土地是麵粉，樓市的麵包。
先從佛山開始說廣佛同城發展，之前很多的視角是從廣州看佛山，今天我們調個頭來看佛山視野下的廣佛同城樓市聯動，以及在大灣區規劃下城市群發展中廣州和佛山的角色定位。
佛山今年商住用地的供地計劃約為400萬平米，其中南海110萬，順德100萬，這兩地是供地的絕對主力。為什麼呢？還要在大灣區總體規劃下看待這個計劃，這兩個地方佔比佛山超過一半，有潛力的地方規劃定位是怎樣的。
參照2018年的實際供應量，462萬平米，實際上佛山2019年供地計劃是在下降的，下降了約10%，這個又該如何解讀呢？我們來看2017~2019年的佛山供地計劃就非常清晰了，2017年佛山供地計劃是523萬平米，近三年供地計劃實際上是逐年減少的，與兩年前同比土地供應量下降了23%，佛山的市場潛在供應量在未來2~3年必將受制於供地計劃的縮減而產生持續深遠的影響。
拋開供應總量，佛山的樓市跟廣州聯動性非常強，佛山樓市跟像是廣州市場的一個外延，或者說一個副中心的地位。與省會、大灣區聯動方面佛山有地利優勢，這一點跟南沙的概念有些像，潛力很大的同時對大灣區城市群整體規劃發展的依存度很高，這種情況下佛山要爆發就會力度很大，而隨著供地指標計劃的縮減這種需求供應的倒掛會在接下來2年顯現出來。
廣佛地鐵通了，交通便利的同時同城化的交流是持續加深的，區域的門檻終會降下來，目前佛山東部臨近廣州的核心區域仍然限購，這也是同城一體化的一個表現，後續如果這個限制被打破廣州的外溢需求會更多的落在佛山。上一篇文章我分析了廣州市的2019年土地供應，九百多萬方的供應量實際上是冷熱不均的，老城區荔灣、越秀、天河供地計劃有限更加劇了這種外溢，因為從區位上來講，佛山和廣州的關聯度甚至比增城、花都更緊密，不亞於番禺。而番禺的地價和房價已經飛起，這就讓買家的成本非常接近。
隨著廣州的供應量逐年減少，尤其是可以預見的2020年之後會加速減少，這也是上一篇分析廣州樓市的文章的一個核心，這種情況下佛山的機會就在於突破限制。如今佛山在突破之前已經出現供地計劃下降，作為廣州西邊的大糧倉，與增城的東部大糧倉相對構成廣州的兩翼，佛山的順德、南海實際上供應量還是不足的。
還有一點關鍵：計劃供應量和實際供應量是有差距的，這一點廣州、佛山非常類似。往往實際供應量遠小於計劃，廣州甚至大概只有50~60%的計劃供地會最終落地。而今年佛山的計劃供應量甚至低於之前的實際供應量，這個趨勢會帶來什麼是顯而易見的。珠三角地區尤其是大灣區有7000萬人口，未來3~5年會有可能達到1億，而珠三角又集中了廣東省80%以上的流動人口，這種人口流入和潛在供應的倒掛會讓未來的購房者選擇成本不斷提升。
回來總結一下廣佛兩地樓市，基本上是同步的，佛山核心城區的樓市目前的膠著主要是受制於限購，以及供地有限的雙重門檻，未來兩地產業轉移的互補性增強的同時一體化進程首先要打破落戶、購房資格的藩籬，才能真正實現經濟的聯動和人才的流動，而人口的流動才是城市發展的機會所在。
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