隨著近期房企2018年年報陸續披露，房企對2019年的整體規劃、謀篇佈局也逐漸浮出水面。
在房地產行業發展歷史上，從未有過一個時代，如近兩年一樣具有如此複雜的變化因素。隨著樓市政策向“因城施策、分類調控”轉變，房企也面臨著巨大的考驗。
為應對複雜的市場形式，一些開發商開始選擇“修煉內功”。今年以來，包括萬科（SZ.00002）、碧桂園（HK.02007）、陽光城（SZ.000671）、綠城中國（HK.03900）等房企，陸續披露企業在內部組織架構方面的調整動作。
藍鯨房產梳理發現、除了圍繞營銷工作而展開的架構調整之外，房企對各個業務板塊的側重出現新的變化。而這些經歷調整與變化的房企，在所難免會迎來“陣痛期”。如何儘快打破重構新的內部結構，有效改善企業環境，成為他們當下最重要的事情。
萬科、綠城等多家房企內部“鉅變”，部分房企歷減員“陣痛”
隨著房地產企業的規模化發展，組織架構的設置對房企經營效率的影響越來越大。據藍鯨房產不完全統計，自2018年下半年以來，包括萬科、碧桂園、綠城在內的12家房企，悄然開啟了對內部架構的調整和重塑。
從時間節點上來看，房企的這波架構調整早在2018年下半年就已經開始，隨著近期年報季披露發展策略，企業內部“修整”動作頻頻曝光。
其中，萬科作為行業代表企業之一，近期曝出的一份調整後的組織架構圖，成為業界研究對象。2018年9月，萬科對內宣佈調整總部組織架構，撤銷萬科集團總部部門設置，成立三大中心：事業發展中心、管理中心、支持中心。據一位知情人士透露，萬科內部架構調整之後各部門的職權範圍會更加明確，這種扁平化的改變對企業而言執行力會更強。
另一位行業龍頭房企碧桂園，在今年3月份集團會議中宣佈，對總部組織架構的優化調整。通過組織優化、人員向區域下沉，來拆除部門牆。據接近碧桂園的知情人士向藍鯨房產透露，早在春節前，碧桂園就開始著手梳理內部架構，估計這次調整會持續到今年6月份，屆時將進行到第三階段，也會對此前的組織優化、授權、流程優化情況進行回顧檢查。
碧桂園方面也回覆藍鯨房產表示，這是匹配公司戰略升級進行的有計劃的組織能力提升工作，並非突發、或臨時操作。
與此同時，綠城中國、融信中國（HK.03301）等千億級房企的調整也較為明顯。2019年1月，綠城中國提出在“11+5”輕重佈局基礎上，優化組織架構，調整為“8+3”。將16家子公司整合縮減為11家。與此同時，新成立4個事業部。
對於房企這波內部調整動作，業內人士給出積極評價。蘇寧金融研究院特約研究員江翰向藍鯨房產指出，2019年的房地產市場與前幾年的情形已經大不相同。對於房企來說，房企將面臨較大的市場壓力，架構調整正是為適應新形勢的謀變之舉。
藍鯨房產梳理發現，房企這輪架構調整，“降成本、優管理，提效益”成為其重要思路。如碧桂園將總部部門精簡合併的比例將近一半，以後將更聚焦管理職能；萬科放棄金字塔形管理結構，轉變為以“人和任務”為導向的管理模式，職責更加明確；招商蛇口（SZ.001979）在3月份的業績會上也披露，公司將原來的16個部門合併調整為8個部門，部門領導重新競聘上崗，目的就是為“降低成本，提高效率”。
此外，包括綠地控股（SH.600606）、新城控股（SH.601155）等房企的架構調整，則更多體現出企業在業務方向的探索。如綠地宣佈通過“三大變革”推動房地產主業在未來三年的發展，重組成立大基建、商貿、酒店旅遊三大產業集團。2018年8月，新城控股新成立營銷公司，由集團副總裁郭楠楠為總經理，統一管理住宅開發事業部和商業開發事業部項目營銷工作。
但值得關注的是，與企業架構調整相伴隨的是人員流動的“陣痛”，亦無法迴避。如2018年10月提出建設三大產業集團的綠地集團，以及2018年末提出“精總部強區域”的正榮地產（HK.06158），分別出現裁員、高層人事頻繁調整的問題。
碧桂園、陽光城謀“區域擴張”，萬科聚焦“基本盤”
藍鯨房產梳理發現，雖然企業在“優化機構”目標一致，但具體打法上明顯不同。是收權還是放權，是聚焦主業還是謀求多元？都折射出企業對市場的判斷和定位。
從萬科的新架構來看，通過三大中心的設置，消減了以往平級部門的隔閡與約束，增加了集團的權威性和約束力。而對於一線公司的發展，萬科曾在去年媒體溝通會上表示，會在戰略、品牌、融資、研發和流程上給予大力支持。同時在投資、財務管控、人事這三個方面對一線公司進行管控。這展示出萬科強管控，嚴收斂的姿態。
而碧桂園最新的組織架構調整則聚焦在“總部精幹高效”、“成熟區域大區化試點”、“成熟城市公司區域化”這三個方面。碧桂園方面回覆藍鯨房產表示，未來將進一步下放總部權限，精簡業務流程。據上述接近碧桂園的知情人士進一步向藍鯨房產透露，“碧桂園的總部以後應該更聚焦管理職能，區域則會做大做強”。
上海中原地產首席分析師盧文曦向藍鯨房產指出，某一方面來講，給區域公司充分放權，減少決策流程，可以有效提升拿地等方面的決策效率，不排除企業繼續做大規模的可能。
明源地產研究院的一份報告指出，碧桂園通過“大將輪調、骨幹上前線”方式進行的“大練兵”，既能幫助實現公司業績的持續增長，又能為迎接未來的挑戰做好準備，進而增大企業轉型成功率。
碧桂園的調整思路不乏追隨者。在4月12日陽光城（SZ.000671）舉辦的一場交流會上，陽光城副總裁吳建斌透露，“今年年初以來，陽光城將集團現有的30個區域公司劃分成三種類型：A級區域、 B級區域、C級區域。A類區域就像是獨立的公司，區域總經理可以不請示、不彙報，希望裂變出多個陽光城。”他進一步強調，現在要充分授權，A級區域可以向集團提出各種要求，人、財、物三方面的資源全部給到。
“當前很多房企業績提升的壓力很大，區域市場也面臨很大壓力。”嚴躍進分析認為，通過放權，可以讓企業更為靈活地應對市場的變動和政策調整。
不可否認的是，來自傳統房地產市場“下行”壓力，已經深入影響到企業戰略和佈局。而從目前情形而言，各企業對房地產市場的預判也不盡相同。房企開啟的新一輪架構調整，又將把房企和行業帶向何方？唯一可以確定的是，在諸多不確定因素之下，房地產行業也將變得不再純粹，單純以開發商角色繼續前行的企業或越來越少。（[email protected]）
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