克而瑞 这一轮寒冬似乎比想象的短一些。
2019年一季度，丝丝暖意在全国蔓延，楼市出现了轻微破冰，二手房成交也稳中有升，让市场更期待小阳春在二季度到来。而我们认为回暖尚早，预计市场仍以平稳为主。
相比之下，土地市场则一改颓势，躁动明显，房企拿地意愿强烈，部分城市的优质地块甚至引发抢地大战，短短半年就出现了从底价成交到高溢价成交的逆转。
另外，2019年以来已有20余个城市陆续出台松绑或者变相松绑的调控政策，信贷政策也有所放宽。落户政策方面，二线城市继续“抢人”，人才红利将为当地楼市发展提供长远支撑。“一城一策”已在路上，预计今年政策面仍将以“稳”为主。
与此同时，租赁市场正在成长。市场在政府的引导下逐渐转型，租赁供地有所增加，成交数据也相对亮眼。未来，更多民营资本有望入场。
这一轮房地产大周期仍在持续。二季度乃至下半年，房企在保有信心的同时，仍需心存谨慎和敬畏，“活”得更久，共同见证行业的健康发展与历久弥新。
北上广深
上海 叶 茂
上海传统住宅市场一季度的供求表现较去年第四季度回落明显，整体市场仍处于理性观望阶段。但新型的租赁市场情况良好，政府在租赁用地出让方面积极作为，引导市场转型。
2019年第一季度，受春节假日及年底业绩指标压力释放影响，上海传统住宅市场供求表现较去年第四季度回落明显，房企供货热情下滑，成交端表现仍相对乏力，整体市场仍处于理性观望阶段。而新型的租赁市场情况良好，在坚持贯彻“房住不炒”的基调下，政府依然大力支持租赁市场的发展，在租赁用地出让方面积极作为，引导市场转型。
整体市场供求持续下行，均价相对稳定
受春节假日影响及去年底业绩指标压力释放，一季度上海市场整体回落明显。房企供货热情下滑，供应量腰斩，一季度供应131.8万平方米，环比下滑54%；成交层面上，政策依旧处于收紧状态，客户理性购房心态持续，去年第四季度及今年一季度连续下滑，2019年一季度成交仅109.8万平方米，环比下滑28%，同比回落5%，市场疲态相对明显。受成交区域逐步向市区偏移影响，外环内成交34%，虽比上季度市区集中开盘时占比回落12%，但较去年同期增长过半，因此一季度全市价格水平仍维持57320元/平方米的高位，较去年同期环比增长30%。
图:2018年-2019年Q1上海住宅市场供求表现
成交向市区结构性调整
抗风险性产品关注度提升
住宅市场整体观望情绪浓重，除了刚性买房客户外，投资及投资自住兼顾型客户视线逐步回归安全性及抗风险性较高的市区，对郊区风险性较高的项目心态相对谨慎。同时受限购限贷影响，部分客户选择置业一步到位。因此从去年一季度开始，外环以内的供应量及成交量占比逐步提升，2019年一季度外环线以内成交量达37.6万平方米，占比34%，相较去年同期增加19%。
表:2018-2019年上海结构性供应与成交季度占比
另外，从总价段来看，上海全市400万元以下总价的项目成交套数占比逐步下滑，2019年一季度仅占33%；而400万元以上总价项目套数占比上涨明显，400万-600万元占29%，600万-800万元占16%，800万-1000万元占7%，1000万元以上占比15%，市场对于高端和改善型产品的关注度稳步提升，需求呈现优质化的趋势。
图:2018 -2019年各总价段套数季度占比（万元）
所以总体而言，虽然市场总体表现欠佳，但是可以看到市场需求的总体趋势在向更加优质，更加具有品质化生活的方向发展。
供地稳定，一季度租赁供地增加
一季度上海纯住宅土地市场供应节奏平稳，纯住宅用地一共出让24幅，数量上与去年同期相比持平，成交集中在郊区，市区的普陀和杨浦成交2幅，拉升了一季度成交均价至9300元/平方米，同比上涨一倍多，但溢价地块仅1幅，房企在拿地过程中依旧相对理性。
相较普通宅地市场，2019年一季度租赁用地市场的成交数据表现相对亮眼。一季度租赁用地共出让8幅，远远超过此前每月3-4幅租赁用地的平均水平。租赁土地放量显示了政府对于租赁市场后续发展的坚定态度，对增强房企与运营商等市场参与主体的信心也起到了关键作用。
如今，租赁市场已经历了2017年发展元年和2018年的快速成长，市场主体数量在不断增长，门店数量规模上升明显。而2019年，作为传统住宅市场的有效补充，租赁市场的主体将会继续增加，而与此同时，竞争会越来越激烈，竞争梯队也会逐渐清晰。
北京 王秀玲
一季度北京楼市政策保持了调控定力，量价平稳；土地成交金额创五年来同期新高；环京楼市则松绑信号不断。
2019年第一季度，北京调控政策依然处于偏紧状态，市场整体却表现出稳中稍扬的态势。在优质地段限竞房频频入市以及某些房企项目大幅降价的背景下，北京一季度楼市整体氛围较为活跃。
住宅市场回暖，成交量价平稳
今年一季度，一方面，一些优质地段限竞房项目如国风长安、西城天铸、金融街·融府、佑安府等积极进入北京楼市，由此形成了小阳春局面；另一方面，品牌房企如泰禾等也开始大力度促销推广，市场成交较热。据克而瑞数据统计，一季度北京商品住宅供应11981套，环比下跌63%，同比上涨107%；成交9613套，环比减少9.55%，同比上涨129%；成交均价49678元/平方米，环比下跌10%，同比上涨18%。至3月底，一季度北京商品住宅成交超万套，与去年三、四季度持平，高于去年一、二季度。
二手房方面，今年一季度北京二手房共实现网签32621套，同比上涨3%，环比下跌8%；热门区域价格微涨，但从近5年的成交历史来看，目前的市场价格仍处中等水平。二手房成交的增加，一方面是由于季节性因素叠加政策松动预期，加之年初信贷环境略有放宽，使积压的需求得以释放；另一方面，3月中旬有传言称国管公积金要“认房又认贷”，造成3月18日当天北京二手房恐慌式成交，单日网签破千套。随着政策不断深化，限竞房涌入市场，北京二手房市场或将进入下行通道。
土地成交金额创五年同期新高
不限价地块增加
据克而瑞统计，今年一季度北京土地市场共成交地块22宗，总成交金额高达583.51亿元，创近五年同期新高。从土地属性看，其中综合性地块15宗，纯住宅地块6宗，商住地块1宗。从土地性质看，共有产权房地块10宗，限竞房9宗，不限价地块3宗。从区域看，一季度北京土地成交范围较广，其中通州区成交地块6宗，占据首位，海淀、朝阳、丰台、密云、石景山、门头沟、怀柔、平谷也各有成交。
值得注意的是，不同于2017和2018两年，今年一季度以来北京不限价地块供应量明显增加，成为北京土地市场开年的一大重要信号。
坚持“房住不炒”，保持调控定力
一季度以来，北京房地产市场政策调控并未松动。1月14日，北京政府工作报告中指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持调控定力，商品住房价格保持稳定。预计这种调性将贯穿2019年的北京房地产市场。
此外，今年北京还将继续完善住房市场体系和住房保障体系，进一步出台规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定；建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。
环京冷热不均，政策放松信号不断
受北京市政府东迁利好影响，一季度环京北三县区域市场回暖明显，三河、大厂两地成交量明显上升，其中三河燕郊二手房成交均价涨幅高达20%，从1.3万-1.4万元/平方米上涨到1.7万元/平方米以上。值得注意的是，克而瑞环京数据系统显示，一季度北三县土地供应也有所加大，供应土地32宗，成交25宗。
但与此同时，环京其他区域如霸州、永清、涿州、廊坊、张家口等地房地产市场依然处于较低的成交水平。
政策方面，环京楼市放松信号不断。3月9日，高碑店下发《关于支持民营经济发展的实施意见》，规定只要企业引进的人才满足大中专以上学历等条件即可落户，从而给环京限购调控撕开了一道口子。3月15日，北京市公积金中心推出“在京无房的公积金缴存人在天津、河北省内买房可提公积金”政策，以解决购房人群在京津置业的资金压力，成为环京楼市的又一项利好。3月18日，石家庄出台《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》，全面放开城区、城镇落户，成为第一个“零门槛”落户的城市。可以预见，在“一城一策”方针的指导下，越来越多的环京城市将加入“人才落户”的大军，降低购房门槛，从而给楼市松绑。
未来政策基本面不变，成交量稳价平
展望未来，一方面，今年的北京市政府工作报告继续强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，为今年一年的政策环境定下主基调；另一方面，截至2月份，北京商品住宅存量已达到6.4万套，去化周期24个月，今年预计还将有超6万套限竞房入市，因此，长期来看北京楼市预计将出现成交价格稳定、成交量稳中微升的态势。
广州 肖文晓
粤港澳大湾区规划的“东风”叠加地市“春风”，广州楼市在经历了春节传统淡季之后，终于在2019年开年后迎来了丝丝暖意。
回顾2019年广州楼市第一季度，有两件事不能不提：第一件，关于广州城市发展定位的“大事”。2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称《纲要》），要把粤港澳大湾区建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地，建设世界级城市群，打造国际一流湾区。在《纲要》中，广州被定位为国家中心城市和综合性门户城市、国际大都市，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技、教育、文化中心功能，地位卓然。广州在《纲要》中一共被提及41次，高于39次的深圳，在大湾区11个城市中仅次于香港和澳门。
第二件，是广州楼市开局的“小事”。2月28日，广州在《纲要》发布后举行了第一场土拍，3宗地块均顺利出让，其中金融城商住地块吸引了时代、保利、金融街、合景、鹏瑞、中骏、招商、平安、融信、中海、广电、嘉达共12家企业争抢，竞价56次，拍卖持续近两个小时，最终被合景以楼面地价3.7万元/平方米，另加自持55%比例的住宅高价拿下。值得注意的是，若是扣除不可销售的部分，金融城商住地块与2017年3月29日出让的前广州地王海珠石岗路地块的楼面价持平，达到5.5万元/平方米，按此成本估算，金融城商住地块很有可能又出现广州罕见的房价达10万元/平方米以上的楼盘。
规划“东风”叠加地市“春风”，广州楼市在经历了春节传统淡季之后，终于在2019年开年后迎来了丝丝暖意。CRIC统计数据显示，在新增供应不多的情况下，2019年第7-10周广州一手住宅的周成交套数稳定在1300套以上，明显高于年前的水平。
图：2019年前10周广州一手住宅供求走势
不过，截至3月上半月，广州楼市的丝丝暖意尚未发酵，房地产业界期待的“小阳春”行情并未到来。CRIC统计显示，截至3月15日，一季度广州一手住宅的供应面积为123.37万平方米，成交面积为130.32万平方米。3月上半月一手住宅供应2700套，成交3370套，而这两个数据在2016年至2018年的同期分别为，一手住宅供应量5332套、9372套和7493套，成交量10669套、16197套和6647套。从目前的市场表现来看，一季度的成绩单没有太大的惊喜。
图：2016-2019年广州一手住宅季度供求量价走势
注：数据截至2019年3月15日 来源：CRIC
从需求端的现状来看，在《纲要》作用以及土地市场的刺激下，2019年年后广州楼市的人气确实有回升，根据南沙、增城、黄埔、荔湾等多个重点区域的楼盘反映，案场看盘客数量均在增加。不过，市场温度虽有回升，但除了在《纲要》中被重点提及的南沙区较为亮眼以外，其它区域却难言火爆。从去化率来看，3月上半月广州新开楼盘的平均去化率为51%，要好于1月和2月的15%和40%，但也仅为调控后的中等水平。从以上市场数据来看，在这场持续长达两年的调控中，在主要政策环境没有太大变化的情况下，即便广州迎来了一些利好因素，但市场也没有出现井喷，需求的释放仍然需要时间和耐心。
与需求的回升相比，新货供应却有限，制约了一季度行情的释放。从供应的历史表现看，2014年到2018年，广州一手住宅市场的供求比为0.98，市场供求关系基本平衡。但反过来说，如果新增供应量未能跟上，成交量就很难有大突破。又因土地出让在前、住宅供应在后，2010年到2018年广州的土地成交高峰和住宅供应高峰一般相隔了3个季度。按此推断，由于2018年四个季度广州的宅地（住宅+商住）出让总建筑面积分别为115万平方米、187万平方米、81万平方米和779万平方米，呈现前低后高的发展趋势，以此预判2019年的供应高峰也将在下半年出现。
图：2010-2018年广州商住地成交建筑面积及一手住宅供应面积季度走势（万㎡）
综上所述，我认为，《纲要》的出台和落实，将为以广深为首的珠三角9城房地产市场带来新的提振力量，结合广州政策稳中有松，如“社保3年改5年”期满等利好因素，2019年广州楼市有望走出2018年的低谷，催动房地产市场热度回升。考虑供应淡旺节点，预计今年的两个供应高峰将会出现在二季度和四季度，其成交表现也将会比去年更好。特别是四季度，预计将有一大波去年四季度拿地的项目密集面市，广州的市场活跃度将会上升到高峰。
深圳 陈洪海
粤港澳大湾区规划出台，2019年前景向好，深圳市场或最受益，房企布局时机佳。
2019年一季度，粤港澳大湾区规划正式出台，为湾区城市发展打开了新的局面。深圳作为湾区发展的“发动机”，重要性凸显。在货币政策逐渐放宽的背景下，深圳部分住宅楼盘推出打折促销，但普通住宅领域仍显购买力不足，购房者持观望态度。整体而言，由于调控措施差异较大，湾区三大城市圈楼市呈现出不同特征，局部城市市场回暖，下行压力较大。
深圳房价稳定，市场回暖明显
进入2019年，受市场供需、开发商资金需求、政策利好等一系列因素影响，深圳新房供应和成交大幅上涨，房价高位稳定、温和下跌。
供应方面，1-2月份深圳市场供应量相比往年均有数倍增长。其中1月份供应近30万平方米，达到近三年最高峰。春节期间，市场延续往年传统，供应量为零，节后又迅速攀升，2月份供应近5万平方米，同比增长6.6倍。
成交方面，2019年春节过后，在利率降低、粤港澳大湾区规划出台等利好的大背景下，深圳市场情绪高涨，带看量和成交量都得到显著提升，一手房市场开始回暖，其中1月份新房成交近27万平方米，同比下跌近20%；2月份新房成交面积近14万平方米，同比上涨55%。开发企业也铆足干劲大量推盘，并通过“以价换量”快速回笼资金。
图：2018.7-2019.2深圳商品房供求走势
受2018年“731新政”为代表的政策影响，深圳一手房市场均价连续15个月稳定在5.6万元/平方米。2月18日粤港澳大湾区规划正式出台后，市场全面看好深圳。2月22日，华润深圳湾瑞府踩点推出商务公寓，均价15.8万元/平方米，总价区间在2448万-11211万元/套，其中总价8000万元/套的户型几分钟被抢光，市场受到强烈震撼，可见资本看好深圳发展前景。另一方面，在货币政策逐渐放宽的背景下，深圳部分住宅楼盘开始进行打折促销，表明普通住宅领域存在购买力不足及一定的观望态度。
土地供求总体平衡，产业用地占主流
土地供求方面，2019年1-2月份，深圳土地供应76.44万平方米，达到近三年平均水平；成交61.31万平方米，总体供求平衡。
图：2015-2019年1季度深圳土地市场供求走势
成交结构方面，近几年深圳纯住宅用地出让较少，工业与商办用地为市场主流。2019年1-2月份深圳市场工业用地占总成交量的68%，且价格处在0.63万元/平方米的较低位置，剩余32%皆为商办用地，显示深圳对产业发展的支持力正度逐渐加大。
图：2016年与2019年深圳土地供应结构对比
二季度供需预计回升明显，价格稳定
2019年的开端，政府在政策、金融等方面释放出积极信号，开发企业和购房者也逐渐活跃，后期政府政策收紧概率较低，因此预计第二季度深圳商品房市场供应和成交量都会有明显回升，价格将保持高位稳定。土地方面，预计住宅用地供应依然较少，城市更新将成为未来发展方向。为支持“二次房改”，未来土地出让会倾向安居房、人才房及廉租房等项目。
大湾区八城局部回暖，2019年向好
广佛肇政策松绑，以价换量，下行压力大。除深圳外，一季度大湾区其它城市也迎来局部回暖。其中广州市场总体稳定但下行压力较大；政府连续推出新一轮人才引进、取消双合同、降低利率等政策，房企则配合进行各种优惠促销，侧面取消限价、降低购房门槛，2月份市场随之好转，“涨价”与打折促销并存，成交面积43万平方米，同比上涨15%。佛山政策跟进广州，部分区域新房可按揭8成，进一步降低了购房门槛，这也导致市场观望情绪笼罩，2月份成交面积仅48万平方米，同比下跌30%。而在去年大热的肇庆，市场供求比超2，供过于求，部分开发企业采取降价手段以占领市场，2月份商品房均价7500元/平方米，同比下跌30%，成交量则同比上涨155%，达26万平方米。
图：2018.7-2019.2广佛肇商品房供求走势
莞惠供求大跌，价格坚挺，下行压力同样较大。东莞惠州两地政府层面政策干预较少，如东莞仅推出了“两天无理由退款”和“二手房降税”两项较温和的政策。供求方面两城都较为惨淡，跌幅在30%-90%区间。成交价格方面，2月份东莞同比上涨26%，达2.1万元/平方米，惠州则在1.1万元/平方米保持稳定。
图：2018.7-2019.2莞惠商品房供求走势
中山一枝独秀，珠海江门市场冷淡。中山在政策方面动作较小，仅对二手房实施降税，同时受大湾区政策及深中通道、南沙大桥等利好影响，市场热度较高，2月份成交24万平方米，同比上涨144%；价格同比上涨54%，达到了1.3万元/平方米。珠海作为大湾区最早放开限购政策的城市，市场惨淡，2月份仅成交13万平方米，同比下跌42%，均价也下跌11%，降至2万元/平方米。至于2018年开始走热的江门，供求大幅下跌的同时价格保持了坚挺，2月份仅成交4.8万平方米，同比下跌64%，价格环比上涨11%，达1.4万元/平方米。
图：2019年1-2月大湾区9城土地供求走势
土地市场方面，大湾区除深圳外，其余“粤8城”2019年1-2月供应合计793.45万平方米，同比减少28%；广佛持续放量，广州供应同比去年大增188%；江门、肇庆推地放缓，其它城市则持续保持低位供应。成交方面，2019年1-2月8城成交合计535.71 万平方米，同比减少66%；受供应的影响，成交主要集中在广佛两城，江门和肇庆成交同比降幅较大。
价格方面，各城地价保持稳定，惠州、肇庆、江门仍是价格洼地。
大湾区市场二季度展望
预计二季度广州、深圳城市圈商品房市场会逐渐回暖。考虑到政策利好已经释放，珠中江3城城市圈中，中山市场热度预计会有所降低、回归理性，其它两个城市目前回暖趋势不明朗。土地市场方面，预计第二季度广州和佛山将成为交易主力，中山土地供应也会有所提升，其它城市也将逐步回暖。
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