論道歷史
瀉藥~
先說結論：
斷供說明部分房產市場已經因為居民債務槓桿高企，引發系統風險了。
看待斷供潮，我們要注意，
第一，斷供潮因為什麼產生的？
第二，斷供潮會被遏制麼？
老馮最近看了一個知乎網友的問題，說自己年底被裁員，自己2018年初買的房子有可能面臨斷供的風險。
老馮很同情這位朋友，同時認為房地產行業真是“山雨欲來風滿樓”。
雖然4月宏觀數據還比較強悍，起碼止住了M2和社融數據下挫的力度，讓實體行業又看到了希望。當然，房地產行業也似乎出現了曙光。
之所以出現斷供潮，明顯是房地產行業經過20年的發展，已經面臨重大趨勢性轉向。
這個趨勢都濃縮在一個現象中，我國居民部門槓桿率奇高！
針對未來房地產的政策，都濃縮在一個詞中“房住不炒”中！
很多人認為斷供潮會變化，只要房價上漲。
但是，房價還會漲麼？房地產行業的整體趨勢有變化麼？
人口趨勢有變化麼？
根據2019年新鮮出爐的人口數據，2018年，我國新生人口是1523萬人。看似很多，但是確創了40年人口數據的新低！
人口中，二孩的比例佔了50%。
這意味著，去年出生的寶寶，大多是70後，85前要的二胎；而很多85後好90後壓根不想生。相對應的，是2018年，我國的結婚率是7.2‰，也創歷史新低。
新房變冥房已經不是一個笑話。
總量人口的減少，對三四線城市的影響更為強大，因為這些城市的人口，尤其是年輕人口會被大城市吸走。
政策趨勢有變化麼？
2018年11月，央行自己寫的2018我國金融穩定發展報告，顯示2017年末，我國住戶部門債務餘額40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008年增長7.1倍，接近GDP一半。
近10年，經過次貸危機和全球金融危機的洗禮，發達國家紛紛降低居民部門槓桿率，而我國居民槓桿率卻從17.9%迅速攀升到49%，擴大2.73倍。
居民加槓桿買什麼了？房子！
央行已經意識到這種金融政策讓“房地產行業風險有所上升。”
同時，央行也說“銀行業金融機構房地產貸款不良率明顯低於整體貸款不良率，房地產信貸質量較好。”
但，央行沒有說的是，房產風險低，不良率低是建立在“房價堅挺上漲的基礎之上”。
地區上看，廣東、福建、浙江三個省份的居民槓桿率已經達到驚人的112.2%。
美國在2007年房地產泡沫破滅前居民債務佔可支配收入比重達到130%，日本在上世紀90年代初也曾在120%的高位，但隨後均爆發了危機。
所以，“房住不炒”並不是口號，而是懼怕市場反噬而出臺的長期政策！
經濟基本面現在還好麼？
3月份，M2和社融數據剛剛回暖。意味著我們國家新一輪的實體經濟復興週期開始。
記得2017年，國內激辯的經濟發展是L型底還是U型底或者V型底，到底底部有多長，各個專家莫衷一是。但老馮知道的是，不管是什麼底部，現在這個底部還在持續。
持續多長時間，看看2018年底甩鍋的各個互聯網公司，降薪的各大券商公司就知道，這輪經濟轉換來者不善。
作為一個成年人，應該確信，如果斷供潮來臨的時候，一定要努力確保自己不斷供。
這樣才能保住房產。
一般來說，如果自己正處於斷供邊緣，那麼可以通過三種方式解決：
第一，找銀行協商，看能否延長貸款。一般而言，如果你信用良好，有實業或者有穩定工作，這不難。但是對於失業在家的朋友來講，難度如登天；
第二，繼續找六個錢包和周圍朋友，借錢度過難關。但俗話說，救急不救窮。如果自己信用良好，朋友是土豪，家裡有礦，還是可以內部融資的。
第三，賣房或者轉租部分房產，減輕還款壓力。
雖然，房子賣出，相當於一次性將貸款還清，之前的月供等於打了水漂，交易稅費如果由買方負擔還好，但現在很多城市已經是賣方市場，不砍價就已經不錯，這部分損失是不小。這是現在大多數朋友採用的沒有辦法的辦法，留的青山在，不怕沒柴燒啊。
所有做法之中，唯一不可取的，就是斷供。
馮眾譯
完全是扯淡，首先，斷供不論在哪座城市都會有，但是外行人只看到有人斷供，卻不知道是什麼人會斷供，要說貸款種類裡面，對於銀行來說房貸是風險最低的，壞賬率也是最低的，為什麼這樣說，一個人願意拿三成首付出來買房，另外七成貸款，能拿出三成最後斷供，意味著自己付出的三成就沒有了，血本無歸，哪個傻X會這樣？我就是再傻，我就以當初的房價打8折賣，比如當初我買回來1萬一平米，現在我賣8000一平米，我相信大把人接盤，我也還能收回一成的首付，我為什麼要選擇斷供？
再來說說是什麼人選擇了斷供，第一類就是連首付都是借的，沒有付出成本，想要空手套白狼等房價升值賺取差價，完全就是想搏一搏，有就有，沒有的話，連後果都不顧的人，這叫賭徒，最後選擇斷供。再有一類就是當初做高槓杆買房的人，一般叫企業貸，以企業為背書，通過銀行高評高貸，然後將資金投入到企業經營（但有很多把錢拿去賭了，想翻本，結果虧的毛都不剩），最後還不起銀行貸款，而選擇了斷供。再有一類就是真實的買房自住者，因為生活遇到一些變故，實在供不起而選擇斷供，這種情況極為少見。
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房子是用來住的，不是用來炒的，出現斷供說明了一個原因，炒房的中介斷供，很多人不明白房子為什麼漲價，其實其中原因很簡單，比如房開商一期開出300套毛坯房源，單價4500，賣出200套，剩100套，先放一邊，開二期，二期又有300套，這時單價開到5800，那麼之前剩的100套由中介操作，也賣5800，其中就漲價1300，二期300套賣了又剩150套，到三期開200套，單價開到8500，比二期漲價2700，而之前一期，二期剩餘的房源到現在又沒操作賣完這時立馬跳價到和三期價格一樣，以此類推，房價就是這樣水漲船高的，要控制房價，只有控制源頭，漲價的都是房開商和中介，所謂的炒房價源頭就是房開商和中介
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現在最火的莫過於拆遷大市菏澤出現的斷供潮了，隨著2018年菏澤市住房和城鄉建設局下發的關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知（下稱通知），把菏澤推倒了輿論的浪尖，也正式打響了取消樓市限售的第一槍，後來菏澤又專門做出了說明，原來是菏澤由於棚戶區改造的力度太大，菏澤房地產公司存量現房全部銷售一空，仍有很多拆遷戶無房可住，目前出現了現房一房難求的罕見情況，也就是所謂的斷供潮，不過出現斷供潮只是個別現象，和菏澤的棚戶區改造有直接關係，不存在普遍性和持續性，待菏澤的拆遷房建成後投入市場，會極大的緩解這一情況。
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李嘉誠的退出，本來就是房價見頂的信號，現在“萬達”，“碧桂園”先後宣佈退出房地產，“龍湖”把資金轉到“離岸信託基金”，這樣的事情以後還會發生，多米諾骨牌現在才倒下第二張，以後還倒下多少誰也不能預料，但是大家千萬不要以為房價從此就會進入一個下降通道，這在5～10年內是不可能發生的事情，因為，這麼多年來，我們的經濟對房地產的依賴已經達到了空前的程度，在財政收入中土地出讓金，房地產稅費，以及跟房地產關聯的上下游產業所產生的稅收，在每年的財政收入中已經佔了非常驚人的比例，在沒有完成經濟結構調整，沒有找到新的經濟增長點之前，房地產這個承擔財政收入增長任務的重要角色，以及負責回籠貨幣的主要手段，是不可能退出的。但是，要指望房價還會大幅度的上漲也不太可能了，李嘉誠非常敏銳的意識到，房價漲到老百姓承擔不了的地步，就已經是到頂了，
狼的影子319
和上個世紀美國經濟大危機時資本家剝削工人一個套路，由於長期的剝削導致市場疲軟，工人的購買力大大下降，從而導致商品積壓，供過於求，於是在底層社會遍地餓殍的情況下資本家銷燬過剩產品，減少生產，提高商品價格，賺取利潤！現在房地產中介以相同手法掩藏商品信息，控制房源，製造供不應求的假象，甚至供房斷裂假象來欺騙消費者，從而讓消費者做出錯誤的判斷使用高價錢購得過剩房產，獲取高額利益，既能把控商品源，擁有賣不完的房子，又能保持高價賣出，從而試圖長期把控市場，獲得源源不斷的財富，最終壟斷行業，成為巨頭。和所謂的西方資產階級的資本家區別不大！
十里桂花香60
最近，像廣東省、深圳市都傳出過購房者出現斷供潮，但事情並不屬實。說實話，深圳等地現在銀行網上的法拍房是比以前增多了不少，但主要是二個原因：一是現在規定法拍房都要在網上公示，過去那些網下的法拍房都紛紛上網，那肯定數量上比過去一下子增多了。
另一方面，一部分企業或私人業主把房產抵押給銀行，而由於經濟下行壓力較大或者經營不善的原因，企業或個人已經無力償還這套房產。目前主要是企業的私人業主抵押給銀行的房產有所增加，大面積的棄房斷供潮應該還沒有出現。
儘管現在，國內還沒有出現棄房斷供潮，但不代表未來二三年內不會出現大量斷供棄房現象，只是目前棄房斷供的主要發生在企業主的房產抵押之上。那麼，為什麼說，未來棄房斷供潮有可能會大面積發生呢？先讓我們看一下導致棄房斷供潮有以下幾個原因。
一是家庭發生變故，本來購房者通過工薪收入來償還貸款。如今，貸款購房者出現了失業或者收入減少的問題，每月的收入無力支持高房貸。那也只能是棄房斷供。二是一些從事小本生意的商人在經濟上出現困難，由於生意不景氣，導致部分購房者發生斷供現象。三是炒房者如果面對房價大跌，也是會選擇棄房斷供的。
不過，我們認為真正發生斷供潮的概率還是不會太高：因為，對於剛性和改善型需求者來說，房價漲跌與我沒多大關係，除非發生失業或生意失敗導致無力還貸的情況，否則剛需購房者不會輕易選擇棄房斷供。
而對於投機炒房者，只有房價跌去30%以上，投機炒房者的首付款跌沒了，他們才會想到斷供棄房。而目前一線二線城市都實行了限購、限售政策，這使得房價在短期內很難大漲大跌，如果每年以緩慢的速度下跌，投機炒房者就會產生分化。一部分炒房者認為房價應該還會漲回來的。不肯輕易下決心棄房斷供。而另一部分人，感到未來預期不佳，他們是會選擇棄房斷供的行為。未來棄房斷供的數量會增加，但是形成潮流可能性並不大。
不執著財經
部分城市出現樓市斷供潮，筆者認為是正常的現象，而且大多數斷供者都是炒房者資金週轉不理靈造成的，或者是高位買房但是無法順利短期出手，套在自己手裡。
對於普通剛需人群來說，應不應該斷供具體情況應當具體分析，如果你買的房子是在2018年最高價位買的，你又沒有能力還房貸，只能是斷供了。目前斷供的房貸主要還是炒房的比較多，一般貸款買房自己住的人不到萬不得已是不會斷供的，斷供之後你前面的首付等於白交了，更要命的是在信用制度越來越健全的情況下，斷供後你就成了銀行系統的失信者，一旦上了銀行失信人的黑名單，今後的生活會非常麻煩。
因此，對於普通老百姓來講，千萬不要在高位買房，更不要去投資炒房，現在炒房時代已經結束了，投資買房的結果只能是越來越慘。
2019年肯定會有越來越多的斷供者，這些都是這兩年在高位買房被套的炒房者，2018年沒有賣出房產的炒房者，在2019年只能是斷供，如果是自有資金還只是賠錢的問題，如果是借錢炒房的，問題就更嚴重了，2019年將成為炒房者最難受的一年，斷供是血本無歸，不斷供是個無底洞。
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金融學家宏皓教授
斷供潮的標準是什麼？
個人理解，如果一個樓市出現30%以上的斷供現象，可以理解為出現了斷供潮，而從我國目前的地產市場來看，各個地區遠沒有達到這個標準。
前一段時間網上瘋傳某一個城市出現諸多的斷供，但是其實你仔細研究一下，就會發現大部分都是一些法拍樓房，有樓房法拍是因為確實出現了斷過，但是也才幾百套，與整個城市幾萬套的成交量相比，簡直是微不足道。
發拍的樓房在每個城市都有，這個並不稀奇，只是比例實在太低了，低到我們幾乎可以忽略不計。
如果你還不相信這個判斷，大家都在各個城市，可以看看周邊身邊的朋友出現了幾個斷供？
大家都是在拿家庭的財產來支付房款確保不斷供！
所以說全國出現斷供潮，簡直是一派胡言。
地產遊俠
這個是必然的結果！收入的增長遠遠趕不上房價的上漲，特別是2016年下半年到2018年，全國大多數城市房價翻倍地漲，但是還是很多人硬著頭皮用六個錢袋子交首付。萬惡的炒房者，吊足了房價上漲賺錢的預期，讓普通百姓接盤。恰恰在這個期間買房的人，手裡的房子會成為燙手的山芋！很多家庭一輩子被捆綁在一套房子身上。多麼可悲！現在整個全球經濟都在衰退，斷供潮在今年下半年起會越來越厲害。期待國家出臺更多減稅惠民政策，大力打擊炒房者。扶持實業發展。相信大家日子會越來越好！
