壹
時間是最讓人猝不及防的東西，上一次我們的公號寫新都心麥凱樂之殤的時候，已經是去年的事兒了。轉眼，在麥凱樂的舊址，已經掛上保利廣場的牌子。
原來擺著的變形金剛巨人也撤走，主入口處全被收拾出來，終於有點廣場的樣子。
上個禮拜天，特地去溜達了溜達，外面捯飭的差不多了，裡面工人還在施工，閒人不讓進。
這兩年，實體店不大好做，就連華潤萬家這樣的大型商超也都開始收縮，遑論小門小戶的各種小店。
新都心自2005年搭乘市北中央商務區的春風起來之後，雖說一直都在快速的發展中，但其實商業氛圍並沒有說火到不能再火。
目前來說，凱德Mall是市北的網紅，人氣和客流最旺。再就是萬科中心的寫字樓，吸引來不少公司。
萬科中心這邊有ABC三棟寫字樓，人氣比從前旺了很多，卻都還沒到飽和狀態。
不看別的，先說說我們單位的左鄰居和右鄰居。
左邊的鄰居常年不見人影，公司換來換去，每次從路口經過，都以為是個啥神秘的傳銷組織。
右邊的鄰居則常年貼著出租的白紙黑字廣告，從去年到現在，也沒見著租出去。
尤其要吐槽的是，在寫字樓還沒達到飽和的狀態，車位已經不夠用了。隔幾個小時，就得出去轉上一圈，兜兜小風。否則，超一小時就得來個幾塊錢的消費。
萬科中心的底商，目前也還是在繼續進行著招商工作。當前比較活躍、店家最多的是餐飲這塊。以前還只是一樓那邊，現在二樓三樓也都新開張了好多店。
不過，人氣在上漲的同時，餐飲店面的流動性也非常之大。去年下過的館子，今年可能就拜拜啦。
這裡租金不怎麼便宜，你十三爺常去的幾家店，老闆都不知道換了幾任。新老闆今年又任性的調高了菜單價，大概成本又增加了吧。
凱德Mall裡面的物價比萬科中心的底商還要貴。在麥凱樂閉店之後，這貴就更是明顯。沒有對比嘛，所以凱德是老大。
貳
據說，保利廣場要在8月份正式開業。以後，凱德Mall一家獨大的日子要到盡頭了。
算算時間，保利的動作蠻快的。沒記錯的話，麥凱樂應該是去年4月份閉店的，一年多的時間搞定整改和裝修。
這次花費也不少，說是投入過億。看來，保利拿著挺重視。廣告上也寫著，保利在全國範圍內有16座商業購物中心。
青島算十六分之一。保利在青島搞商業項目還是第一次。
這幾年，保利對青島的戰略定位是在升級的。保利·天匯在保利內部，是天字系產品，全國40來座，青島入圍。
準確來說，也不光保利。很多房企近兩年，都是通過產品表達對青島的倚重。
你像融創的壹號院系產品，也是整個融創內部的頂級豪宅系列，首個文旅品牌阿朵小鎮也是誕生於青島。
可能買房人對這些產品系不是很感冒，但作為業內人士，還是很容易覺察到這些苗頭的。
當然，房子就是越來越貴，房企的這些所謂產品啊服務啊附加值啊什麼的，說到底，還是為了要對得起房價本身。
扯遠了。回到咱說的保利廣場。
有個比較有意思的巧合，那就是，當年保利首進青島擇址的也是市北，那會兒叫四方，咱們現在叫老四方。
所以，你看，冥冥之中，保利跟市北的羈絆還是很深的。
整改升級後的保利廣場到底會以何種面目面向世人，這是大家都比較關注的一個問題。畢竟，此前當傳保利要接手之際，外人對斜坡的地段還是很詬病的。
就已釋放的信息來看，商業模式有所轉變，從傳統型的商場模式轉向以社交體驗為運營核心，希望打造成為青島的潮流生活體驗聖地。
你十三爺雖然不太懂潮流是啥，但知道萬科中心也一直在說要打造潮流，倆潮流相爭，可能會有個PK，不是你傷就是我傷。
另外，說是在業態上不僅僅會有傳統美食廣場、書店公寓，並增加博物館、體驗式購物和兒童教育與娛樂板塊，增設配備標準游泳池的健身中心。
書店公寓的部分，你十三爺還是比較期待的。
凱德Mall裡的西西弗書店，裡面的書真的不是很全，希望保利廣場的書店公寓可以在規模和數量上能有所提升。
再就是能不能儘可能人性化的添點人可以坐的地方。
總的來說，目前來看，保利廣場有點融合凱德Mall和萬科中心的味道，特色比較鮮明的，是文化的元素添的比較多，就是不知道是不是符合市北人民的口味。
當然，具體物業形態弄成啥樣，還得到時候開業的時候才能去看上一看。
再就是，有車人士比較開心的，還將配有超1400個停車位，受歡迎程度如何，得看後期物業費是怎麼定價。
叄
甭管保利廣場如何定位，瓜分凱德Mall的客流已經是板上釘釘的事兒。只不過是個多少的問題。
凱德Mall未來的幾年，形勢還是很嚴峻的。因為，後面，保利·天匯除了如今要開售的底商外，旁邊還有個待建的商業綜合體。
保利廣場和保利天匯的底商和綜合體以及萬科中心廣場，對凱德Mall形成前後夾擊之勢，簡直就是前有豺狼後有猛虎，到時候真得看看誰能笑到最後了。
近兩年，市區的置業門檻首付到了百萬級，住宅產品價格貴不說，面積也以改善大戶型為主。
這就導致，購買力產生很大的消費分級，買得起的不差錢，買不起的被逼轉去郊區，而手裡有點閒錢的投資客再添個住宅又不夠，而且二套還限購。
最終，市區的公寓和商鋪去化率較往常年有很大的增長，銷售套數、面積、成交價均在不同程度上揚。反正是水漲船高的節奏。
要是按照當前趕時髦的詞的叫法，保利·天匯應該可以叫做新都心的網紅盤，或者說神盤。不過，你十三爺覺著這些詞太浮誇，還是喜歡用老實點的說法，關注度比較高。
前期住宅產品比較火的好處是，到推出底商的時候，人氣還是比較不錯。尤其，以當前這個市場狀況來論。
新都心幾個盤的推盤節奏，其實比較近。此前大家一直推住宅，賣完之後，開始推底商。
新都朗悅如今也有底商，但價格定的還是過高，單價優惠後還是喊到10好幾萬，以前住宅就存在定價過高的問題，到底商這塊，這個問題還是沒改。
可能覺著離凱德Mall近，有地段優勢。可惜，房企太小，操盤比較吃力，整體營銷團隊也不穩定，換來換去的，項目定位存在很多變數。要不然，地段還真可以是張王牌。
天匯一期底商去化的優勢，得感謝買住宅的那幫業主，未來住在這裡的都是些不差錢的人，業主本身也可以消化商鋪。
客群的消費能力對社區沿街商鋪而言，實在太重要了。
一方面，在定位上，直接決定引入的商業品牌檔次肯定不能太低。另一方面，潛在的業主消費能力本身又是商鋪買家極為看重的因素，反過來又能吸引更多投資客。
這也是為什麼，近幾年隨著青島主城區置業門檻的不斷提高，而主城區的社區商鋪卻越來越火。
保利·天匯的業主，據說全款置業的能佔到近三成，是真能稱得上金主的。這點，一般項目還真是羨慕不來。
目前來說，一期底商的銷售政策有一定優勢。一般商業都是五成首付，保利·天匯的底商現在推首付分期，可以先兩成首付。這也是考慮到市場行情，銷售打法上很是機動靈敏。
不過，比較受關注的價格、車位問題，目前都還沒有明確。不過，預計價格應該沒有新都朗悅那麼狠。
就規劃而言，一期所在的長沙路底商是要打造成品牌玩悅街，臺柳路是時尚玩優街，德興路是教育玩創街，一期、二期交接處的小區內還規劃有小資玩秘商街。
如此一來，天匯一期、二期都會處於商業的重重圍合之中，自身商業配套便能滿足業主需求，對凱德Mall而言，也是未來客流的流向地之一。
另外，長沙路地鐵站附近還有個空地塊，要是再建個綜合體啥的，凱德Mall在新都心的地位真得改寫了。
要知道，長沙路未來規劃是M3和M7雙線換乘站，比雙山站得高出一個等級。地鐵站點的人流量上，高一個等級的背後，真正差的是可是實實在在的人流量。
商業的生命力，在於持續的人流。如今，保利在新都心的連續動作，預示著未來將瓜分凱德的客流，攪動著新都心的一池商業春水。
未來，要是長沙路地鐵站附近的地塊真建綜合體，新都心的商業恐怕會徹底變天。
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