但嚴躍進認為，就魯能旗下的資產質量而言，未來要想全部注入上市平臺幾無可能。相反，考慮到資產質量問題，更有可能被“拒收”甚至出售。
魯能集團對地產業務的整合可謂曠日持久，但事情的“下半場”進行得並不順利。
4月8日晚間，廣宇發展發佈公告稱，放棄受讓5家公司的股權，分別是：大連神農科技100%股權、海南英大100%股權、北京碧水源100%股權、天津魯能置業100%股權及海南億興置業60%股權。
這5家公司分別隸屬於魯能集團和都城偉業——兩者都是國家電網公司旗下的房地產業務平臺，魯能集團還是上市公司廣宇發展的大股東。
這一動作可追溯到3年前的一次重大資產重組。當時，廣宇發展通過發行股票的方式，吸納魯能集團旗下的五家公司。到2017年9月末，這5家公司全部完成資產交割過戶手續。
但重組的“下半場”還在繼續。按照當時前述同業競爭協議，魯能集團和都城偉業需要對未注入的房地產資產進行整合，使之達到注入上市公司條件。而後，廣宇發展具有優先收購權，如放棄收購，則出售給不相關的第三方。考慮到魯能旗下的資產規模，這部分資產不是小數目。
此次被廣宇發展放棄受讓的5家公司，正是此前未注入資產的一部分。按照協議，這部分資產很可能被出售。而如果類似的情況再次發生，魯能將不得不繼續出售旗下資產。
艱難的“下半場”
一直以來，魯能都希望對旗下的房地產資產進行整合，主要目的是將優質資產注入到上市平臺廣宇發展上。為此，2009年和2013年，魯能曾兩次嘗試通過重大資產重組的方式進行操作，但最終未果。
2016年，魯能再度啟動資產整合，具體方案為，通過發行股票的方式，將旗下5家公司——重慶魯能開發（集團）有限公司34.5%、宜賓魯能開發（集團）有限公司65%、山東魯能亙富開發有限公司100%、北京順義新城建設開發有限公司100%的股份、重慶魯能英大置業有限公司30.00%的股權——注入上市平臺廣宇發展。
針對這一方案，證監會曾兩次發文質詢，但最終批覆。到2017年9月29日，5家公司全部完成資產交割過戶手續。
但到此時，重組的“下半場”才剛剛開始。為避免同業競爭，魯能集團和都城偉業曾承諾，將海南、武漢、山東、北京、大連等多地的房地產項目進行處置，在滿足條件後，由廣宇發展優先收購。若廣宇發展放棄收購，項目則授予與集團無關聯的第三方。
此次被廣宇發展放棄受讓的5家公司，正是此前未注入，但又構成同業競爭的資產。如今，這些公司已經實現連續兩年扣除非經常性損益後歸屬於母公司所有者的淨利潤為正，因此已經達到了注入上市公司的條件。
但廣宇發展拒絕受讓這些資產，理由在於，歷史遺留問題未解決、盈利前景不明、去化週期長，等等。“總體可歸咎為資產質量不佳。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示。
嚴躍進認為，這幾家公司的項目分別位於北京、天津、大連、海南等地，項目體量偏大，且這些區域深受樓市調控重壓，項目的去化能力和盈利前景並不樂觀。
這並不是廣宇發展首次拒絕受讓母公司的資產。2018年3月，廣宇發展就曾放棄優先收購蘇州魯能，原因是“蘇州魯能未來銷售前景存在較大不確定性”。
此後，廣宇發展對蘇州魯能實施託管，直到魯能集團將後者出售給無關聯的第三方。分析人士認為，此次被放棄受讓的5家公司，也有可能遭遇同樣的命運，即先由廣宇發展實施託管，然後尋求出售。
潛在貨值4000億
事實上，並不是所有資產都被廣宇發展“拒收”，2018年，福州魯能和天津魯能泰山兩個項目，就被廣宇發展現金收購。
但嚴躍進認為，就魯能旗下的資產質量而言，未來要想全部注入上市平臺幾無可能。相反，考慮到資產質量問題，更有可能被“拒收”甚至出售。
魯能早在2002年就涉足房地產業，是國家電網公司旗下的兩家房地產公司之一。另一家公司都城偉業成立於2009年，曾使用“北京魯能置業”和“魯能置業”兩個名稱。工商信息顯示，魯能集團和都城偉業的法定代表人均為劉宇。公司內部人士向21世紀經濟報道表示，這屬於“一家公司、兩塊牌子”。
廣宇發展於2016年發佈的重組方案，披露了魯能集團和都城偉業旗下的房地產資產。兩家公司旗下均有18家涉足房地產業務的子公司，其中，魯能集團的房地產業務主要分佈在北京、山東、海南、大連等地；都城偉業的業務主要分佈在北京、海南、天津等地。
嚴躍進指出，北京和海南是魯能重倉的兩個區域，但這些區域的樓市調控政策均較為嚴厲。因此，這部分項目恐怕很難在短期內變身為“優質資產”，也難以在短期內達到注入上市公司的條件。
這樣一來，擁有龐大土地資源的“隱形巨頭”魯能，能否進一步做大規模，就面臨較大的疑問。
嚴躍進認為，在魯能集團和都城偉業發佈的同業競爭承諾中曾強調，在廣宇發展已經進入和即將進入的城市中，魯能集團和都城偉業原則上不再從事住宅類房地產開發業務。這一點對魯能做大規模有可能產生約束。
但他同時表示，如果廣宇發展能夠迅速做大，或者樓市調控政策出現區域性反轉，魯能旗下的地產業務仍有復甦的機會。
2017年，魯能的地產業務實現800億的銷售規模。其中，廣宇發展的銷售金額為271.1億元。但此後魯能未再公佈銷售數據。根據天風證券發佈的研報，目前魯能潛在尚未注入（上市公司）的資源體量接近2000萬方，潛在貨值接近4000億。
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