撰文=徐三刀
—壹—
楼市止跌了，官方数据，房地产很大程度支撑了经济，尽管发展房地产遭到普遍非议，但事实证明，在外部冲击之下，地产还是压舱石。
国家统计局公布今年一季度中国经济数据。初步核算，一季度国内生产总值213433亿元，按可比价格计算，同比增长6.4%，与上年四季度相比持平，比上年同期和全年分别回落0.4和0.2个百分点。
国家统计局《2019年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况》，2019年1-3月份，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资17256亿元，增长17.3%，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%。
为什么会突然在第一季度出现反弹？大致情况是在信贷宽松的大前提之下，部分城市有微量跌幅，购房者怕再次踏空，入市量提升，导致价格上浮。当然，这之中不排除，有部分城市有炒作嫌疑。
但我们也看到了此前四大一线城市二手房房价反弹，实际上还是信贷刺激，过去成交低迷，但机会不等人，有积蓄的购房者冒险冲关。
时至今日，房地产政策最严厉时期基本结束，房企资金清偿最痛苦时间也逐渐结束，市场低迷时间也即将结束。
资金不断渗入，政策已经见底，大部分购房者都能够感受到市场的一波热潮。但越是在这个时候，越是要理性看房，不要被炒作迷晕！
—贰—
当前，市场跨度太大，割裂也太大，即便在一个陕西市场，我们也无法同一频道去看待问题。
其一，从下到上，从农村来看县城，从县城来看地市，从地市来看省城，我们所得出的结果，无非是价格过高，泡沫过大，没有必要，不如回老家置业。
其二，从上到下，从省城来看地市，从地市来看县城，从县城来看农村，我们所得出的结果，无非是产业空芯，需求萎缩，没有价值，不如一二线城市。
一个水池里，涵盖二、三、四、五线城市，任何一个时间节点上，处于不同城市的人们，对于市场温度的感知是不一样的。一线限购，二线看涨；二线限购，三四线看涨，轮替效应，非常明显。
为此，我们反复提到一个情况，2016年全国上涨城市对比西安市场的时候，喊出“大西安，白菜价”，西安却在埋怨，七千块的房价，还要人活不活！
经过2016-2019年，连续三年的楼市摧残，西安房价逐渐接近成都，现在还有人觉得2016年西安房价高么？那些2016年劝你房价太高，不要买房，或者高抛的朋友们，还联系不？虽然是个笑话，却反映了很多人的心理。
事实胜于雄辩，理性的价值，不在于估空，而是通过实地考察，反复对比，最终给自己一个结论，给家庭一个交代。
—叁—
2019年4月16日，国家统计局发布《2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》（点击文末阅读原文即可查看详细报告）：
4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。北京和广州分别上涨0.4%和0.8%，上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。
二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%，广州下降0.5%。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.2%，上月为下降0.2%。
35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
北京张大伟简单的分析一下：3月份房价数据没有出乎意料，在信贷宽松下，统计口径中的70大城市房价数据接近全面上行。
究竟是什么原因让3月份出现房价再翘头？信贷宽松下，部分城市前期跌幅大，购房者在市场炒作下怕踏空，入市量提高后，价格开始出现上浮。
事实证明，尽管一再强调不搞大水漫灌，实际上，即便是没有大水灌溉，零星几点飞溅，也是让地产领域收益。无论是户籍政策、新城镇化建设等政策出台，对于房地产而言，都是一种刺激。
2015年以来，官方一直强调一个词汇“稳”，调需求，调供给，调预期。把一切目标锁定在稳地价，稳房价，稳预期。
稳定压倒一切，发展也是如此，不允许暴涨暴跌，平稳发展，必须与过去二十年房地产发展的曲线保持一致，走势要吻合，说白了，经济形势不好，就搞反周期刺激，总而言之，必须上行。
过去，国内建设一直围绕着中小城市发展，大搞城镇化建设；现在，国内建筑围着一部分国家中心城市和城市群发展，大搞城市化建设。虽然只有一字之差，另一项世纪工程却刚刚开始，房价开始向大城市集中...
城市就是一盆水，有聚集就有分散，有些城市崛起，有些城市下沉，我们看到“新一线”城市如火如荼，是否也关注过“收缩性”城市的发展？
这一次政策变动，对于楼市购买价值的转变是决定性的，有些城市一路转低之后，就不会再有机会了。但等我们能够看清楚这些机会，价格已经接近顶点。
—肆—
对于刚需来说，当下永远是最好的购房时间，成本越来越高，未来房价不好估量。
回到我们最初的问题，每个人都喜欢抄底，不想买在高点。但谁能肯定这一次就是低点，这就是算命。一味探底，心存侥幸，最多的可能性就是丧失机会，错过最佳的买房时机。
因此，对于小伙伴们在咨询的时候，我们始终给予的回复是：如果你是刚需，你就尽快考虑，如果看不上，你就多去售楼部看一看（通过实际踩盘，让西安三四百家售楼部给出一个结论）。
第一，紧跟政府步伐，不要质疑发展。
大家都知道，西北城市逐渐进入“二元陷阱”，过分依赖投资刺激，本身经济发展能力比较弱，因此，房地产不可能一直是火车头，城市投资永远是对的。
事实也是如此，为了刺激投资，政府必须不停地谋求发展和做规划。以西安曲江二期为例，曲江二期开发正处于西安投资负增长阶段，官方擘画大盘，号召房企、银行投资，千亿元投资进驻。
2014年，曲江二期因为雁梦湖消息、交通环境长期得不到改善，区域出现零首付、分期政策，被市场一致看空，维权群体高亢，结果呢？
曲江二期CCBD南区，确实还没有发展起来，但曲江二期却有项目，从0.45万/平飞涨到1.5万/平。房价没有被周期击溃，区域也没有被维权拖垮，市场也没有因为看空，而变得停滞不前。
事实证明，紧跟官方大步伐，只要不掉队，多少可以分润一些红利，比如沣东开发（湖光山色一期6千/平），秦汉开发（星河湾一期9千/平），沣西开发（金科5千/平）等等，现在普遍在0.95-2.2万/平，例子太多。
第二，盯紧某些房企，把握促销机会。
每当市场低迷的时候，房企就会做促销，一部分购房者认为这是“诱饵”，和商场服装打折一样，这是一种误解。房企开发属于高负债率，资金很密集，回现速度不快，对于房企来说，无异于致命一刀。
因此，如果房价下调五百，可以增量五百套，大部分房企还是愿意考虑的，最好是下调一千，一次清盘，降低资本成本，快速回现。
即便是西安楼市最惨的2013-2015年之间，大众预期纷纷放空，变成了一场意外车祸。最终，这些享受打折、降价优惠的项目，只要是大型房企，都做到了高收益、高回报。
不要妄想房企大出血，火速清仓，这种情况很难出现，真到了这种时候，房企也不会把目光锁定给客户，平安接盘，比散卖更快，一次打包连手续都没有。
在西安这个市场上，我们遇到了不少资方，不断的邀约，让我们给牵线找开发商。只要开发商缺钱，就愿意给注资。就算开发商无力为继，项目烂尾了，也愿意收尸。
恒大过年、过节、过周末，都做优惠，甚至于出现首付5%，有人质疑吗？这是一家世界五百强，国内房企排行第一，就算地产风大浪急，对于这种大船还是要扶一把。
当然，我们说的都是大型房企，中小型房企不在考虑范围之内，原因很简单，盘量小、风险大、问题多、维权多。当然，也不能怪市场有这样的认知，因为，这是一种客观现象认知。
第三，算清接盘底线，不超个人能力。
事实证明，全国房价平均利率已经下调了，基本回归到了2018年第一季度水平，首套房利率连降4个月。
尽管这个情况，让不少购房者欢呼雀跃，但还是有很大一部分人揣摩，这好像又要骗我买房子？坚决不买，再多等等，房价可能要跌。
这就像一种病毒，不断的轮回，不断的传染，最终等房价涨了起来，事实会说明一切。当然，今天要强调的一点，接盘不要超过自己的支付能力，首付不足靠凑，月供不足靠借，这种情况很危险。
见了不少“以卡养贷”的购房者，逻辑清晰，判断也对，但就是太过于压榨自己，买房总想一步到位，结果工资六七千，月供五六千。
房价起伏不定，市场有急有缓，但最重要的还是家庭，不要因为市场的上扬和下跌，对于家庭造成影响，且走且珍惜。
—伍—
大西安楼市发展潜力很大，否则央企国企不会大肆投资，一线房企也不会纷纷抢地，资金的流量标注了这座城市的价值含金量。
但我们一贯反对鼓吹暴涨暴跌。因为在2019年发布各类人才引进落户政策的城市已经超过50个，西安在2017-2018年的城市营销和产业规划，已经被翻版，被各种借鉴。西安想要保持高亢的发展势头，还是有挑战的。
事实验证，这个市场真的没有抄底的机会了，即便是有个低点，也是荒郊野外，没有看得见的繁华，只有满眼杂草丛生。
事实证明，那些买在最低点的购房者，大部分都是被迫，市场总有50%的人一直围观，从不下手。除了市场最狂热的时候，其他时候，对于刚需来说，都是购房的消耗时间。
精明一些的人，盯紧某个开发商，他什么时候抄底，你就什么时候买入。比如万科、中海、融创、碧桂园、恒大这些房企的拿地轨迹，都应该去看下，尤其是恒大，开盘必特价。
如果三五家大房企聚集在一起，拿地成本都超过三五十亿元，我们就不要担心自己被坑了，就算陷进去，解套也只是时间问题。
当然，也有一种情况大家要保持警惕，就是一群房企签约，没有一家动工，这个时候就保持围观姿势即可，暂缓动手。
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