武汉楼市“小阳春”？
是的
3月以来市场的回暖，比普遍预期要早一些
哥去年底说，当开发商普遍认为2019年下半年市场会回暖
那只会出现两种情况——
要么提前回暖；
要么根本没有回暖；
这条定律，哥百试不爽
当所有人预期一致，要么预期提前，要么根本没有
市场“回暖”的依据，不是刚需盘、热门板块
如果看这些板块，武汉楼市从来没“凉过”
高端盘成交比春节前明显恢复，才是小阳春
某三环外纯大户盘，3月成交接近30套；
某顶豪，4月头一周就卖掉两套大户型，成交总价都是千万+；
类似的案例，我们还能找到很多
关注高价盘异动，因为相比刚需，买家行为背后隐藏的东西更多——
信息敏感群体的示范效应、二手房处理情况、高净值人群现金流，等等等等
市场稍微有点恢复，我们看到的是，备案价出现比较明显的上涨
有媒体统计，最高备案价涨幅，已经达到令人咋舌的4000块！
难道真应了那句老话——
开发商作起来，苏大强都甘拜下风？？？
01
最近有媒体对近段时间楼盘备案价做了统计，哥借过来一用（出处见水印）。
这其实还不够吓人，如果想吓唬购房者，哥再提供几个子弹——
汉口区域，很快会出现单价破6万的产品；
某三环内山水资源大盘，房价涨幅据说达到7000块；
把所有证据堆积一起，我们可以单方面宣布——武汉楼市重回2017。
但事实上，恐怕跟单纯的数字表达的含义，完全不一样。
比如房价一举上涨45%的华星融城。
上期开盘在2016年，均价1万。最新一次开盘今年1月底，报价1.45万。
3年，武汉楼市已经足足走完一个周期。
上涨45%，完全是一次平淡无奇的“随行就市”。
如果让哥来做，这一期新产品，应该换一家项目公司，至少换个案名。
行情、背景已经天翻地覆，这两个报价，根本不是一个产品。
再说那个山水大盘。
业内同行，纷纷互相打听，听说他们房价涨了7000块？
哥于是问了这家开发商，得到回答四个字——
一派胡言。
该开发商人士透露，证都没领，我咋知道涨了多少？
但小幅度上调可能性很大，具体能调多少，他也不知道。
为啥呢？
因为这个项目业态非常复杂，既有平层也有低密，而且因为有资源景观，平层不同楼栋之间的价差也非常大。
假设这期推出一栋正好能看山观湖的楼栋，价格确实比较高，能不能说他大幅度涨价？
哥只能表示，呵呵。
至于那个单价可能破6万的顶豪。
哥一直认为，一个顶级项目的报价，真的跟当地普遍市场，没有太多关联。
阿那亚的成功，影响秦皇岛房价几何？
顶豪操盘的逻辑，跟刚需完全不一样。
刚需盘是卖方市场，卖房定价是正向成本法，地价+建安+各种成本+溢价/利润。
顶豪，是典型买方市场。
顶豪成败的关键，不是开发商想卖多少钱，而是买家愿意花多少钱买？
操盘手，就是预判客户的出价，然后用产品制造的场景，去匹配心理价位。
武汉这个6万+的逻辑也是如此。
能花1200万买房的武汉人，不在乎花1500万；
但准备花8000/平买房的，9000/平他肯定受不了；
对钱不敏感的客户，挣他的钱最难。
武汉地产圈有这种板眼的不多，所以这个项目的成败，很值得关注。
扯远了，哥的意思是——
不要说6万，他卖8万也不代表盘龙城也会跟着涨。
02
那么，武汉房价到底有没有变化呢？
哥统计今年1~4月，武汉一共发出90多张预售证。
备案价上调的项目，有1/3。
限价有所放松？
打住啊朋友。
官方，从来没说过“限价”两个字，都是你们自媒体说的。
正统用语是——
基于房地产项目销售方案的指导。
那是不是现在的“指导”，有点变化？
今天出台限价取消文件，明天就站出来否认，这种自己打脸的城市，还少吗？
所以，朋友啊，大家就别纠结“限价是不是放松”好吗，非要逼着别人说“是”，或者“不是”？
哥可以透露一点信息，当然这个在行业内部也不是秘密。
武汉，把全市分成很多板块。
每一个板块，都有房产价格的基准和大致测算标准。
细分到如此程度的“指导”，并没有发生变化。
哥认为，如此细致的板块划分，实际上给开发商一个很明确的信号。
无论你在哪个板块拿地，那本质上你根据“板块合理价”，对项目未来的收益，都应该有非常明确的预期。
某种程度，规避开发商不计成本拿地，同时打消试图攫取超额利润的念头。
比如后湖的“难产神盘”。
大半年了，迟迟还推不出来，纠结点路人皆知，备案价呗。
趁着如今的东风，他能不能有价格惊喜呢？
监管面，是不是可以松一点指导呢？
哥觉得，挺难。
开发商可以拿100条理由论证，他房价值2万以上
——产品力、装修、设计，甚至人家在南通的房价，都比武汉高一大截。
但怼回去，只用一条——你不是高价地项目啊，你做产品之前对后湖没有预期吗？
给你2万+，竞品怎么想，房东怎么想？
所以，无论纠结到什么时候，这个盘的毛坯价，就是1.9万上下浮动。
03
从以上种种判断，尤其监管面的态度，无论备案价有多少鸡血，哥对武汉房价今年做一个大致判断——
整体涨幅控制在合理区间以内。
到年底，欢迎拿出证据打哥的脸。
为什么是？
略高于银行存款利率，遵循“房住不炒”的底线。
所谓“房住不炒”，就是要剔除掉不动产的金融属性/投资属性。
这里面唯一的灵活空间在于——
你可以剔除掉3年的投资属性，但可以剔除10年、20年的投资属性吗？
结合市场供求关系，给予小幅度的价格调整，本质上是在匹配调控原则和市场规律。
乐观派会尽量找现在的市场回暖，和2016年底的相似点。
但哥认为，不同点反而更明显。
还是说豪宅。
年前为什么豪宅比较难卖，很多神盘的弃选率创下自家历史新高？
二手房市场过于疲软，老房子没处理掉，手上钱不够。
当下的回暖，有几家开发商人士透露，货币宽松后，很多准客户的外债都收了回来，手头一下子就宽裕，再加上股市放水效应明显，突然一下感觉流动性有了。
这就是很大的不同点。
目前二环内的高端盘，本质上，客户都是置换客户。
现在的房价，和2016年已经完全是两个概念。
现在绝大多数武汉人，已经很难像从前那么任性——老房子不处理，就有能力买新房。
所以，二手房市场的好坏，直接会影响二环内楼市成交量高低。
再退一步说，2016~2018年上半年，武汉楼市到处都是“卖方市场”。
降温不过半年，房东和开发商都学乖了，诚意卖房才有诚意价格。
议价空间出现，买家出手，这是很典型的“买方市场”特征。
二手房回暖，带来新房小阳春，请珍惜来之不易的平衡。
另外，针对刚需盘，有一个大家可能忽略的事实。
2016~2018年的行情，是全国性的，就是你老家的小县城，房价也在飙。
武汉楼市，70%以上的客户，都是所谓新武汉人。
前2年武汉刚需盘的变态难买，再加上“财富上车”效应的焦虑，很多新武汉人走投无路之下，都在老家买了，以求内心的平静。
好，现在问题来了。
我们开发商，总在忽悠逃离北上广“回汉置业”，对武汉楼市是机会。
你有没有想过，新武汉人在武汉工作、在老家置业，对武汉楼市的冲击？
一旦这波“新武汉人”在家乡贷款置业，按照现在一些银行全国联网的规则，在武汉买房，是算“首套房、二套贷”的。
也就是说，虽然他们在武汉是买“第一套”，但贷款政策是二套房，首付一下加到5成。
这个压力，在未来会越来越显现，最终不止影响武汉刚需盘，贷票的宝贵，会更加影响那种5+2、度假型产品。
04
最近很少写行情稿子，这个东西太玄学。
你看到的风景，都取决于你站的位置。
很多牵一发而动全身的事情，并没有我们眼睛看到的那么“真实”。
“房住不炒”的本质，是两条主线并行。
一条主线是市场，一条主线是保障。
现在武汉楼市的不可琢磨，不够清晰，很多时候，源于另一条线缺失。
有一句话，哥认为非常中肯——
所有房地产市场的问题，根源都在房地产保障体系。
保障体系的薄弱，导致妄图总希望用市场手段，解决保障的问题。
租售并将，或者大学生特殊购房政策的落地，两条主线开始并行，整个武汉市场的格局，也许才会更加清晰。
最近，武汉第一个招牌挂的大学生针对性购房项目，应该就会上市。
很多人把这个项目当笑话看。
他自己确实有矛盾的地方，比如产权性质和“大学生安居”文件里的定义，是有冲突的。开发商割肉吗，还是最终落地的样子，完全跟当初预想的不一致？
无论怎样，哥认为房地产“两条主线并行”的格局，已经开始建立。
这对武汉房价的影响，将远远深远于几个楼盘备案价的调整。
注：文中所使用图片均源自于网络。
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