中國城市化進程行至中盤，終於確定了方向。
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4月8日，國家發改委發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》。《重點任務》明確提出，要“深入推進城市群發展和培育發展現代化都市圈”。
這被很多評論認為是“二次城市化”的開啟，又是對當下真實城市化進程的制度確認。
城市化是中國房地產的發端。如果說一次城市化是將鄉村變成城市，那麼在二次城市化的浪潮中，一二三四線的劃分標準不再適用，取而代之的是“都市圈”和“城市群”的興起。對房企而言，這也是“第二次巨大的歷史機遇”。
三十多年來，伴隨城市化進程，房地產商們的業務擴張遍及數百個城市，有的已深入五線；但同時，許多房企也在一些城市遭遇了滑鐵盧。
二次城市化進程中的房地產，必然與此前不同。央企龍頭房企保利發展認為，
中國已開始了以核心城市向外圍擴展的二次城市化，城市群和都市圈成為中國經濟發展和房地產市場的核心引擎。對比房企們最新發布的年報，對城市化進程有著深刻理解，在城市佈局上有著行業領先的戰略前瞻能力的保利發展，可能是中國房地產行業的第二次歷史機遇中，收穫未來數十年城市圈紅利最大的房企。
保利發展近日發佈的年報顯示，在2018年實現營業總收入1945.55億元，同比增長32.66%；淨利潤 261.49 億元，同比增長 32.78%。在營收增長、盈利質量和風險控制等方面實現了平衡發展，綜合實力繼續領跑頭部房企。
NO.1丨壹
一直以來，土地儲備是房企生存之本，拿地多少被視為房企發展預測的“晴雨表”，拿地能力也被視為關乎房企存亡的核心競爭力。
2018年房企銷售金額和新增土地貨值排名顯示，二者對比前20名中有18家是一致的，可以看出，銷售金額高的房企同時也具有較強的土地獲取能力，二者相互依存。
但在越發理性的市場中，通過快速擴大土儲來衝擊規模的做法已經告一段落，
房企投資拿地更多是比拼企業戰略的前瞻性和專業性。要想在未來的市場中站穩腳跟，精準佈局、踩準市場節奏、預判佈局重心已經成為房企不可或缺的核心能力。4月16日，央企龍頭房企保利發展發佈了2018年年報。
在宏觀調控力度不減、行業規模增速放緩的背景下，保利發展的銷售規模穩居行業前列、央企第一，同時繼續保持著優異的盈利質量。
年報顯示，保利發展2018年實現：
簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%，市場佔有率提升至2.70%；
簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%；
營業總收入1945.55億元，同比增長32.66%；
淨利潤261.49億元，同比增長32.78%；
歸母淨利潤189.04億元，同比增長20.92%。
一家房企的短期業績，可以從其銷售額中得以部分體現；而要判斷一家房企的中長期業績能否持續，則要看其土地儲備能不能支撐起未來的銷量增長。
年報顯示，截至2018年末，保利發展在國內外100個城市合計擁有在建面積10390萬平方米、待開發面積9154萬平方米，充足的土儲資源為銷售增長提供了堅實的基礎。
相比於體量的領先，保利發展土儲質量的優勢更加明顯。保利發展堅持聚焦一二線城市及核心城市群，形成了以珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群為重點的佈局體系。
年報顯示，在保利發展9154萬平方米待開發面積中，一二線城市佔比60%，六大城市群合計佔比69%，城市群周邊的核心三四線城市佔比30%，其中在珠三角擁有待開發面積3447萬平方米。
需要指出的是，保利發展佈局不在國家級城市群中的城市主要有太原、三亞、昆明、烏魯木齊、徐州，也基本屬於
高附加值的城市；即便是三四線城市的佈局上，也圍繞一二線城市、國家級城市群佈局，避開了房地產市場的冷門區域，更容易獲得溢價空間。年報顯示，保利發展2018年：
銷售簽約均價1.46萬元/平方米，同比增長6.1%，較高的銷售均價帶來了更高的毛利率水平；
一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻達77%，其中在珠三角實現簽約銷售1170億元，較去年同期增長24%；
深耕城市銷售再創新高，單城簽約過百億城市12個，廣州實現簽約400億元，佛山、北京超過250億元，東莞、中山等首次突破100億元。
總體上看，保利發展能夠在核心城市群獲取支撐公司大體量擴張的土地，佈局區域潛力巨大；並且在核心城市為主的佈局區域中能夠加快週轉，在行業內具有極強的競爭優勢。
這來源於保利發展對於中國城市化進程的深刻理解，以及在深刻理解的基礎上城市佈局大幅領先的戰略前瞻能力。NO.2丨貳
在發佈年報的約一個月前，保利發展連續第3年發佈了其《2018-2019年房地產行業白皮書》。而過去兩年，保利發展在白皮書中提到的預判已經一再得到了驗證。
比如，保利發展運用市場運行週期理論預判短期市場走勢，明確提出“2018年上半年比下半年好，市場氛圍逐季度走弱”。事實證明，本輪市場運行週期的全國性“拐點”確在第四季度出現。
再如，保利發展運用行業生命週期理論展望中長期趨勢，明確提出“房地產已進入峰值時代”。實際數據已印證，即使2018年的市場運行週期承壓，仍不改行業規模高位的峰值特徵。
基於系統化的“保利週期論”，保利發展認為，基本面才是支撐房地產發展的根本因素，房地產發展是基本面的投射，城市的生命週期就是房地產的生命週期。
換言之，城市基本面決定著行業生命週期。人口和城市，是房地產行業的兩大核心驅動力。
從人口來看，保利發展認為，人口規模拐點將至，人口分佈走向“零和博弈”，未來高素質人口將進一步向城市群聚集，這部分高質量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局。人才競爭決定未來城市格局之變，這也是各城市打響“人才爭奪之戰”的底層邏輯。
從城市來看，保利發展認為，城市格局的變化，背後折射的是經濟產業格局的變化。經濟轉型升級下，新一輪產業分工逐步形成，城市競爭格局呈現出動態調整的過程，我國正在持續進行城市“地殼運動”，呈現出“南強北弱”的發展態勢。
可以印證保利發展觀點的是，在行業調控加深與“因城施策”推進下，房地產的區域及城市分化正在逐漸加大。2018年40大中城市銷售統計顯示：
一線城市延續2017年的調整並於年中出現築底回升，年內銷售金額同比增速自2018年二季度起逐步提高，但仍遠低於2016年全年水平；
二線城市表現較為平穩，年內銷售金額同比增速在10%至15%間小幅波動；
三線城市則出現慢速降溫現象。
基於對全國城市生命週期的反覆研究及驗證，保利發展提出了峰值時代的“房地產佈局百城理論”。
保利發展認為，未來有房地產發展潛力的城市在100個左右，公司將在動態調整中，不斷聚焦百城。
保利發展圈定的城市包括聚焦“胡煥庸線”東南，一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群，它們仍將主導峰值時代；而在“南強北弱”格局下，北方向少數大城市聚集的效應更明顯，南方城市佈局機會整體優於北方。
可以看到，在這套高屋建瓴的“保利週期論”的理論指引下，保利發展始終堅持全國化戰略佈局，並聚焦一二線城市，佈局經濟更強、人口素質更高的核心城市群，在土地獲取上保持著清晰的邏輯和準確的節奏。
在大多數房企放緩拿地的2018年，保利發展的拿地節奏仍然保持著較為積極的狀態，嚴格按照戰略預判進行戰略佈局。
年報顯示，2018年，保利發展通過招拍掛、收併購、合作開發、舊城改造等多元化拓展方式持續優化資源儲備：
1、拓展項目132個，新增容積率面積3116萬平方米，總成本1927億元，分別為同期銷售面積和金額的114%和47.6%，為銷售規模持續增長奠定了基礎；平均樓面地價6186元/平米，為同期銷售均價的42.3%，較2017年下降2.1個百分點。
2、持續加大一二線城市及核心城市群的滲透深耕，年內一二線城市拓展金額和麵積分別為74%和61%，且三四線城市新增容積率面積中53%位於珠三角、長三角城市群。
這些土地位於的城市，例如佛山、廈門、廣州、昆明、大連、武漢、福州、成都，都和保利發展的城市佈局理論不謀而合。
3、實現新開工面積4396萬平方米，同比增長42.9%，為年初計劃的133.2%，遠超同期全國增速，開工高增長為2019年提供了充足可售貨源。
銷售業績是對房企拿地效果最好的驗證。
最新數據顯示，2019年3月，保利發展實現簽約面積283.07萬平方米，同比增長29.64%；實現簽約金額426.64億元，同比增長26.84%；2019年1-3月，實現簽約面積700.04萬平方米，同比增長18.1%；實現簽約金額1096.6億元，同比增長26.14%。
值得注意的是，從2019第一季度的銷售數據來看，2018年全年銷售排名前三的房企銷售額均出現了不同程度的下滑，而保利發展以高達26.14%的銷售增長率領跑頭部房企。
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