轉眼間，2019年已逝去1/4，時間在你我之間飛逝，而烙印在腦海中的記憶被稱之為永恆。就像2018年的全城限購，仍讓我們記憶猶新。瀋陽房地產市場的走勢愈發平穩，穩市場、穩房價、穩預期，成樓市發展的主命題。一季度，在天氣回暖、融資初成、營銷佈局與預算制定的背景下，樓市小陽春緩緩來襲。
市場供不應求
房價穩中有升
自去年全城限購之後，瀋陽商品住宅供需面積連續三個季度下滑，市場空間收縮，呈現量降價穩。買賣雙方迴歸理性，炒房投機被抑制，居住需求佔市場主位。
2019年第一季度，瀋陽商品住宅銷售均價9892元/平，環比上個季度上漲0.8%，同比上漲18.71%；供應面積170.3萬平，環比下降53.3%，同比上漲102.5%；成交面積210.4萬平，環比下降34.6%，同比下降14.8%，供需比為0.81，雙端趨於平衡發展。
2019年第一季度，商品住宅銷售均價小幅回升，沈城樓市迎來小陽春，供不應求成市場主基調。隨著天氣變暖，市場需求力逐漸增強，開發商投資與購房者活躍度同步提升，市場熱度在二季度將進一步升溫，房地產一二級市場進入加速增長期。
3月迎來小陽春
供需雙端觸底回升
由瀋陽地產研究院統計，3月瀋陽商品住宅銷售均價9918元/平，環比上漲0.59%，同比上漲17.72%，價格基本處於平穩階段。隨著市場回暖，距離“萬元大關”越來越近，年中或有突破的可能。
本月市場仍以供不應求為主基調。從全年數據來看，2月供需雙端跌入谷底，進入3月觸底反彈，量價齊升，與去年年底基本持平，樓市春天悄然來襲。
品牌房企加深市場佈局，持續囤地擴張，助推地市回暖，也在一定程度上激增樓市升溫，買賣雙方對市場預期持有向好心態，市場需求與房源供給力在春節假日後得到加速提升。
9區銷量環比下跌
渾南區降幅最大
由瀋陽地產研究院統計，2019年第一季度，渾南區商品住宅成交54.6萬平，環比上季度下降38.9%，同比下降8.6%，其他區域均有不同程度下降，成交端呈現收縮態勢。
8區銷量同比下滑
沈北新區加速上行
一季度，瀋陽8個區域商品住宅成交面積同比上年呈下降趨勢，僅沈北新區上漲5.1%，區域市場熱度逐年提升。從新城吾悅廣場落址沈北，再到中海地產揮師進駐道義板塊，沈北新區房價一路上漲。
據統計，沈北新區3月份銷售均價為6785元/平，環比上月上漲4.6%，同比上漲27.4%。隨著品牌房企陸續進駐，沈北新區的居住環境與房源品質得到了較大改善。房價處於瀋陽整體低位水平，客群購房意向逐漸提升，熱度不減。
“南征北戰”成主勢
大東掛零顯“低調”
3月份，渾南區奪得供需雙冠，供應面積30.8萬平，成交面積26.3萬平；沈北新區持續發力，以供應面積27.1萬平、成交面積20.6萬平位居第二。整個市場圍繞兩大區域形成“南征北戰”之勢，吸納了市場中大部分剛需客群。于洪區與鐵西區，受到更多的新瀋陽人青睞，成交端各列三、四名。
3月份，大東區新增住宅供應為0，在售樓盤量居全市低位，“低調”的作風使之成為焦點。隨著龍湖•春江天璽地塊動工、頤盛•壹號公館新品的入市，供應端會有所回升。
從各區域銷售價格來看，和平與瀋河兩大老城區價格居高位，城區高端高品質房源成幕後推手。全市均價處於7000元/平以下的房源多數集中在蘇家屯區與沈北新區，這也是兩區價格低位盤整的原因之一。
全市6區庫存下降
渾南居高不下
由瀋陽地產研究院統計，2-3月期間，全市有6個區域商品住宅庫存面積下降，渾南區、沈北新區與瀋河區庫存面積上漲。其中瀋河區因受制於高端高品類項目，產品去化較慢，伴隨著新品的入市，庫存量有所增加。
渾南區與沈北新區是剛需產品及對位客群較為集中的區域，在3月份，庫存面積出現增長現象。在於前期新品扎堆入市，超過了需求端消化的速度，進而致使庫存增長。隨著樓市回暖，需求端持續發力，產品漸漸被消化，兩區的庫存量會逐步下滑。
連續3個月庫存量下行
去化週期上揚
據統計，3月瀋陽商品住宅庫存面積為1846萬平，環比下降0.4%，同比上漲8%。進入2019年，瀋陽商品住宅庫存量連續3個月持續下行，市場呈現供不應求，主要節點位於春節假期後，樓市漸漸回暖。
隨著市場需求增長，產品短期內“補倉”速度與數量波動不穩，致使瀋陽庫存量下降明顯。對比前12個月月均成交情況來看，在市場迴歸理性的道路上，速度放緩，去化週期上揚，但仍低於上一年峰值。待樓市逐漸回暖，會有所好轉。
大面積改善產品漸漲
“一步到位”成主因
3月份，瀋陽商品住宅主力成交段仍以80-100平為主。在7個段位中，80平以下的戶型房源佔比有所下降，反之上漲的則是大面積段的改善類產品。
從購房者數據信息得知，他們多數選擇大戶型改善產品，既不是投資，也非用於過渡，純用於居住與生活舒適度的提升，一步到位。剛性需求已不再侷限於小戶型產品，同時剛改需求漸漸成為市場的主力。
總結
年初，受冷天氣影響，工地均處於冰封期，購房者外出看房意向降低，整體市場活躍指數處於低位。同時，各項目開年處於對上一年工作完成量化統計與下一年營銷制定的階段，房企營銷活動、推新動作減少。
時至春節後，供需雙端波動上漲，樓市漸漸升溫，成第一季度市場的轉折點。在回暖的道路上，購房者對產品面積的需求逐漸由剛需小戶轉向剛改大面積產品。曾經熱捧的一室小戶漸漸退出舞臺，二室大戶型成為市場主力，居住屬性得到提升。
一季度的樓市，是由調整期走向恢復期的過程。在供需雙漲、供不應求的態勢下，二季度或將迎來一波小高潮。隨著新項目動工、土地不斷推新，樓市發展環境大勢向好。
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