坊間有一則流傳甚廣的段子：
一撥人賣掉房，準備買股抄底；另一撥人，剛從股市套現，準備掃房。
兩隊人馬擦身而過，互相瞟了一眼，心底都念了一個詞：傻瓜！
買房和炒股，究竟哪個更賺錢？
招商證券近期研報研究了2005年-2019年各類資產的收益情況，用大數據告訴你真實的結論。
這份研報更有價值的不僅在於此，它還回答了大家更關心的問題：
現在我們應該買房還是投資股市？
我們摘編了相關內容，供你參考。
性急的小夥伴可以直接看文末結論。
詳細內容，可見招商證券研報《2019年：居民資產從房產轉向股票投資元年》。
15年大數據：房產和炒股收益非常接近
如果從2005年開始，在全部A股（萬得全A表示）、全部股票基金、滬深300指數、中小板指數以及一線城市房子上，投入相同的錢。
假設2005年初淨值為1，截至2019年3月底，2005年以來，各類資產的淨值走勢圖如下所示。
各類資產淨值走勢圖 200501-201903
圖中可清楚地看到：
1、在統計區間的大部分時間裡，股票（萬得全A）和股票基金的回報，都超過了一線城市房產收益。
2、截止今年3月底，自2005年以來，萬得全A、中小板指、一線城市房產的回報率非常接近，均為5倍漲幅；而股票基金則有明顯的超額收益。
我們再看一下，從2005年開始，一直持有這些資產直到今年3月底：全部A股的年化總回報為14.3%，一線房產的年化總回報為14.6%。
也就是說，投資A股和一線房地產的差距並不大。
各類資產持有到期的年化回報200501-201903
統計結果符合各位認知嗎？
顯然不是。
在股票或股票基金上，很多人都有慘重的虧損經歷，賺錢者並不多。
於是，大家的選擇也非常直接，房地產成為居民配置首選。
下圖是2014年居民資產分配比例圖。
可以看到，居民投資房地產的資產，是股票的19倍。
而且，很多股票是上市公司原始股東或管理層持有。普通居民在股票上的真實配置，可能更低。
各類資產佔比（2014年數據）
產生反差原因
從2005年持有至今，炒股和投資一線城市房產有著非常接近的年化回報。
但為何大家會認為，房子穩賺，而股市“一賺二平七虧”呢？
主要有兩大原因：
股市的高波動、高回撤
從第一張圖片可見，股市波動非常高，最大回撤也非常高，也就意味著風險大。
高回撤還有一個問題是，如果你在高點買入股票，你可能需要承擔很長時間的虧損，才可能回本和賺錢，喪失了太多的時間價值，心理體驗也很差。
相對而言，房產的波動和最大回撤小很多。
另外，房產的低波動、低迴撤，使得很多投資者都是放心大膽地加槓桿。
而在股票上加槓桿的人，很多都在暴跌中，連本金一起損失殆盡了。
這樣巨大的感官差異，使得房產投資更有市場。
難以克服的人性
人性在股票和房產的最終收益上，起了重要作用。
在投資中，一般會有三種策略。
策略一、我把所有錢在期初一次性投入，並堅持持有。
這種情況下，A股和一線房產收益幾乎相同，持有到期的收益都是5倍。
策略二、每月定期投資同樣的錢。
相比投入的總本金，每月定期投資全部A股的收益率是92%，而定期投資一線城市房產的收益率是172%。
策略三、把錢按照當月的成交量比例投。簡單說就是，大家買多少，我就買多少，成交量大的月份就買得多，成交量小的月份就買得少。
相比總本金投入的回報率，投資全部股票的收益降至19%，一線地產的收益達到124%。
三種不同策略下各類資產收益200501-201903
在實際操作中，炒股的人大部分會選策略三，也就是喜歡從眾、買熱點。這樣操作的總回報僅為19%。
而投資一線房產的，很多會選擇策略一，堅持持有的總回報高達401%。
這樣，一線地產和全部A股的收益差異就顯現出來了。
為何房價能一直漲？
房產投資收益率主要來自收租和買賣價差。
房子的需求來源則很簡單，一要有人，二要有錢。
關於錢
我們先說錢，也就是貨幣。
央行先後經歷被動投放、主動投放基礎貨幣、商業銀行自主信用創造三個階段，為房價上漲提供了貨幣基礎。
不過當前央行資產規模接近0增長；資管新規後，商業銀行自主創造信用能力被約束。
房價上漲的貨幣基礎受到約束。
M2/GDP和一線城市房價累計收益率(右)走勢圖
另外，我們的GDP增速曾長期被設定在7-8%附近。消費和第三產業只能穩定貢獻4%左右的增速，剩下部分主要靠投資，地產是投資中最重要的環節。
因此M2增速目標一直高於GDP增速，為房價持續上漲、地產銷售面積和投資持續增加提供了動力。
當前中國GDP已經沒有了每十年翻一番的約束， 房屋會逐漸迴歸至居住和實物屬性，房地產金融屬性創造信用可能逐漸淡出歷史舞臺。
如果是這樣，M2保持與名義GDP相似的目標，房價或將缺乏強勢上漲的基礎。
關於人
誰是房產的接盤俠？
我們從人口結構看。
中國有兩輪大的嬰兒潮。
第一輪是60後。這一輪嬰兒潮進入生育高峰後，誕生了第二輪嬰兒潮80後。
60後嬰兒潮住房需求的大幅提升，促使了住房體制進行改革，住房商品化時代開啟，帶來了第一輪房地產高潮。
1998年前，基本是福利分房。
1998，住房體制改革開始，福利分房時代終結，商品房時代開始。房子從按需分配變成錢多者得。
從2000年開始，商品房銷售迎來第一次爆發，到2007年，商品房銷售達到了7.7億平方米。
出生人數和同比增速（%）
而80後嬰兒潮自2009年進入住房需求高峰期，
帶來了2009-2018年房地產的“黃金十年”。至2018年，商品房銷售面積創下17億平的新紀錄。
商品房銷售面積（萬平方米）
但是，伴隨著計劃生育的實施，1970年後出生人口開始大幅下降，導致90後出生人口明顯下降，這意味著90後購房需求將明顯低於80後。
簡單的說，70後投機房產可以指望80後接盤；但是80後投機房產，就很難指望90後接盤了。
至此，1998年以後房地產20年的核心邏輯——人口結構告一段落。
股市機會在哪？
再來看一下股市。
股票的回報取決於淨利潤和估值水平。
如果估值不變，那麼長期來看，你的回報就是企業的淨利潤，也就是ROE。
從行業來看，當前家電白酒的ROE最高，電子、通信、軍工、計算機ROE改善的空間最大。
因此，消費+科技是兩個備受關注的選股方向。
截至2018年3季度，不同行業ROE水平
當前需要擔心的就是，估值是不是夠安全。
橫向比較看，A股當前估值處在較低的水平，距離最底部11倍，還有20%的回撤空間。
這個20%的回撤空間是相對固定的。
那麼持有時間越長，20%的回撤對每年的年化回報負貢獻就越低，ROE對整體回報的貢獻就越明顯。
因此，普通投資者可以採取三種思路投資A股，避免投資A股遭遇“人性陷阱”。但無論哪一種思路，買入並持有，非常關鍵。
第一種思路：採用指數化投資，以指數基金、ETF作為投資標的。
對於滬深300這樣的指數來說，ROE較高，買入滬深300ETF，長期來看，有望獲得與ROE類似的年化回報。
對於類似創業板指這樣的指數，買入創業板指是買入一攬子創業板上市的、相對優質的公司。
由於指數具有優勝劣汰的機制，因此，會被動剔除經營情況惡化、股價大跌的公司，被動加入經營狀況優秀、股價持續上漲的公司。
除此之外，對於看好新興產業發展趨勢的投資者來說，可以選擇創業板指和中小板指類似的公司。
創業板指數中成分股行業分佈
第二種思路：將高ROE、經營狀況良好的一攬子公司買入並持有。
對於有一定選股能力的投資者來說，這是相對較優的策略。
其實，外資也是採取類似的思路。
如果對科技趨勢有信心的投資者，可以買入一籃子高研發投入的科技龍頭，享受技術進步的紅利。
第三種思路：買入優秀基金經理。
2005年至2019年3月，股票基金相對萬得全A是有一定超額收益的。
也就是說，如果選對了股票基金，也能獲得不錯的投資回報。
不過難點在於，基金經理變更比較頻繁，且保持長期業績不易。
相同本金投入股票基金和萬得全A回報率200501-201903
最後，我們來劃重點。
除了股票自身的回報率並不差外，從長期看，股市也有三大利好因素：
1、外資加速進入
進入2019年，MSCI將提高A股納入比例，並且富時羅素指數和標普道瓊斯指數也將納入A股。
以上三項計劃疊加，使2019年開始海外資金加速入市。
2、養老金有望成為股市長期增量配置資金
2018年7月，銀保監會發布《個人稅收遞延型商業養老保險資金運用管理暫行辦法》，繼續完善中國版的401K計劃。
若未來稅延養老險在全國鋪開，未來5年有望撬動商業養老保費規模超過萬億，部分資金將有望進入股市，成為股市長期增量配置型資金。
3、五年一遇的資本市場政策友好再次來臨
從政策層面來看，國家對資本市場的支持也呈現週期性規律，每隔五年，資本市場就被提到重要的位置。與此同時，也會開啟一個新的市場。
從多層次資本市場建設的角度看，2004年的中小板、2009年創業板，再到2014年滬股通開通。
而當前，五年一遇的資本市場政策友好再次來臨。
在2018年底召開的中央經濟工作會議中，將資本市場描述為“牽一髮”而動全身。
2019年科創板將要推出，多層次資本市場將進一步完善，“一個規範、透明、開放、有活力、有韌性的資本市場”將會成為未來金融供給側改革的重點。
歷史上理論政策週期總結和當前政策週期展望
總結一下：
根據以上邏輯和變化，“房住不炒”不是一句空話，而是根本機制發生了變化。當房產迴歸到實物屬性後，房子也會和其他商品一樣，由於質量品質差異，出現明顯的分化。
人口流入的城市，好的地段，好的學位和醫療條件，好的環境有望穩步上漲；質量較差的，人口淨流出的，地段一般，學位一般的房子，價格可能就很難再大幅上漲。
而在居民大類資產配置中，A股的權重有望逐漸提升，居民資金入市的腳步持續時間或許會比預期的更長。
2019年或將成為居民資產從房產轉向股票投資元年。
戳我
參考資料：招商證券《2019年：居民資產從房產轉向股票投資元年》20190402
閱讀更多 小基快跑 的文章
