(邁點網 李菁)基於品牌生態新時代美好生活的戰略意義，由商業空間資產戰略研究諮詢機構-邁點研究院、商業空間產經研究媒體-邁點網聯合會及數百家媒體舉辦的“2019年度租賃地產(公寓及辦公)MBI峰會暨2018年度影響力品牌(MBI)頒獎典禮”，於2019年4月17日在北京金茂萬麗酒店隆重舉辦。
本次盛典定向邀約100多位地產金融決策者，100多位公寓、短租、共享辦公品牌創始人，200多位租賃地產行業品牌運營者及100餘家主流權威媒體高管共計500餘名品牌領袖和行業精英。海爾、貝客、蛋殼、目林、樂乎城市青年社區、頤和貝客、微舍、碧家、魔方、臻愛逸家、建方、英卓未來公寓、築夢居公寓、銳捷、喜臨門等合作伙伴，共同參與和見證此次盛會。
會上，柯羅尼新揚子基金執行董事王知新、微舍CEO朱成通、美麗屋CMO閆丞鈞、寓居CEO劉斌、協信家總經理兼首席運營官張晶、V領地青年社區COO宋豪煒、樂乎城市青年社區創始人/CEO羅意，在優客逸家創始人兼CEO劉翔的主持下，以《“水源”“機會”轉“能力”驅動下的能力取與舍”》為題展開精彩討論。
扎心的2018，大家都是怎麼過來的?
聊起2018年8月以來長租公寓的經歷，從炒高租金到租金貸賬期錯配，再到甲醛事件， 劉翔感慨道，“很多時候真正面臨企業經營過程中並不是所有東西都是光鮮”。所以他向現場的幾位嘉賓接連拋出了3個略顯“扎心”的問題，面臨最大的挑戰是什麼?至今是否已解決?如何解決?
當行業經歷了波瀾壯闊的打擊之後，宋豪煒認為根本原因不是個案的爆倉，而是行業前幾年並沒有迴歸商業本質的緣由。所以整個行業開始反思，瘋狂擴招、IT系統、後臺BD團隊建設的大量出現，所帶來的毛利能否支撐後臺的拓展。無論是分散式的，集中式的，集散式的，包括加盟式的，託管式的、直營式的，重資產式的，都需要圍繞財務思維、投資邏輯考慮問題。而對於V領地的危機解決情況，宋豪煒表示，“後臺整個結構還考慮發展，整體還在努力。”
對於主要客群以高端客戶為主的寓居而言，劉斌坦言，對高端客戶為主的服務式公寓產品而言，外資高管為主的客群定位決定其穩定的發展。但是另一款酒店式公寓產品也受到了一些影響，經歷了一些考驗過後才順利落地。而目前，寓居主要著眼於基礎運營中的成本控制、人才培養，通過將單店運營好，從而實現總部利潤。對於這一系列的變化，他感慨了一句，“公寓人辛苦，因為在創新一個行業，甚至顛覆一個行業。而各種事件、非標產生出來的結果就是讓這個行業更標準化地去運營。”
同樣覺得痛苦的，還有朱成通。1月拿融資、3月去庫存、4月擴張中、5月金融支持出問題，寥寥幾句話，朱成通說了2018年他的上半年，“好在通過快速拉客單價、入住率，用現金流、迴流去補救現金流短缺，每個月趕快賺錢把債給還了，最終活了下來。”所以，朱成通認為經歷了2018年的行業挫折年，他相信2019年將會是信心恢復的一年。
本被認為沒有被風暴波及的集中式公寓，其實也受到了不少的挑戰。早期主攻輕資產運營的 樂乎，因為主打模式為“找到物業匹配資金”，所以也因為私募基金的緣故，產生了“乏力”之感。除此之外，融資方面存在的挑戰、輿論危機所帶來的信任危機引發的人才引進困難，都是在行業前行路上不得不面臨的巨石。
就這樣，羅意將樂乎的戰略想清楚了，“果斷轉向存量。通過2萬多間，接近3萬間的託管業務，磨鍊出了很多體系化的能力”，看似“傻大粗”的方式，卻是讓羅意話語間洋溢著自豪的執行力。所以未來，樂乎輸出的將會是運營能力，羅意自定義為，“真的是一個運營商了。”
對此，劉翔用了一句話來總結：迴歸運營的本質，運營的歸運營，金融的歸金融。
擁有地產背景的協信家，張晶表示前期要將產品做好，並把每一個產品當成品質樣板或盈利樣板，這樣就不會出現一些錯配的情況從而形成核心競爭力。在實現資產增值這一步之前，協信家努力的方向是將高端服務式公寓的市場份額，逐漸增大佔比。
同樣是對於資本的獲取，閆丞鈞直言，美麗屋其實在融資能力或在基金上不具備優勢，但是，他們一直努力保持對宏觀經濟敏銳的嗅覺，並覺察接下來的變化，以及時作出應對。這也是他們在產品升級中秉持“無溢價不升級”的原則，當額外投入不能為房東以及租客帶來溢價時，沒必要繼續。同時，美麗屋對於市場的成本做到資源最大化，做到人建檔、物聯網。其中，人建檔是為客戶建立詳細的檔案，為以後二次激活或為了增值業務做一些鋪墊。物聯網可能要花上億資金去裝配房源，以庫存形式將採購的東西管理起來。
經歷過之前的6個月，閆丞鈞說，“真心就是一個字：累。”
從投資者角度看問題的王知新認為，其實危機是在任何新鮮的事務面前一定都會產生的，這是一個規律。但是另一方面而言，“危機對整體行業是優勝劣汰的機會和過程，從行業從業人員來講，是自我進化，要改良，甚至升維的一個機遇，無論是被動還是主動。”
從投資角度來看，行業將要面臨一個更大的挑戰是行業急劇分化，同時也有可能出現跨緯度發展，王知新認為這是整體行業裡出現的一個由挑戰而帶來的另外不同方向的變化。
而談到為什麼品牌方融資難的原因，主要是因為目前這個行業商業模式沒有形成完整的閉環。所以品牌方需要注意將“商業模式在財務數據上體現出來，” 這是王知新為在場公寓品牌方提的一個建議。
劉翔總結到，“輿論導致最大的挑戰歸根到底還是錢的問題。”因為對長租公寓的投資是長期投資，但過去這個市場上沒有長期金融產品對此進行支持，而這就是矛盾所在。但他認為從長期來看，是一個特別好的事情。“因為當行業用一種相對畸形的金融模式在發展時，天然就會帶來不理性的競爭，包括浮躁。”而租金貸目前階段的發展僅僅是一個有風險瑕疵敞口的金融產品。
所以迴歸到運營本質，真正在注重解析化、注重損益，劉翔說出了他心中的行業新起點。
2019年，這麼幹就對了!
危機，每當面對危的時候，一定有機。聊完了扎心的2018，劉翔提起了2019年品牌發展的兩個問題，企業核心具有差異化優勢是什麼?在能力和市場環境下看到的機會是什麼?
“不含著金鑰匙，也沒有非常有錢的爸爸”的美麗屋率先發言，在他看來，中國現在正處於一個勞動力轉型的歷史節點，具備一定競爭力的薪資自然會有人為你工作。“現在基礎業務員有幾個特點，年輕、流失率大、穩定性差，平均每月流失20%的銷售人員，88%都是男性。基於這個人群畫像，深具美麗屋特色的合夥人機制，建立5-8人小組，同時建立從一個組的經理發展到五個組的經理，可能就會變成一個儲備區經。”
對於協信家在2019年實現更好發展的優勢，張晶表示，“協信家在投融管退整個環節裡可以給到系統性方案，同時團隊來自於創業公司、互聯網、地產系，在語言上更加接地氣、更加親和，所以機會點在於通過我們一些營運和溢價政策方案，真正可以找到利益匹配點，在輕資產道路上有更多想像空間。”
儘管市場還存在資產錯配以及運營能力錯配的狀況，但也正是這次的行業危機，讓那些投機者開始真正關注運營的價值，並回到經營這件小事情上來。所以，羅意認為暫時不需要討論溢價的問題，其實穩定才是關鍵。“所以機會在於讓整個行業的從業者和未來基金進來的人開始敬畏運營這件事情。所以樂乎提出了店長強則運營強的口號，同時每月開班培訓，羅意表示“未來我們運營能力有多強取決於店長裂變速度有多快。”
而對於朱成通而言，“2019年是來比較輕鬆的，沒有任何負債，擁有一支精銳部隊，有效調整好資金、資源和人力，把這三個組合想清楚、想明白，不要去跟羅總拼規模，也不要跟宋總去拼估值，做好自己就是最大的機會。”
面臨著國際品牌圍攻的中高端公寓的寓居，劉斌認為，“作為創新者，國產服務式公寓品牌獲取物業非常難，所以我們基本都是包租拿回來的項目。從2007年開始做，一直做了十多年，才陸陸續續有一些開發商或資產方認可你做得很不錯，都能達到目標，所以機會就來了。”
“把自己能做的事情複製到全國各地或任何的地方，但這塊也不要著急，精耕細作。機遇也好，挑戰也好，其實市場上一直都存在，所以我認為服務式公寓未來在國內很有市場。”
深耕上海市場的V領地，宋豪煒認為機會就兩個主關鍵詞：聚焦與IT系統。“聚焦上海，攤薄成本、產生品牌溢價;聚焦產品線，在原有3000人左右的產品上做疊加，並非盲目擴張。IT基因深深烙印在公司整個環節裡，IT建設需要週期時間，員工需要接觸和了解、培訓、熟悉、迭代的過程，三年時間，現在的系統相對穩定。”
政策紅利，同樣也是資本方代表王知新認為行業面前的一個大機會，“之前危機帶來各種行業監管的干擾逐步在改觀，從項目源、資金端都會有大的改觀。而且最大的一個利好就是將來的資產證券化和REITs的推出，明確表示REITs第一批是考慮長租公寓的，就給我們行業有一個清晰的退出途徑。”此外，大資本看清楚了方向之後，會對重資本企業進行投入;股權類投資將會對分散式公寓或輕資產經營公寓帶來更多關注。
市場面臨階段性洗牌以後，結合嘉賓們的發言，劉翔總結到，“租住市場核心要素是人、房、錢，所以保持了高效精細化運營能力，而且活得時間足夠長，就一定能夠吸引到優質的房源和資金方，我們叫做不變應萬變。二房東模式將會是階段性的，未來，一定是去二房東化的。”
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