作為寧波新的城市中心的東部新城，更是一下子躍升為寧波樓市的“宇宙中心”。
現在，汪巍的房子大概能夠在二手市場掛到4萬元/平方米左右。
這套房子，汪巍購買時候是打算自住的。裝修裝了一年多，到現在都還沒全部弄好住進去。
他印象深刻的另外一次買房經歷，是因為女兒去了杭州讀書，在開G20峰會之前，快速出手買下了一套杭州的房子。G20之後杭州的房價走勢，大家應該都知道了……
汪巍具體買了多少次房——包括住宅、商鋪、辦公樓，連他自己都說不太確切了。其中當然也有沒怎麼賺錢的，但熟悉他的朋友說，總體戰績“勝多負少”，勝率超過90%……
如此豐富的實戰經驗，當然不是平白無故就有的。
汪巍終歸還是一個房產業內人士。
NO.2
“寧波所有的樓盤我都走過”
汪巍是2000年開始做房地產的，而且，一開始，只是一個房產中介公司的業務員。
“在那之前，我自己開過外貿公司，但那時快破產了，走投無路之下，我就結束公司去做中介了。”
他很勤奮，沒事就去看房子，而且走路去。
“2005年之前，寧波市區所有的樓盤我都走過。”
汪巍對每個小區的熟悉程度，到了這樣的程度——即使站在樓下看著窗戶，都能跟客戶說出房子的所有信息。
很快，他坐上了所在知名房產中介公司運營總監的位置。之後，又跳到另一家本地大牌房產中介公司做營銷總監。
2009年，汪巍辭職創業，創立了自己的商業地產公司。前些年，萬科、雅戈爾等大鱷的很多商鋪，都是他公司賣掉的。
上一輪樓市調控所帶來的長達近5年的寧波樓市“熊市”， 也影響到了汪巍公司的業務。加上電商起來後商業地產越來越難做，慢慢地，汪巍開始有意識減少業務。
如今，汪巍已經把商業地產公司關停，成為一名自由職業者。平日裡，四處看樓盤、看小區，跟房產界的朋友聊天說地。有興致了，就在自己的微信號上寫些東西。同時，在本地電臺固定作為嘉賓，做一檔房產節目。
因為身邊有一幫從業19年積累下的摸爬滾打在房產圈的購房者、投資客，他們經常來諮詢汪巍買房事宜，他便得空替人分析對方想買的房子方方面面的好好壞壞，各種利弊一一詳解，收費標準2000元/小時，半小時起步。
為什麼要收費？而且收這麼貴？有人買單嗎？
汪巍說現在只要他想，買房諮詢的活可以做到接不過來。付費諮詢的購房者中，有買房自住的普通購房者，也有想買寫字樓、商鋪等作資產配置的客戶；連房地產公司的老總，都會向他來諮詢，有客戶甚至一問會問3個多小時……
“那些付費諮詢的客戶，都是追隨了我一段時間，對我有一定了解的。對於收費的客戶，我除了給建議，還會跟他說這個房子背後會漲的邏輯是什麼，那個房子不要買的原因是什麼，還會提供詳細的資產規劃配置。”
“比如前陣子，有個朋友問我某個廣場的商鋪能不能買，我叫他別買，他就問我原因——要問原因的話，那就要收費了……”汪巍笑著說。
汪巍認為，每個人的時間都是有成本的，既然他提供的信息是有價值的，就應該被重視。
“以前來問我買房種種事情的人很多，但是我發現很多人問了以後他並沒有去執行。比如前年，我給一個用戶推薦高橋板塊，我講了很多東西，但他聽過後又沒在意。那時，我就比較火大，覺得免費的東西，大家會覺得不值錢，不重視。”
像汪巍這樣的購房高級顧問，全寧波估摸也找不出幾個吧？
所以，借採訪之便，記者也問了問他應該買什麼樣的房子……
NO.3
公寓不能買、寫字樓不必買、商鋪不好買
汪巍沒說現在什麼樣的房子是值得買的（也許是不好意思向記者收費吧，哈哈……），但他特別說了3句話：
公寓不能買
寫字樓不必買
商鋪不好買
所謂公寓，主要指40年產權的公寓產品，多數是單身公寓，有部分是大面積的“類住宅”。開年後，因為一份落戶政策徵求意見稿提及公寓也允許落戶，這類產品在寧波樓市甚是火了一陣子。
但汪巍說，即便公寓可以落戶，還是認為不值得買。
首先，商辦物業能落戶、有戶籍，但不等於有學籍。其次，商辦公寓存在潛在的政策風險。（這兩方面的理由本文不贅述，有興趣的同學可以看汪巍自己的微信公眾號“汪巍說房”裡的這篇文章《公寓能落戶了/聽說你也想買？》，裡面說的很詳細。）
最後一個，在汪巍看來，從歷史上看，寧波的40年產權公寓漲幅遠遠落後於普通住宅。
“甚至可以說，大多數買公寓的投資客都是虧損的。”
汪巍舉了鄞州萬達旁邊48克拉的例子。
2007年，這個單身公寓項目的開盤均價是13000元/平米。10年後，2016年，58同城的掛牌價只有6500—8500元／平米，下跌幅度超過40%。目前，48克拉二手房的掛牌價，也不過9000-10000元/平米，開盤時候買的人依然虧著……
相比之下，馬路對面幾乎同一時期開售的“都市森林”，開盤均價14000元/平米，目前掛牌價超過28000元/平米，上漲幅度達到100％。
為什麼說商鋪不好買？
汪巍認為，購買商鋪主要考慮的是租金回報率。租金的高低由很多因素來決定，比如所在商圈、位置、交通條件、展示性、可通達性、面積等等。
“商鋪投資很專業，所以說不好買。”
“一般購買商鋪前，我會了解城市規劃、交通規劃、商業規劃，周邊的人口狀況及其消費能力甚至消費習慣等等，綜合判斷目標商鋪有沒有潛力和機會。”
“因為商鋪一旦購買，再次交易的機會就會極小，所以購買時要慎之又慎。”
一般人熱衷的商業中心的商鋪，人流量大，租金高且穩定，投資收益會比較可觀，但汪巍認為，其中的風險也很大。比如商業中心會轉移，會分散。寧波原先只有一個商業中心，就是東門口，現在各區都有商業中心，甚至不止一個。另外，由於電商的興起改變了我們的購物習慣，也使實體商鋪受到衝擊。
“房地產特別是商鋪類產品，本來就是一個不易變現的投資品，不像在股市一樣，可以隨時進出。買來後遲遲賣不掉，機會成本就很大。”
最後說到寫字樓。
最近幾年，寧波市場上的寫字樓幾乎一直處於供過於求的過剩狀。不過，從租金回報率看，高的能做到8%，遠高於住宅的租金回報。當然，租金收益可觀，而寫字樓的售價，和單身公寓類似，這些年幾乎沒怎麼漲，遠低於住宅價格的漲幅。
汪巍就說了一個不建議購買寫字樓的理由（更詳細的觀點，不妨去看他微信號上這篇文章《寫字樓怎麼買？》）：
銀行對寫字樓融資功能卡得比較嚴，錢進去了賣又難賣，就相當於被鎖住了。如果個人資產不是很多，或者有更好去處，不建議配置這類資產。
汪巍是我們“寧波樓市報道”採訪的第一個房地產相關人物。接下來，我們還會繼續挖掘本地有意思的、有見地的方方面面的房產相關專業人士，同時聘請他們作為我們“寧波樓市報道”的特約顧問，一方面給大家分享他們的購房心得、對樓市走向的判斷等內容，另一方面，也會請他們就我們這個微信號的粉絲所提出的購房相關問題，作專業的點評、答覆。
如果你身邊有厲害的房產人物，歡迎推薦給我們！
另外強調一下：人物所言僅代表個人觀點，不作為購房特別是投資購房建議。樓市有風險，投資需謹慎……
寧波晚報記者
鍾婷婷
葛淑雅
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